丈夫防妻弃他而去，耍小聪明将房屋产权登记在个人名下。一计已成又生二计，与他人联手卖掉房屋。妻子三年后才知晓丈夫的“神操作”，婚姻破裂妻子追讨房屋。点击音频收听以案说法——“聪明”的丈夫
案情回放
李渝自小学习成绩很好，为人又特别精明，大家都夸他是个聪明人。大学期间，李渝通过自己的精明和套路追到了校花朱晓琳。二人在经历了一番热恋后，在2013年登记结婚。
婚后的生活中，由于夫妻两聚少离多，而妻子朱晓琳又十分漂亮，李渝总担心妻子以后要离自己而去。
2013年年底，二人在李渝父母的帮助下，在成都购买了一套住房。在购买房屋时，“聪明”的李渝偷偷留了个心眼，哄骗妻子将房屋登记证自己一人名下，心想即使离婚这套房也是属于自己的。购房后，李渝将房屋出租给了他人。
2014年下半年，正值房屋涨价，“聪明”的李渝又打起了房子的主意——背着妻子卖掉它，趁机赚一笔。他找到朋友吴礼，吴礼在明知李渝是擅自处分夫妻共同财产的情况下，表示愿意购买该房。二人签订了房屋买卖合同，约定房屋售价150万元，吴礼支付房款后，李渝应当在2015年1月之内配合吴礼办理房屋过户手续。在合同的结尾处，吴礼还埋下了一处伏笔：若因李渝的原因导致合同不能履行，李渝应当退还所有房屋款，并赔偿吴礼违约金100万元.....李渝自认为房子既然是自己一个人的名字，办理过户那还不是分分钟的事，于是在合同上签下了大名。随后他瞒着妻子朱晓琳，在2015年1月给吴礼办理了房屋产权过户登记手续。
拿到产权后，吴礼告知租客这套房屋已经转让给自己，房租需要涨价，遭到了租客的拒绝。于是，在租赁合同尚未到期的情况下，吴礼便要求租客搬离，双方僵持不下。
转眼三年过去，2018年4月，朱晓琳才知晓了丈夫李渝背地里的这一系列“神操作”，本来和睦的家庭顿时陷入了危机，心灰意冷的朱晓琳与李渝离婚。离婚后，朱晓琳向法院提起诉讼，认为李渝在婚姻关系存续期间未经自己同意擅自处分夫妻共有房屋，请求法院撤销李渝和吴礼的该宗买卖。“聪明”的李渝此刻才开始慌了，他意识到若法院撤销房屋买卖，则自己非但要退还吴礼的150万购房款，还需承担高额的违约金...自己也算是聪明反被聪明误了。
【文中人物均系化名】
本期嘉宾
彭州市司法局 副局长田园
彭州市法律援助中心 律师陈聪
案件解读
案例中，李渝以为房子写的自己一人名字，那么该房屋就应当属于自己所有，这种说法有法律依据吗？
《婚姻法》中有关共同财产的规定
夫妻离婚时，所应分割的应当是夫妻共同财产，其范围为《婚姻法》第17条所规定的属于夫妻共同所有的财产，以及《婚姻法》第19条中规定的夫妻以书面约定婚前财产以及婚姻关系存续期间的财产归夫妻共同所有的部分，即法定共同财产和约定的共同财产。
《婚姻法》第17条所规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所得，双方另有约定的除外：(1)工资、奖金;(2)生产、经营的受益;(3) 知识产权的收益;(4)因继承或赠与所得的财产，但婚姻法第18条第3项规定的除外;(5)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”
在本案中，虽然房屋产权仅登记在李渝一人名下，但该房屋系两人婚后所得，明显符合《婚姻法》第17条规定的夫妻共同财产。因此李渝的想法是典型的望文生义，是没有法律依据的。
诉讼中，李渝认为购买这套房的钱主要是自己父母出的，相当于父母赠予给自己的，因此该房屋为自己所有，此种说法又是否有法律依据呢？
《婚姻法》第19条的确规定了在婚姻存续期间，“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”，购买该房屋的资金也的确是李渝父母赠与的，但需要注意的是该条法律规定的属于个人财产的情形有着严格的前提条件，即在赠与合同中确定了只归夫妻某一方。而在本案中呢，李渝父母的赠与行为无可争议，然而在当年购买房屋的时候并没有书面赠与合同，更没有确定该房屋仅归李渝一人。所以在法律上讲这个赠与行为的被赠与主体应当是夫妻二人。所以这个抗辩理由是得不到法院支持的。
