作者 冯毅成

微信公众号【主编笔记】创始人，武汉楼市大V、首届中国好户型大赛评委、房天下房产圈影响力大V奖、资深主流媒体人、亿房网专家库专家、《武汉房地产》特约撰稿人。

近日重读老舍文章，顿感一代文坛巨擘多受生活熏陶。

回顾先生经历，京城十处居所唯最后一院，停留时间最长（今北京市东城区灯市口西街丰富胡同19号），在此地先生的文学作品与个人成就均为巅峰，并写下了《龙须沟》《茶馆》《方珍珠》《正红旗下》等24部作品，想必院中天地与外界不同，先生选房的眼光的确独到。仍记得先生对故居的描述：正门坐西朝东，灰瓦门楼，门扇为黑漆油饰，尚未推门便感到一种浓浓的中式风格扑面而来。

老舍故居

不由得回想近两年，武汉人高涨的对别墅产品的关注度，开发企业不断加大推量，不断地去创新升级产品，过去富人阶层追求东湖天下、武汉天地等的大平层，如今新的富人阶层已将眼光放至墨水湖的钰龙旭辉半岛、东湖的华侨城、联投驿山高尔夫、红莲湖的合景泰富等院落。

今起，我会连续推出系列别墅产品观察稿，分享别墅观察心得。本次将重点关注汤逊湖的雅居乐别墅。

老舍故居

新别墅时代，新在哪里？

之所以将现在称为新别墅时代，是因为市场较之旧别墅时代有了多维度的改变，比如购房群体、住房需求、品牌理念、产品体验等。市场从旧到新，根本的改变是住房群体生活方式的转变导致的生活需求改变。

汤逊湖

首先，是购买群体发生了变化。过去，购买别墅的人群主要为养老人群和土豪，如今，更多中产阶级加入到消费大军，这批70后的中产阶层的 “终极置业”理念与抱负，更多放在了别墅身上。

其二，是人们生活水平和生活观念的改变，传统的中式生活良好地拥抱了开放式的大光谷，大街小巷中穿着唐装的金发碧眼的外国人以及穿着笔挺西装的黄肤黑发的中国人，无一不象征着现代人的生活理念——“中西结合”。

第三，是区位经济发生变化。原来处于“边远”区域的别墅，由于区域经济和交通的发展，逐渐成为中心城区。别墅的外部使用价值提升，使得别墅升级成了“城市别墅”，使用价值更大，可提供的生活方式更多。

那么，城市别墅具有哪些特性？

汤逊湖

城市别墅：让生活方式“言之有物”

城市别墅具备城市豪宅的四大特点：1.临近重要的经济干道，2.靠近自然景观，3.低密度产品，4.居住的私密性。同时，城市别墅区别于其他别墅的核心点在于城市配套。

我曾在《汤逊湖：比别墅更好看的水文章》里提到过：汤逊湖是亚洲最大的城中湖，在武汉别墅的发展历史上，汤逊湖板块形成了中央别墅区（Central Villa District）。

汤逊湖

尽管如此，但早年该别墅区的入住率并不高，其根本原因在于配套没有跟上。

2014年，湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建在接受采访时谈道：“武汉别墅的行情之所以没有启动，甚至出现早期购置别墅的家庭，入住多年后，一度重新回流市中心住宅，这种‘逆潮流’现象，仍是受区位交通条件影响。”

武汉雅居乐别墅

武汉雅居乐别墅

如今，这一情况已经发生深刻转变。尤其是在整个江夏区域的经济取得了重大发展的情况下，众多教育资源入驻，高新企业如百度、阿里、腾讯、小米等入驻，立体交通网络的建设，使得江夏与光谷的距离拉近，成为名副其实的“光谷后花园”。

外部经济环境变化促使雅居乐所在的板块成为名副其实的城市别墅区域。

人们购买别墅的目的不再局限于养老和度假，更多是以“生活方式”为利益驱动。一些消费者在采访中表示，看中的是雅居乐项目周边的教育配套，如有两所精英幼儿园、华一寄宿学校、武汉枫叶国际学校和武汉海淀外国语学校美加分校等。这些优质的教育资源将能满足小孩上学需求。

武汉雅居乐别墅

在商业配套和医疗配套方面都有不错的选择。如光谷世界城商圈、光谷K11商圈、江夏奥特莱斯、湖北省人民医院东院、协和医院江南分院、湖北省中医院和武汉市第三医院光谷院区等，这使得一些二胎家庭有了更多选择。

