观点地产网让人有些意外的是，今年中期业绩发布会上，孙宏斌都变得比较“克制”了。
去年大手笔买入5252.5万平方米土地、斥巨资“驰援”王健林和贾跃亭的融创，今年中期业绩发布会的关键词是“控制”、“多看少动”、“保守”、“小心”、“安全”，孙宏斌说要“非常小心、谨慎地把公司做安全”。
中报显示，今年上半年，融创中国实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；毛利约为115.3亿元，同比增长约251%，公司拥有人应占溢利约63.6亿元，同比增长约287.7%。毛利率延续过去几年连年上升的趋势，较去年出现2.5个百分点的增长，达到24.7%。
“该升的升了，该降的降了。”融创中国秘书兼副总裁高曦在汇报公司上半年经营状况时如是总结，他所说的降，是指融创的负债相关指标。
据观点地产新媒体了解，截止到2018年6月30日，融创中国有息负债净额较去年年底减少了近95亿元，净有息负债率下降9.5个百分点；净负债比率232%，较去年底降低24.5个百分点。另外，资产负债率出现小幅上升达到90.52%，去年年底该数字为90.27%。
与负债相关指标同样出现收缩的，是融创的投资。
上半年，融创新增土地储备约2920万平方米，其中权益面积约1545万平方米，平均土地成本3620元/平米。包含上述新获取项目及旧改等协议状态的土地，截止今年中期，融创的土地储备共计约2.31亿平方米，土地成本约4470元/平方米，总货值约人民币3.29万亿元。
可以对比的数据是，去年全年，融创新增土地储备约6764.2万平方米，其中上半年获取土地储备为3023万平米；全年新增权益土地储备约5252.5万平方米。
上半年的销售方面，尽管同比出现76%的增长，但融创依然十分审慎。观点地产新媒体获悉，融创及其联署公司的合同销售金额为1915.3亿元，同比上升76%，达到全年4500亿目标的42.56%；权益合同销售金额则约1378亿元，较去年同期增长约83.7%。
“下一步我们希望持续均衡，公司下半年的整个投资会比较保守，也会严格地去控制，希望我们有更加均衡的业绩表现。”用管理层的“大白话”讲，则是以“多看少动的策略”聚焦一二线核心城市，等待更好的机会，并“支持我们下半年的负债率水平有比较明显的下降。”
至于为何融创不再“奔跑”，孙宏斌的说法更为直白：“我们没有想赶超谁，因为现在大家都学我们，我们为什么要赶超别人？学我们的并购，学我们的布局，学我们的产品。”
收并购依然是融创的主要获储方式，至于并购的机会在哪里，克制了的孙宏斌依旧金句不断：“我觉得确实随着市场的变化，机会越来越多，中小开发商都会选择并购或者被别人收购。其实被收购对他们来说是更好的选择，你把地卖给我们，然后去买我们的股票，肯定比你开发挣的钱多多了。”
当被问到认为哪些城市更具有潜力时，孙宏斌表示：“每个城市都挺大，机会不一样，我们还是非常小心地判断。从我们来说，肯定还是那些房价比较低地价又低的城市。”
孙宏斌对产品十分自信，他认为产品品牌能力和运营能力均是融创的招牌，并表示主业依然聚焦住宅和文旅：“多元化这块基本已经停止了，虽然下一步还会关注教育、医疗、养老等，但最近这些行业由于过去估值太高而发生市场调整，所以我们都在持续地看。”
当被追问为何碧桂园和恒大十分重视多元化而融创则考虑放弃，孙宏斌回应：“我觉得如果主业好就没必要多元化，主业不好才要多元化。”
与过去一年不同，乐视和贾跃亭成为了孙宏斌的“禁忌词汇”，并且对进入董事会一年有余的儿子孙喆一相关问题保持缄默，屡次避谈话题，将话头抛向其他管理层或直接回答“我不知道”，引得全场笑声不断。
“过去您说过看好汽车，但没看懂贾跃亭的新能源汽车，现在许家印投了FF，想请您评价一下许家印的这个投资。”有媒体问。