李渝处分房屋的行为发生在2015年1月份，朱晓琳2018年4月份才向法院提起诉讼，请求法院判决撤销房屋买卖合同。朱晓琳对李渝的主张是否超过诉讼时效期间？
所谓诉讼时效，也就是当权利受到侵害时，被侵害人提起诉讼的一个时间限制。2017年颁布的《民法总则》第188条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”
也就是说，绝大部分的案件，当事人必须在权利被侵害起的三年之内提起诉讼，超过三年，就丧失了该案的胜权。所以按照常人理解的话，该案中朱晓琳起诉的时间的确超过了三年。
但是，《民法总则》针对物权又做了一个特殊规定，《民法总则》第194条规定，“不动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定”，也就是说，这个案子事实上是没有诉讼时效的，朱晓琳现在起诉李渝完全没有问题，也理应收到法律的保护。
妻子朱晓琳撤销该笔房屋买卖的要求是否合理合法？吴礼作为第三人，并且已取得房屋的产权，是否可以享有房屋产权？
首先，朱晓琳是该房屋的权利人之一，李渝擅自处分的行为侵犯了朱晓琳权利，朱晓琳要求撤销该笔房屋买卖的行为是完全合法合理的。至于吴礼能否继续享有产权，这里就要引入另一个法律概念：善意取得，《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
这如何理解呢？简言之，如果买卖合同中的买方如果不知道卖方是无权处分，但如果他是不知情的，价格又是合理的，并且已经登记过户了。那么，他就可以取得这个物品的所有权了。而在本案中，购买人吴礼有预谋的购买行为显然不符合善意取得中的“善意”二字，因此，吴礼无权取得该房屋，法院应当判决撤销这宗买卖行为。
李渝收到吴礼的购房款150万元，是在他与朱晓琳的婚姻存续期间，如果李渝以这笔钱已经消费所剩无几，主张朱晓琳应当一同承担退还吴礼150万购房款的债务，这个主张是否合理？
没有法律依据，这笔返还吴礼150万的债务实际上是在两人离婚以后，法院判决吴礼返还房屋后才产生的，因此属于李渝的个人债务。
吴礼取得产权后，要求租客或涨房租、或搬离的行为是否合法？作为租客，享有哪些权利？
我国法律对于房屋的租赁房，有着明确的法律保护，具体权利体现在两个方面，一是租赁者的优先购买权，二是“买卖不破租赁”。我对这两个概念分别做出解释。首先优先购买权出自于《合同法》第230条：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，房东想要转让房屋时，租赁者应当知情，并且可以优先购买。
该案中，李渝转让房屋，没有通知郭三儿，显然侵害了郭三作为承租人的权利。第二个法律概念“买卖不破租赁”出自《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。也就是说即使房屋被转让了，作为租赁者，如果合同没到期，那么还是可以继续要求房主履行合同。吴礼要求租客搬离或者涨房租的行为都是于法无据的。
在吴礼与李渝的房屋买卖合同中约定，若合同最终不能履行，李渝需退还全部房款，并赔偿违约金100万。该条款是否有约束力？
《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据这一规定，违约金的最高限额不得超过对方的实际损失的数额。同时，《合同法》解释二第二十九条又规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，吴礼与李渝约定的额违约金100万元明显超过了自己的损失，也高出了30%的法律限制，因此李渝可以要求法院或仲裁机构予以减少。
主管：成都市司法局
总编：傅泽涛 主编：张娅
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