觀點地產網 曾為昆明舊時巫家村牧場的巫家壩，如今吸引了保利、綠地、中交、中海等一眾房企雲集於此。不久前，國企金茂也終於在這裡爭下了一席之位。
近日，金茂以底價4.12億元斬獲位於昆明官渡區巫家壩片區一宗編號為KCGD2018-7-A1的商住用地，共約29畝，土地單價約每畝1432萬元。
據觀點地產新媒體瞭解，金茂所拿下的這一地塊要求土地競買人須有超高層建築的投資建設及運營管理經驗，在項目預售前，須引進至少一家世界500強企業總部或區域總部入駐。
此外，由於軌道、環隧、綜合管廊等地下空間建設需要在宗地內設置出入口、通風口等相關設施，競得人必須保證項目建設與地下空間建設進行銜接和預留相應位置。該宗地要求土地移交後一年內開工，並在開工後三年內竣工。
雖然有著各種附加條件，但金茂還是下決心拿下這宗商住地塊。
爭奪巫家壩
金茂盯上官渡巫家壩不是一天兩天了，盯上巫家壩的也不止金茂一個。
早在今年1月份，中國金茂集團昆明公司發佈了一則針對雲南地區的招聘信息，同時透露稱，首個入昆項目計劃在巫家壩核心區打造總建築面積80萬平方米、集多種業態於一體的超高層地標建築。
但在金茂發布消息前不久，寶能就已經捷足先登，與昆明市政府簽訂了戰略合作框架協議，並宣佈計劃在巫家壩建造寶能春城中心，擬打造一個集辦公、住宅、購物中心於一體的大型城市綜合體項目。
而在金茂和寶能之前，昆明官渡區巫家壩片區已有多家房企入駐並在此打造總部級項目。包括保利大廈項目、“綠地東南亞中心”、“中交南亞總部”以及由中海建設的“中建股份西南總部”項目等。
從區域特徵來看，巫家壩片區是一片地勢開闊的平地，因昆明人習慣將平地稱為“壩子”而得名。在北洋軍閥時期，這裡建造了中國歷史上第二個機場——巫家壩機場。新中國成立後，巫家壩機場進行3次大型改擴建。2012年，巫家壩機場棄用後留下了這片位於昆明核心區域的待開發區域。
對此，世邦魏理仕華西區投資及資本市場部主管金靈向觀點地產新媒體解釋說：“在主城區範圍，能有如此大規模的新增供地在同類城市中是很罕見的。”
從此前官渡區政府和昆明市規劃局聯合公佈的《巫家壩片區控制性詳細規劃》能夠看到，巫家壩片區的定位是官渡區重點發展的核心區域，也是昆明未來的城市新中心和總部商務聚集區。
官方對於巫家壩的發展定位剛出爐不久，中交率先被吸引而來，成為中第一個“吃螃蟹”的人，並與昆明市政府簽訂戰略合作框架協議。
金靈表示，時至今日來看全國省會城市，昆明仍然是相對的價值窪地。適宜的氣候和良好的空氣質量，再加上逐漸成熟的高鐵網絡，這些使昆明跟其他中西部城市比較起來有著自己特別的競爭力。
獨特的區位優勢，加上政府扶持和紅利政策，讓如今的巫家壩成為了眾多房企眼中的“兵家必爭之地”。
“炙手可熱”與四年沉寂
雖然如今的巫家壩在房企眼中是一個“金餑餑”，但在起飛之前，巫家壩曾經歷過四年的靜默期。
2012年機場棄用之後兩年時間裡，巫家壩片區一直處於無人開發狀態。直到兩年後，政府發佈了令其身價倍增的發展控規。
不過初期，雖然控規吸引了一些房企的興趣並簽訂了戰略合作協議，但在不久之後，巫家壩片區在機場棄用後首批入市的兩宗地塊，卻因報名人數不足而遭遇流拍。
從土地自身來看，這兩宗地塊均為商住用地，面積約合73.6畝，起拍總價約9.95億元。其中一宗地塊起始價約9億元，除了價格較同期昆明其他地方略高外，這兩宗地塊再沒有其餘附加條件。
顯然，兩宗地塊的自身條件並非是當時流拍的唯一因素，而是與房企的佈局路徑有關。
與此同期，國內不同城市之間的房地產行業興衰進一步分化，一線城市表現明顯好於其餘城市。眾多開發商為了規避風險，再次向著一線城市聚攏。隨著各地爭相取消或放鬆限購政策，全國樓市開始從低谷回升。
