商業地產有很成熟的盈利模式，環境也更簡單一些。
但社區不一樣，一座社區面臨的是成千上萬戶。很多人說這是一片可以賺錢的藍海，但藍海可以賺錢，也能讓人溺水。
“盈利”這兩個字，壓在物業頭上，傳統物業工作方式必須適時做出變革才能有更多的收穫。
在過去幾十年裡，物業費就是物業公司的主業，但是繳費率不高，還備受質疑：收那麼多錢，你們到底做了什麼？
物業也很委屈，自己明明是高成本支出做服務，卻不被體諒。
如何在保證服務品質的同時，提高物業收入，高總這幾年做了不下幾十種嘗試，挑挑揀揀，將一些真正有用的舉措落了地。
01
基礎管理
高總從事高端物業管理已經塊二十年了，他給人的印象，就像他以前經歷的許多物業項目一樣：沉穩、內斂、一絲不苟。
他以前做的最多的是5A級辦公大樓、地標級綜合體項目，也經歷過一些高端住宅項目的開發及後期運營管理，期間積攢了很多改革的經驗。
▲豐匯物業&ZTSAVILLS物業副總經理高博
社區物業盈利一直是一場艱難的戰役，稍有不慎就不可避免的要承擔虧損的風險，大多數物業一開始都想過要走最直接的通道：漲物業費。
⌈我們做了民意調查，有超過50%的業主贊成。因為沒有業委會支持決策，雖然超過半數業主贊成，但調價這件事並不是想象的那麼容易。⌋
最直接的通道，反而最難走。
對物業費，現在存在兩種不同的聲音，一種是彩生活用新物種在物業費上動刀子，一種是萬科要漲物業費。
萬科物業有整個萬科地產背書，體量大，也一直走的是高質量路線。而彩生活的項目並不是自己開發，項目有高有低，參差不齊，也就沒辦法統一物業費。
漲還是砍幾刀，都是他們針對自身特點，做出的合理恰當的戰略。
其實很久以來就有個共識：物業是一定要賺錢的，不賺錢就意味著沒辦法生存。
怎麼去開源節流，一直是物業要討論的主題。
現在有個共識，社區這是一塊巨大的蛋糕，還沒被切開，香氣撲鼻，格外誘人。
但前幾年互聯網模式的慘烈已經足夠說明，蛋糕不能硬切，投不準籃筐，買多少個球都沒用。文章開頭那種又是另外一種硬，也是現在物業和業主雙方矛盾的導火線，說不準哪天就點著了。
至於節流，以前有一種說法是，已經到頭了，再減員服務就跟不上，服務跟不上，又是矛盾。
以前想破腦袋也想不出好的辦法，現在科技的發展變化，卻提供了多種解決方法。做了很多調研，手裡握著不少種方案，但步子又沒有邁得太大，四平八穩的。
⌈有些心得，但是像一個集成系統那樣推進，物業自身不具備互聯網資源整合的能力，目前有些變革的設想，但還沒找到適合的平臺端口系統化實施。⌋
憑藉多年累積的行業實戰經驗，高總是從點滴細節探索解決的辦法，都很實用，運作風險係數相對較低。總結起來，大概可以成為一整套的《乾貨-物業降低運作成本的若干技巧分享》。
這裡舉幾個例子。
物業是預算制，每項成本會有百分之多少的預算佔比。這個時候，就要對比這些佔比的實際數據加以分析，在運作層面控制一些偏重成本的消耗。
這裡的偏重成本，宏觀總結下來有兩種：人，設備設施。
傳統物業是重資產模式運作，小區開幾扇門，都要相應配幾個人。再加上巡邏、維修、客服、保潔，整個服務從頭到腳都是人來做的。
⌈現在人力不只是越來越貴，還不好招。非技術崗的服務業，都面臨著“本地人不願意做，外來務工人員嫌工資低”的尷尬境遇。未來3-5年裡普通住宅物業或許要面臨更為嚴峻的招聘困境。⌋
高總提到人力的問題。
這也是現在討論社區智能化的意義所在。
