1943-1962年，近20年時間的昆明城市總體規劃顯示出，昆明發展形態依託老城同心圓外擴。商貿等核心功能佈局，依託火車站、盤龍江，向東、向北拓展。當時，文教區安排在西北部、工業區安排以東部丘陵地為主，居住區安排在西南部靠近滇池。
那時，一環路還未全部形成，但居住區南移，已被安排。
1966年，北京路的昆明站至塘子巷路段已建成，之後在上世紀80-90年代，北京路延長至火車北站，貫穿城市的重要縱軸就此呈現。同時，昆明老二環開始成形，而後，城市外拓發展進入快車道。
2000年，昆明迎來房地產開發熱潮，城市中心區住宅開發逐漸飽和，官南板塊隨著人居南移的深入而嶄露頭角。
除去關上、巫家壩、會展和三個半島，如今的官南片區大致範圍示意
首次“崛起”，“截胡”滇池路
2000年，開發火熱的區域集中在南市滇池路沿線，因為道路貫穿一環、二環，進城、出城十分便捷，而官南板塊的開發契機出現在2001年底。
彼時，十里長街官南段通車、官南大道通車，也因城市中心區配套損耗滿足不了居民需求，於是開發商陸續湧入官南板塊。特別是在2005年7月官南立交橋全線貫通，交通的穿透力，使這一區域日益成熟，這裡也成為了昆明主城繼續南移的“南大門”。
昆明官南立交橋實景
可以說，從2000年到2005年，歷經五年發展，官南板塊成為昆明不可多得的居住領地。通過官南路與滇池路的貫通，官南板塊“截獲”滇池路沿線不少資源，同時，從官南立交橋直達環城南路，中心區資源外溢也讓官南板塊受益不少。
官南片區開發雖然越來越火，生活氛圍也在成熟，但因臨近巫家壩老機場，土地被限高，成為區域發展阻滯。（依據《民用機場運行安全管理規定》第一百六十六條，在機場障礙物限制面範圍以外、距機場跑道中心線兩側各10公里，跑道端外20公里的區域內，高出原地面30米且高出機場標高150米的物體應當認為是障礙物，除非經專門的航行研究表明它們不會對航空器的運行構成危害。）
也就是說，一般情況，機場周邊的建築物都不能超過7層。
如此，二環邊的官南板塊，本可以依託北京路中軸，以及官南立交橋與環城南路約1公里的直線距離，成為“南市副中心”，但最終因低矮建築扎堆聚集，人口基數引流不夠，區域整體開發進程受阻，“被迫”淡出人們視野。
北京路通達性規劃效果示意
二次“崛起”，天賜良機
2012年上半年，巫家壩老機場正式“退役”，留下大片空地。2014年初，巫家壩新中心規劃正式出爐，依託昆明未來將建設成為世界級旅遊城市的發展方向，空地變旺地。臨近巫家壩的官南板塊，再度擁有發展良機。
2016年4月，中國“一帶一路”規劃正式公佈，國家明確雲南定位，以昆明發展向南為基礎，南市區自此迎來“橋頭堡”發展契機，官南板塊作為主城進入南市區的必經要道，熱度再次迎來增長。
2017年，巫家壩規劃以新面貌發佈，其中五千多畝中央水景公園規劃，吸引昆明市場高光，同時，也推高了臨近的官南板塊房價。
以關注度較高的玫瑰灣小區為例，2007年年中，小區均價約4000元/平米；到2017年9月，小區新房已售罄，但二手房均價在安居客上飆漲至1.2萬/平米左右，房價漲幅十分可觀。
但可惜的是，彼時的官南板塊，除了二手房，新房基本無存量，於是，片區再度被雪藏。
三次“崛起”，資源乍現
對比其他區域，南市區仰仗滇池資源，在居住密度、生態環境、小區容積率等方面，整體比其他區域更好，房價也稍貴。
昆明環滇池部分景觀實景
縱觀南市區各板塊房價，昆明首個超3萬/平米的全新高層住宅項目，於去年下半年出現在會展和三個半島區域（可觀滇）；南市草海邊新房均價近期更是衝到約2.2-2.5萬/平米；新螺螄灣片區由於發展早，配套較成熟，但距離市中心稍遠，新房均價日前也達到約1.3-1.4萬/平米。