從數據中不難看出，彼時的昆明、貴陽等二線城市，似乎成為了房企心中的“雞肋”，這也解釋了巫家壩片區這兩宗流拍地塊，幾年前為何會在高期待值下意外遇冷。
時間來到2016年，房地產市場經過前兩年的回暖，逐漸進入“狂歡時期”。據數據顯示，2016年全國房地產用地出讓面積同比下跌10.3%，但土地出讓合同價款卻達到3.56萬億，增幅接近兩成。
總量下降總價上漲，這意味著地塊的出讓價格在大幅提高。據不完全統計，2016年裡全國各地共成交330多起單價或總價地王。
藉著房企這股高昂的情緒，沉寂近四年的巫家壩市場也迅速升溫。2016年8月，藍光地產以1.75億元拿下巫家壩片區內80畝土地；同年9月，“中鐵建系”三家公司聯合拿下巫家壩土橋片區5100畝土地。2017年6月，萬科3.21億從雲南鑫城佳置業有限公司手中拿下巫家壩片區84畝宅地……
不到一年時間，巫家壩完成了從“無人問津”到“炙手可熱”的轉變。
場外的拿地博弈
能夠在如此受歡迎的巫家壩片區以底價拿地，金茂這次需要感謝巫家壩土地出讓一貫的高准入條件。
在金茂所拿地塊的出讓文件中有一條提到：“項目預售前，須引進至少一家世界500強企業總部或區域總部入駐”。
而在出讓文件公佈前兩個月，官渡區在第5屆中國——南亞博覽會上發佈官方消息稱，將與中國金茂控股集團有限公司簽訂合作協議。同時，傳出金茂計劃要在巫家壩打造“中國金茂巫家壩總部”的消息。
關於項目的具體規劃，官渡區並沒有做過多介紹。但從項目名稱上來看，金茂的計劃與此後的土地出讓要求不謀而合。
對於一宗商住用地而言，金茂此次所拿地塊從開工到竣工的時間限制，再到配建項目等要求，可謂條件頗多。但不止是金茂，此前進入巫家壩的保利、中交等眾多房企同樣遭遇過類似的“高門檻”。
早在2017年10月，巫家壩片區內的14宗商住混合用地打包成4份出讓，其中有3個包的地塊規定了競買人資格。要求競買人總資產不得低於1000億元，同時主營業務必須在全國10個省份開展。
由於資質要求，這三個包各自均只有1家房企參與競買，分別為中交、中鐵建及保利，地塊最後均以底價成交。
競拍考驗的是房企的博弈實力，但有趣的是，巫家壩片區的土地出讓似乎並不打算讓房企在場內進行爭奪，而是習慣於設置較高的准入門檻，讓房企在場外決出勝負。
買家少了之後最直觀的體現便是底價拿地成為巫家壩土地出讓的常態。這一做法雖然拋卻了溢價的紅利，但高准入門檻同樣意味著前來開發的房企實力必然強勁，幾乎無人抬價的價格優勢對於滿足准入條件的房企來說更是有著巨大吸引力。
“所以房企到昆明等省會置業的心態會很重。”行業研究人員嚴躍進表示，二線城市的崛起，不是單純因為一線城市的原因，更真實的情況在於一個省會城市會擁有巨大的潛在購房需求。
金靈坦言，在一線城市和部分二線城市市場相對飽和難覓土地的情況下，昆明巫家壩自然會成為開發企業青睞的亮點。
巫家壩片區部分引入房企情況
伴隨進駐的房企越來越多，巫家壩出現僧多粥少的局面似乎不會太遠。越晚入場意味著即便拿地可供騰挪的空間也會越少，甚至失去拿地機會。
不過，根據2014年官渡區政府發佈的《巫家壩片區控制性詳細規劃》，巫家壩片區規劃總用地面積約為987公頃。規劃區居住總人口控制在22萬人，總建築量約1750萬平方米，就目前看來，巫家壩仍有相當存量土地有待出讓。
金茂等企業已經順利上車，而同樣簽署了戰略合作協議的寶能，以及其他尚未出手的房企何時入場還未可知。不管其以後土地出讓還會提出何種出讓條件，對於巫家壩的爭奪無疑還將繼續。
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