“不太了解，下一个（问题）。”孙宏斌答道。
无论是投资者还是媒体，显然对孙宏斌的回答不够满足，当业绩会结束之后，孙宏斌依然被团团围住。
以下为融创中国控股有限公司2018年度中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：融创的土地投资之前一直都做得蛮成功的，想问一下融创下半年或者未来会投哪些你们认为更有发展潜力的城市？
孙宏斌：买房子你要是不住的话，管起来还挺麻烦的，所以还是买股票好。
其实中国房地产行业的城市发展很不均衡，有早有晚的，有不同阶段的。尤其是房地产调控的政策，从2016年10月份开始以后，所有城市的房子不能涨价，有的城市涨得比较多的，有的涨得比较少，有的还没涨。比如说青岛、西安这种城市都是2016年没怎么涨，这样的城市机会更多；有的城市在调控前已经涨了两三万了，像杭州、南京、苏州都涨得比较多了。
所以从我们来说，肯定还是选那些房价比较低地价低的城市。当然每个城市都差别挺大的，机会完全不一样，我们还是要非常小心地判断。
作为买房子来说，你是有自住需求的，你要娶媳妇的或者要嫁人的，可以买。但是作为投资来说，还是买股票要好一点，空间比买房子大很多很多。
现场提问：土地储备里全部是一线、二线、环一线城市，未来拿地是一二线还是三四线城市？对地价的看法是未来会下跌吗？上半年的盈利情况是去年同期的2倍，下半年还会不会继续这么大的增长？
汪孟德： 第一，我们这些年一直坚持以一二线核心城市为主的聚焦方向，依然会持续坚持，而且往后面我们整个的投资区域还是以核心二线城市以上为主，这个方向肯定是不会变的。
第二，在目前的特别是2016年、2017年，大家不管是公开招拍挂的地价也好，还是收并购的买房预期也好，都是在一个比较高位的水平上。
从未来一两年看，肯定是要往下走，当然因为每个区域还是不太一样，有的区域原来涨得少，可能它整个地价水平不会有大幅度的波动，另外涨得比较高的而且确实供求关系也不太好的这些地方，其地价可能还会持续地往下走。
第三，不管今年也好，明年后年也好：1、我们到了这个阶段，未来的利润和盈利水平还会持续地提升。这一点是毋庸置疑的。2、我们的杠杆率、负债率水平也是会在今年、明年、后年持续地下降，这也是公司一直坚持的方向，也是到了这样一个阶段。
我们的杠杆率也会持续下降，净资产率也会持续提升，我想这是公司未来这两三年的基本方向，也是非常确定的方向。
现场提问：今年以来，土地流拍的现象比较严重，越来越多开发商以土地收并购作为一种新的拿地方式，融创认为未来的土地收并购的机会集中在哪些地方？融创布局了大健康、大消费，能不能介绍一下？您认为未来行业前五强的市场占有率大概是多少？
孙宏斌：关于收并购的机会在哪儿，我觉得确实随着市场的变化，机会肯定越来越多，中小开发商甚至是一些中型的开发商都会选择并购或者被别人收购，其实这对他们来说是非常好的选择，很多人一直建议，你把地卖给我们，然后去买我们的股票，肯定比你开发挣的钱多多了，这种机会肯定越来越多了。
这个机会哪儿都有，过去市场好的时候，北京市场好，深圳市场好，他的开发商都不会卖；现在每个市场都有压力，每个地方的开发商都会有很多这样的机会，这是不用说的，但是最主要的是谁的机会更多？
其实这几年融创在并购市场口碑上让我们有挺大的优势，这是非常重要的，在并购市场的口碑是很难建立的，因为你要吃过很多亏然后才能有口碑，但是很多人一辈子就收一次怎么能有口碑？所以口碑特别重要。
第二、经验。我们有很多这方面的经验，快速地判断、快速地决策，然后并购完的这种融合、这种管理，这种经验也是别人没有的。
所以，随着市场变化多，融创在并购方面其实有了特别大的优势。