交通配套有三环线、四环线两条快速路，以及伸向光谷中心区域的江夏大道等，雅居乐所在的别墅区不断向中心城区靠拢，不断在靠近自然景观价值和区域经济价值的平衡点。

这样的外部条件使得“入则宁静，出则繁华”的生活方式言之有物。

武汉雅居乐别墅226平米双拼别墅一层

武汉雅居乐别墅226平米双拼别墅一层

武汉雅居乐别墅226平米双拼别墅一层

滨水造城专家，将水文章做足

过去，在别墅的销售上，一些消费者更加看重的是“赠送面积”，即单价实惠。这种单价实惠是别墅的1.0版本营销时代。

伴随房屋使用，建筑质量是根本，物业服务更成为了当前居住环境的第二考虑因素。

所以，当我们谈论宜居价值时，不仅要看项目所在的自然环境，而且也要看它的物业管理和圈层质量。房子是用来住的，宜居价值是房子的核心价值，也是升值的根本要素。

武汉雅居乐别墅226平米样板间

在这一点上，作为近两年新进武汉的雅居乐一点也不含糊。有“华南五虎”美誉的雅居乐非但没有表现出“水土不服”，反倒是在产品力上表现出了粤派地产极强的功力，对得起“滨水造城专家”这个称号。

雅居乐2016年进入武汉，在深入研究汤逊湖周边环境及市场需求后，为业主打造了开放式的复合型湖景社区，将小区做了抬地设计，地面高于汤逊湖历史最高水位2米。同时，在社区地面参考海绵城市采取渗透式铺装，积水多渠道无障碍排放，不仅最大限度地降低了观湖视野的阻碍，也有效地降低了极端天气带来的淹水损失。

其次，别墅后期的居住体验和升值潜力与人为活动密不可分，物业管理显得尤为重要。雅居乐花园将引用雅生活物业服务业主。据2018年2月亿翰智库发布的《中国社区服务商品牌指数TOP50》显示，雅居乐物业名列全国第一。

武汉雅居乐别墅

再次，雅居乐花园项目最大的亮点是湖岸线及小区园林景观设计。说到湖岸线景观，武汉人首先会想到东湖绿道。东湖绿道的景观设计公司是世界一流的景观设计公司SWA。

SWA集团总部位于美国，被公认为是景观设计、城市规划与城市设计专业中的世界级领导者。代表作有美国谷歌总部、曼哈顿大厦、迪拜的哈利法塔摩天大楼公园等。该公司在武汉还参与了东湖绿道、绿地636、积玉桥联投中心以及雅居乐项目。

武汉雅居乐别墅湖岸线

依托4公里湖岸线，SWA将中式美学和西方社交，为雅居乐花园打造了5万方滨水景观带，以“水为魂、绿为骨、径为脉”的设计理念，充分利用湖景资源，匠心规划了生态花径、湿地栈道、滨湖观廊等景观，同时以国际化视野，设计了形态各异的水景造型于小区内，与汤逊湖景交相辉映。

值得一提的是，美丽的湖岸线已经成为了亲水广场，加入了临湖栈道，坡地景观，是一块不会再有的 “风水宝地”。

终极置业，选择的不只是生活舒适度

雅居乐别墅区的外立面讲究古典秩序感，保留传统中式建筑屋檐、实墙等典型元素，通过“细部分缝”的工艺对外立面中的真石漆和质感涂料加以精细处理，同时通过百叶造型和尺寸的变化，凸显出百叶的收分关系。建筑主体以米黄色墙体为主，同时配以铜色相间的线条，构成方格立面，以虚实对比的设计手法体现中式建筑内敛而大气的特点。

武汉雅居乐别墅共有7种户型，分别为：“137㎡、155㎡叠拼；125㎡、165㎡、176㎡联排；200㎡和226㎡双拼”。看过这七种户型后，主要印象有三点：

第一，总价低，门槛低。如125㎡联排和137㎡、155㎡的叠拼，首付100万左右就可以享受到立体式的生活。

第二，可利用面积大。125㎡、165㎡和176㎡的联排都有较大的可利用面积。室内户型方正，得房率较高，室外可以享受露台和私家花园的生活。

第三，226㎡双拼是四室两厅两卫，户型堪称极品，这是临湖最近的产品，兼具以上各产品的优点，且从样板间看，分为地上三层，地下一层。一层空间非常大，可以做多个功能区分区。

武汉雅居乐别墅

别墅作为占有稀缺资源和拥有收藏价值的产品，为业主提供的是一种身份和地位的象征。伴随停止批复新增别墅用地，别墅产品可谓是“卖一套，少一套”的稀缺产品。

整体来说，武汉雅居乐别墅从设计理念，户型样式、园林景观、开发品牌、服务物业等多个方面来说，还算是为当前武汉优秀的别墅产品；

目前汤逊湖别墅价格呈现出亲民化的特征，其应有价值尚未被价格充分体现。在房价出现阶段性的横盘期时，产品的使用价值得到重估，使得产品回归到价值本身。

未来，我们可能很难用地价和房价的线性思维计算整套别墅的价值，尤其是城市别墅的整体价值会伴随区域经济发展和业主圈层活动而升值。只有褪去了往年市场的疯狂后，方能见谁在市场中裸泳。

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