他舉了個例子。高壓配電室需要人工值守，成本就很高了。但現在國家也在推進⌈智能化值守⌋，通過給設備加裝傳感器的方式實時監測運轉數據，對於潛在的故障問題提早預判，做預防性處置。
⌈粗略算了筆賬，相比傳統依靠人工值守的成本，大概可以用之前不到50%的費用，就能把以前的工作拿下來。⌋
科學的削減人工編制，以科技手段代替人工。讓這些設備去做本來人做的事情，是很多智能化企業的追求。
⌈現在大家容易忽略一點：能耗。公共區域的能耗，是用物業費來付的。如果不做節能改造，物業就會永遠揹著沉重的能耗指標。⌋
豐匯的物業最近將車場的照明進行了改造。以前這裡的燈是常亮，有人沒人都得亮著，萬一你以為不會有人來時來了人，燈又是暗的，那就很糟糕。
但這一部分能耗也是非常可觀，有的物業就會為了節能，公共照明隔一個才會亮一個，只留下一部分燈。
一排樹隔一個枯一個，明眼人都知道有人搗鬼，體驗很差，又會給物業扣上一頂帽子。
⌈我們用感應雷達的LED光源，根據距離和速度，車來時逐漸亮起，車離開就滅。不是全滅，而是把亮度衰減，減到最低照度。這樣可以比以前隔一個亮一個的普通光源，再省下更多的能耗。⌋
又是一個小數字、簡單計算。通過內部的技術革新，來做到節省開支。
智能化的改造，設備的成本不等。像燈控、智能停車這些，都是投入低迴報快的，但是有很多的智能設備，價格也算是不菲。
怎麼平衡成本和收入，對於物業來說，是一個必須要弄清楚的問題。
⌈物業運作離不開投入與產出測算，這場仗要贏才行。假設今天投20萬，那就要經過計算，這個改造帶來的收益，能不能在3年收回成本。如果投資期太長，隨著新技術的不斷髮展，就需要慎重考慮了，因此選擇有市場實踐基礎的改造對於物業運作來說顯得實用價值更高。⌋
對於社區硬件設施的改善，都是經過調研、反覆計算，現階段如果能實現的，就可以落地實現。
比如他提到門禁的問題，門禁卡被破解複製，是現在社區安全必然要面臨的一個挑戰。他試了很多種的方法，比如定期更換門禁卡。但這種方法也是成本很高，而且用處不大，門禁廠家都保證不會被破解，但沒過兩天就被複制了。
還有一次，他用一種印刷Logo門卡，派保安到門口守著，進來的人都要檢查。但這樣太累了，保安堅持一個月，就會容易產生鬆懈。
門禁智能化、門禁聯動，是高總下一步的計劃。
⌈安全始終是第一目的。對於高端社區，門禁的投入和安全等級至關重要，同時要考慮使用人接受程度及改造收效，找到一個更佳的平衡點。⌋
高總認為，人臉識別未來會是主流，通過考察發現在南方這種技術其實已經很普及了，北方的話，物業對於科技的融入程度可能稍微保守一些。
⌈但是初期採集信息的難度會很高，我們也在評估，是不是可以用手機掃碼的方式，先做一個過渡。同時保留生物端的端口，等到技術成熟的時候再升級。⌋
社區裡有很多事可以做，邊邊角角的小事或許都是切入點。
怎麼澆灌怎麼噴灑，如何安保巡檢、防火安全，何時開始信息化改造，怎樣“先設施再人”地提高人員素質，做了哪些增值服務，如何細分社區人員構成…
當社區進入到精細化發展的時代，大事小事都會拿出來，經過一次洗禮。
02
增值服務
沒有人能用一句話講清一個商業模式。
社區裡的邏輯，跟互聯網企業不一樣，這是一個沒辦法一刀切的平臺。這裡具體說一說豐匯的兩個做法。
一個是空置房的管理和租售。
傳統物業的服務只在公共區域，將服務做到屋子裡面，實際上這已經算是資產管理了。