消费方面，我们一直投资，我们希望投的是消费升级的东西，投资美好生活。文旅这个板块，如果我们把未来的13个项目开发完以后，我们可能是中国在文旅方面持有物业最多的，这个板块上我们已经非常有竞争力了。
下一步我们在文化、健康、教育、养老等方面也都在看，这方面的投资还比较少，主要是因为还是比较贵，大家知道教育和医疗其实都挺贵的，最近在教育、医疗等方面的市场有很多调整，我觉得都是正常的调整，因为过去的估值太高了，我们都在持续地看。
我们就是投资消费升级、投资美好生活，这个方向是不变的，就是文旅、文化娱乐、医疗、教育、休闲、养老等方面。
现场提问：融创前几年给人的感觉就是一个奔跑的融创，现在在销售规模第四的位置，公司是不是已经很满意，还是说还有在赶超碧桂园、万科和恒大的这样一个雄心？是否已经满意现在这样的位置？之前公司投资乐视等多元化业务也不是特别成功，公司在多元化下一步是怎么考虑的？持续稳定的现金流这块未来是怎么考虑的？有没有一些新的发展方向可以为公司提供新的增长点？
孙宏斌：首先我们没有想赶超任何人，因为现在大家都学我们，我们为什么要赶超别人？
一个是学我们的并购，你们知道我们在这方面是学习的榜样。第二是学我们的布局，我们其实布局在一二线城市更多一些，三四线城市不多，其实市场变化以后，三四线城市冷得更快一些，8月份明显地三四线城市冷得比较快。第三就是学习我们的产品与服务，这些年我们的产品其实是做得最好的。
产品怎么样做得好？我一直说有两个指标：第一个指标是看有多少房地产开发商住在你们的小区，我们统计了我们的房地产开发商住在我们的小区最多，一个城市，开发商老板要买房子，第一选择就是融创；第二个是别人来学习的有多少人，我们每个城市都有一些标杆项目，基本上有几千家开发商去学习，所以我们的产品也是大家学习的榜样。
我们的并购、我们的布局、我们的产品与服务，都是大家学的，所以我们是没有要赶超谁的，我们也是榜样的。
另外，我们现在多元化这方面基本上都停止了，主要还是主业、文旅，没有太多多元化这方面的考虑。
现场提问：刚才讲到的合作，当时有谈到您看好汽车，但是看不懂FF，现在许家印67亿投了贾跃亭的汽车，想请您对许家印的这个投资作一个评价。谢谢！
孙宏斌：不太了解，下一个问题。
现场提问：想问一下最近楼市调控比较严格，请问公司会如何去部署？第二，为什么要收购海航项目？有没有信心把它做好？
孙宏斌：我们的海航是一个很小的项目，那个项目也挺好的。
我们这几年为什么发展得特别好？就是因为我们的市场判断比较准确。大家知道我们在2016年10月份时，当时我们有两个判断，第一个就是这次宏观调控的严峻程度是超过任何人的想象，所以不会说很短期地放开，会越来越严峻。第二个判断是，当时对市场都很乐观，如果这个调控时间持续以后，会把消费预期、购买预期改变了。政策一直没有放松的迹象，有些地方还在加码；购买预期已经变化了。在这两个判断下面，我们一直非常小心的。
从2016年10月到现在将近两年的时间里，除了一些并购以外，我们基本上没有在公开市场拿地。现在我们对市场的判断也是这样的，就是宏观调控的政策在短期内不会放松；第二个是随着政策的持续，购买预期也会发生变化，其实从8月份很明显地购买预期已经发生变化了。所以我们还是会非常小心、谨慎地把我们的公司做安全了。
其实最近一两年，公司是越来越安全了，现金流越来越好了，负债也在下降了。我们从去年到今年6月30日，我们的负债率是有下降的，在这个过程中，我们收购了万达的文化旅游城。
万达文化旅游城我们自己投了四五百亿的现金，我们背过来四五百亿的贷款，如果说把这个加上，因为这是一个前十名房地产开发商的资产包的规模，如果把它加进来之后，我们的负债率还下降了，说明我们的现金流、负债率的管理还是特别好的。
现场提问：您刚才说了融创目前不会重点考虑多元化，但是我们观察到头部公司都挺焦虑的，都希望在多元化上有所突破，比如说恒大的高科技和碧桂园的农业，我不知道我们为什么会放掉这方面的考虑？