反觀官南板塊，因新房不多，目前房價暫時不及南市的其他部分區域。
可以說，官南雖然沒有在巫家壩新中心的規劃範圍內，但同樣享受著巫家壩應有的總部經濟圈輻射、廣福路和北京路縱橫加持、“一帶一路”，以及今年8月底在昆明剛剛掛牌的自貿區規劃等豐富資源。加上官南自身是老牌發展區，人氣相對較高、配套相對更全，且周邊早已被高房價區域包圍，雖然“大器晚成”，但重新崛起也在意料之中。
目前，官南聚集了3個新項目，數量方面，只能達到巫家壩的五分之一，但也總算迎來了全新開始。
巫家壩片區規劃效果示意
另一方面，若觀察官南板塊聚集的樓盤可以發現，其實區域產品優勢挺突出。環顧整個南市區樓盤產品，類型都別具特點，會展主打觀滇、草海主打臨水、滇池路沿線主打低密和生態、新螺螄灣主打交通配套、巫家壩突出一個“豪”字……
官南板塊呢？
基本囊括了南市區大部分產品特色，包括低密、配套、生態、高端等等，不得不說，官南片區的產品打造優勢比較突出。其中，最令人稱道的便是區域內現成的社區人氣，包括康樂茶文化城、邦盛水映長島小區、玫瑰灣小區、鳳凰灣小區等連片而成的成熟社區環境，以及向外可依託的老牌關上商圈和廣福路連接的世紀城商圈等。
官南片區成熟社區實景
除了區域現成的成熟社區生活氛圍以外，官南片區周邊現成的配套也十分豐富，包括盤龍江景觀、北京路、官南大道等交通和生態資源，以及昆明中心區和自貿區規劃加持。
當然，官南新進駐的產品也各有特色，比如世茂璀璨傾城項目就以41%的綠地率，為業主增加了更多的綠色居住生態感。
說起世茂，其剛剛進駐昆明拿地時，就比較有意思。今年4月3日，世茂在拿下巫家壩片區約54畝項目用地之後，於次日再次落子官南片區，項目土地面積約173畝。首次入昆，就連續進駐兩大熱地，想必“有備而來”。
同時，世茂把原本“為巫家壩而打造的”璀璨繫住宅也搬到了官南板塊，一個璀璨系靠近規劃中的中央水景公園，一個璀璨系臨近盤龍江邊，著實不容錯過。
昆明自貿區規劃範圍效果示意圖，按圖示，世茂兩個璀璨系項目均在自貿區範圍內
當然，這裡還要說一說世茂對官南板塊新項目區位的“挑剔”，同樣位於官南片區，世茂選擇在玫瑰灣附近落子。
玫瑰灣小區在2005年亮相，是官南板塊早期的高尚住宅區，經過發展，目前小區臨街商鋪氛圍熱鬧，不僅能滿足小區業主生活日常購物需求，而且臨近的昆明康樂茶文化城也匯聚了雲南豐富的茶葉品類以及茶文化。被現成的成熟社區氛圍環伺，是巫家壩近10年內暫時體會不到的。
大家都知道，在配套、人氣都更成熟的區域搞開發，門檻高、開發成本增加，即使成熟區的樓盤抗跌能力更強，開發商也要承擔一定的開發風險。
不過，習慣了在北京、上海開發高尚人居的世茂，自然在昆明官南板塊可以“大展拳腳”。畢竟，官南未來能佔據的資源，比如測試中的盤龍江“水上巴士”、規劃中的南北大道、在建的2號線二期、不限售區域等關鍵詞，都為市場留下了充足的想象空間。
且不論世茂的戰略究竟何為，僅憑官南板塊區域價值，世茂“璀璨系”也值得昆明期待。
（免責聲明：本廣告為要約邀請，買賣雙方的權利義務以商品房買賣合同為準；文中所述長、寬均為大約數值，面積均為建築面積。本廣告對項目周邊交通和環境的描述僅為提供相關信息，不意味著本公司對此作出承諾。以上信息的收集截止於2019年10月，敬請留意最新信息。）
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