房地產的“麵粉”終於開始降溫。最新數據顯示，8月，40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低。
與此同時，數據顯示，自2015年開始，房地產年銷售面積已連續3年超過新增住宅面積，可謂是“去的一手好庫存”。
然而，去庫存會帶來供不應求的局面，為何現在地產開始降溫了呢？未來是買房的好時機，還是賣房的最後機會？
調控到頭？市場要回歸供求關係
調控有時候很有意思，越調越高，越救越低。實際上，這個鍋不能讓調控來背。畢竟，在房價一路高歌的時候，誰也不會去相信，或者聽得進去“房價風險”的判斷。任何抑制房價的政策都被當成了房價繼續上漲的信號，因此才會有越調控房價越高的市場反映。
然而，預期總是滯後的，事實上，從去年開始，部分城市的正常的、滿足需求的交易就開始降溫了。更多活躍著的，是指望通過炒房，再最後撈一筆，或者看到市場沒有那麼火爆，溢價空間加劇，準備抄底的。此外，三四線城市由於去庫存和棚改貨幣化帶來的效益開始顯現，從而使得整體房價數據依舊處於火熱的狀態。
需求層面支撐減弱，房價或成強弩之末
然而，縱然你呼聲再高，縱然市場形勢再好，也需要回歸人的層面去對未來做研判。但當下的形勢並不樂觀。
一方面，居民收入和民間財富的增速落後於房地產成交額，落後於房價的增速，前期房改房增值和早先買房帶來的紅利，也逐步消失，前期房價上漲過多的讓家庭和買房人承受了債務壓力。
（私營單位平均工資和名義增速）
另一方面，多數三四線城市的新房人均擁有量，已接近甚至超過一線城市水平，而三四線城市未來人口持續增長乏力，住房需求將缺乏支撐。同時，棚改貨幣化進入尾聲，後期無論是資金，還是人口，都難以再有房價最火爆時候的支撐力度了。
沒人說房價會降，只是說溫度會降
最後要提一點，有人說沒覺得房價降，反而漲了；也有人說，總說房價降，漲1萬降5000，沒誠意啊。
筆者這裡想說的是，作為專業投資者，看空、看多樓市，都不能從主觀意願上出發，而是要從實際情況，綜合數據做一走勢分析。
即使是現在樓市並不景氣，但開發商在推廣新盤時，也不可能出現壯士斷腕的決心。畢竟還是要收回成本。然而，前期土地溢價過高，開發商要想回本，很多“地王”項目按照成本價，都要高於周邊的二手房。之前一二手房倒掛的現象消失，這意味著，此時的購買人群中開始逐步剔除掉炒房客了。樓市溫度開始下降了。
這說明什麼？無論是投資也好，炒房也罷，都逃不開市場這隻“看不見的手”，風光過後迴歸市場，高溫之後迴歸理性，“樓王”也會隨著房地產行業的大趨勢而動。
對於買房者，贏得的是議價空間，但這並不是說就有了“抄底”的思想。
真正的投資者，會以全面的眼光去考量房地產市場，做出正確的判斷與投資抉擇。如今的不景氣，可能會讓多套房持有者和投資者資金吃緊、週轉週期延長，如果手頭沒有足夠的現金儲備和持續的收入做保障，那就要儘快出手垃圾資產，以求整體財富規模的平穩與安全。安居客全房源網，更多品牌中介發佈房源，獲得更多房產信息。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。
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