这次的宏观政策从普遍去杠杆到了结构性去杠杆，民营企业这次能够感觉到的压力是比较大的，我们会不会有这种压力？尤其是文旅的部分需要长期投入、长期负债，上半年的收入大概是10亿，在去杠杆这块会不会有压力？
孙宏斌：第一、我觉得如果主业做得好就没必要多元化，主业做得不好才要多元化，我们主业做得挺好的，所以我们没必要多元化。
第二、我们有了文旅这个板块以后，我们更不需要多元化了，因为文旅也是一个十万亿的市场，主业也是十万亿的市场，这两个十万亿市场是一个双板块。
我们的第二个主业的文旅板块已经有很大的规模了，这个文旅板块需要一个很长时间的培育是必须的，所以我们看的是更远的。
因为这个行业、这个板块肯定是有发展的，而且门槛也很高的。我觉得我们现在的主业做得挺好的，把文旅板块这个项目做完，也是中国最大规模的文旅物业的持有者，这两个板块都非常竞争力，所以就基本上够了。当然，我们也会积极看其他的消费升级的这些板块，至少目前我们是在投资停止的板块。
关于去杠杆，我们已经一直在去了，我们会持续地去杠杆，因为这个行业里的杠杆普遍偏高，所以我们也会持续地去杠杆。首先，我们这几年去杠杆还是比较坚决的。
第二、我们的现金流是非常安全的，因为我们过去几年也说了一个销债比，如果销售额除以负债大于1的话，这个公司基本上是健康的，比如说你的销售额除以你的负债是大于1的，你的100亿的贷款能卖100亿的话，你就是安全的。现在我们的销债比基本上是在1：1.5到1：2之间，所以我们还是非常安全的，这个安全性是我们的第一位，我们的杠杆也是会持续下降的。
关于民营经济在收并购市场目前来看会不会有劣势的问题，我觉得没有。因为我们今年并购也挺多的，我们的2900万平方米中大部分是并购来的。
我觉得各有各的优势，国企可能贷款更有优势，但是决策程序、决策机制包括合作，很多人愿意跟我们合作是因为合作起来比较简单，跟国企合作的程序可能更复杂，管理起来更难，所以各有优势，我没觉得民企在并购这个市场有劣势，各有优劣吧。
现场提问：为什么会把2600亿的销售安排在下半年？孙总将您的公子孙喆一安排进了董事会，您对他的职业有什么规划？公司的土地成本4470元/平方米其实不算低，接下来有什么计划来降低这个土地成本？
孙宏斌：这个土地成本还是挺低的，关键是你卖多少钱，我们卖1.5万、1.6万的跟卖8千的不能比，这个土地成本还是挺低的，主要是给卖家的。
孙喆一的工作是高曦管的，让高曦评价，我不知道他干嘛的。
高曦：他是今年年初加入到我们这边来，负责一些战略投资的工作，还是非常投入的，在这边起了非常大的作用。谢谢！
现场提问：近段时间很多公司都出现了变相的裁员或者人事动荡，您怎么看？今年我们的主业会到4500亿的销售额高位，接下来会怎么样？会继续向前冲吗？
孙宏斌：其实现在市场中大家比较焦虑的有两个原因：第一，因为布局的事，比如说三四线城市和四五线城市现在冷得比较快，这种的压力可能比较大；第二，限价以后，去年买的地和前年买的地限价卖就是亏钱的。
我们这两个都没有压力，我们都在一二线城市，三四线城市也都是比较好的三四线城市。另外，我们现在的土地按照政府的限价卖基本上都是挣钱的，所以我们这个压力不大。
我们今年其实还是在增加人呢，今年我们的创想家招了1200个大学毕业生，我们还是希望能够提高团队能力，为下一步的发展作准备，我们这方面没有压力，有些开发商肯定是市场变化以后会有一点压力，这都是很正常的。
我们一直是安全第一，我们相信我们在保持销售规模上的难度是不大的，但是怎么增长也很难，所以我们还是希望能够脚踏实地、能够比较安全，我们这一两年是把安全放在第一位的。