夜幕降臨時，燈光星星點點，遠遠望去，有的窗子亮著，有的窗子暗著。
或明或暗間，可以大致對這棟樓宇的空置率有個數。
房子是用來住的，沒了煙火氣，房子的損耗也會很快。這些空房子，自然帶著兩個方面的需求，一方面是空置房管理，就是定期通通風，上下水通通水，擦一擦塵土。另一方面是房子的租售。
現在很多人都在說物業和業主的對抗問題，但我們說，什麼時候，容易產生矛盾？
就是當信任下降，失望上升時。但這個前提是：本身有一定程度的信任。
在傳統中，物業在社區中充當著很重要的外圍角色，負責整個社區的管理。從某種意義上來看，物業跟業主其實算是一體的，自己人。
信任，基本上就是與生俱來的。
當業主出於信任，將空置房的管理交給物業管理後，房屋的租賃也就基本上可以接過來了。
物業在這個事情當中，有幾個先天的優勢：
○ 信任。
○ 現成的人手。
○ 不怕打價格戰。
○ 對提高自身服務是一個利好的項目。
按照這個思路來推，物業可以跟很多企業“搶生意”，居住類增值的服務、家庭的二次裝修小範圍改造等等，都可以有機會讓蛋糕重新切一切。
⌈市場經濟是很靈活的，只要多想一點，收入就多一點。⌋
另外一個，是物業增值服務的促銷。
促銷很容易理解，這是一項新事物推廣的過程。
在社區裡做增值服務，也不是一下子就能進入的，還是要先培養消費習慣，讓業主知道物業也提供這個服務，很方便，而且做得還不錯。
這一部分推廣，跟任何一個行業的推廣過程都相似，在這個過程中，肯定是不賺錢了。
⌈物業費我們不打折，但是物業服務可以促銷。⌋
我們的物業費收費率很高，但跟任何一家物業一樣，這個過程並不是很順暢。於是，可以在繳費上做一些動作，比如繳費送卡，卡上有20個圖案，代表著20次免費的服務。比如維修工時、保安幫忙搬東西。
再比如，適時推出周邊商戶的聯名服務卡。與基礎服務卡一併，作為繳費的禮品，第一季度繳費贈送，之後如有需要可以成本價購買。
這些動作，都是在提供服務之外，提高業主的繳費積極性。
費用繳上來了，有錢了，才能支持一些新的研究。
這是推廣階段。
在推廣之後，服務期間，也要保持與業主的聯繫。
每個月，我們的物業都會對vip客戶進行業主訪談，做定期訪問，瞭解他們的需求、滿意度。每三個月，對全部小業主走訪一遍，通過問卷、上門訪談的方式，徵詢對第三方、物業服務的感受。同時呢，也會聘請第三方進行打分，不要自己給自己打分。
通過這樣的調研形式，保持物業的新鮮感，及時做出一些修正。同樣呢，也避免重複做一件事情，而讓員工感覺懈怠、疲憊。
這是服務怎麼做，但似乎很多物業還有一個痛點：做了很多事情，每天都很忙很累，但是業主根本不知道，也就不領情。
這樣的情況，也是某種不公開透明。
高總就在調研之外，像做企業彙報一樣，將物業的樁樁件件的事，都彙總成一個物業服務報告文件，月度或是季度地發放給業主。
文案編制的成本沒有多高，但是對方的“知情”卻是價值很高的。
⌈對於智慧社區這個概念，我認為應當渴望及謹慎的態度來對待。⌋
高總有一個大面上的態度，⌈智慧社區⌋這幾個字，還是一個概念，大家都在探索，處於企業發展的角度，非常渴望試探性地往前走一走，幫物業開發出新的盈利能力，但物業並不是一個互聯網平臺，本身缺少集合能力，目前處於嘗試階段。
⌈物業其實也希望，能有一個整體性的平臺，來統一地進行推進。⌋
閱讀更多 日新網 的文章