现场提问：今年的融资渠道比较收紧，地价成本也会有一些上升，融创在这块的财务状况是怎样的？随着开发规模的收紧之后，融资的优势更多会流到央企背景的房企去，您对这个观点是持怎样的态度？您刚才说了不要低估短期内宏观调控的力度，但也有一些声音说今年四季度，市场可能会有一个拐点，招拍挂、流拍的情况可能会有一个扭转，您是怎么看的？
汪孟德：确实从去年开始，对于房地产行业的融资环境是在收紧的，这是整个行业在去杠杆，我想这是一个大的方向，各方面也会持续下去。我们还是做得挺好的，我们今年平均都是6%点多的水平，整体的有息负债是在降低的。
刚才提到行业的环境在变化，我们觉得最主要还是调整自己，而不是说环境、政策怎么样，还是要调整自己来适应这样的融资环境的变化和行业环境的变化。
作为我们来说，确实还是要从运营，运营是我们最主要的、最核心的现金流来源，这也是我们新一轮管理最核心的地方。
同时，大家看到上半年我们的新项目都是和合作方一起合作为主导的方向，在项目层面有更多的，因为我们现在还是有这方面的优势，包括我们的产品品牌能力、运营能力，有很多的合作方愿意跟我们合作，愿意投钱跟我们一起合作，主要是通过这两方面来解决。
刚才老孙提到，我们现在也好，未来也好，整个现金流管理让我们具备一个非常充沛的现金流，是我们这两年的最首要的任务，这是关于融资环境和我们自己的安排。
现场提问：这一两年的调控对于公司和行业之后的业绩，不管是销售还是毛利率方面，会不会有一个比较大的影响？海南现在的房地产政策是在收紧的，之前我们也拿了海航的项目，请孙总谈谈您怎么看海南市场未来的走势，会不会继续接手海航更多不同的资产项目？上半年腾讯有一笔20多亿的对于乐视的增资，如果这个没完成，可能就要考虑退市，孙总对于您之前看好的电视还会不会有进一步的帮助他们的打算？
孙宏斌：乐视这个情况跟我们原来说的，我原来的态度都说完了，没有太多变化，其他的事就是看公告，因为投资人炒股要是看不懂公告的话就别炒了。
海南这块的市场，海南我们还是非常看好的，因为海南是一个公认的中国度假最好的地方。中国不像美国或者其他国家有很多选择，在美国你可以去夏威夷、去佛罗里达、去巴哈马，中国就这么一个地，它有没有政策都会挺好的，现在中国又给了那么多好的政策，它一定会更好的，所以我们对海南这个整体还是特别看好的，我们还是希望在海南有一个特别好的发展。
另外，海南的房子其实是不多的，现在供应量很少，因为在去年的供应量基本上卖得七七八八了，我们有很多项目在海南，去年春节的时候只有一个项目在卖，因为都卖光了，过去都是春节的时候是销售的旺季，靠春节那几天卖房子，但是到去年春节的时候，房子卖光了，所以去年海南的整个区划量还是挺大的，海南的库存很小。
所以海南现在在政策出来后，对市场肯定会有影响，但是影响没有那么大。因为本来海南什么政策也没有也会是一个好地方，现在有这么多好的政策，这些利好都还没有兑现，这些好政策兑现以后，我们对海南的发展还是特别看好的
现场提问：对海航还会不会继续接手？
孙宏斌：没有，我们就是买了一个小项目，不存在继续不继续的事。
现场提问：调控会不会在过两年的业绩上有所表现？
孙宏斌： 肯定的，因为今年你看大家的业绩都不错，是因为今年反映的都是2015年、2016年或者一部分2017年的业绩反映在今年，所以大家今年的业绩都不错。
我相信过两年以后，业绩分化会比较严重，是因为两年后会反映出今年的业绩和明年的业绩，今年的业绩、明年的业绩分化就比较大了，因为在前年买的地如果按限价卖，一定是亏钱的。
我相信两年后的分化会比较严重，是因为那时候你计入的是今年、明年的业绩，今年计入的是一年前、两年前的业绩，所以我相信分化会比较大。
现场提问：咱们的毛利率呢？
孙宏斌：我们会越来越好的。
现场提问：会有下滑的可能吗？
孙宏斌：不会的。
閱讀更多 觀點地產新媒體 的文章
