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後起之秀-大興
大興,是距離北京市區最近的郊區，北部邊界距市中心直線距離13公里。過去提到大興，可謂又髒又破又遠。
而近幾年大興卻成為被高度關注的熱點區域，其發展態勢也越來越好。
2015年以前大興和房山的房價差不多，都稱為剛需置業的首選地。如今大興的發展以及房價早把房山甩了好幾條街。
2016年北京GDP排名大興第五，僅次於城六區除石景山。
再盤點一下北京的幾個近郊區，東部的通州由於北京副中心的利好持續大熱，西部的門頭溝宜居生態凸顯，北部的昌平上風上水，老機場所在地順義產業底蘊深厚，西南的房山是剛需的首選地。
然而大興的房價卻領先於這幾個近郊。
▲近郊區域房價對比
究竟為什麼，大興能夠逆勢突圍，成為後起之秀？
第一，從定位和區域的橫向比較來看
通州是北京副中心就不用說了，因為有著嚴格的限購；門頭溝是生態涵養區；房山距離市中心區太遠；昌平和順義早期已經開發了不少資源。位置上處於北部，對標一下，緊鄰的是北京遠郊，遠郊的山區發展受限，而且短期內也輻射不到那麼遠。
大興不僅有亦莊開發區這個獨立發展的產業基地，其功能定位也是面向京津冀協同發展的示範區。大興正好是連接京津冀協同發展的樞紐。
第二，北京發展方向
近幾年的“南城計劃”和“京津冀一體化”把政策利好和發展方向導向了南城。
從北京整體發展來看，北京東南方向將是未來發展的主方向，京津冀協同發展是大勢所趨， 大興連接南中軸線，橫跨北京東部發展帶和西部生態帶，獨有的地理優勢，使他成為北京向華北地區輻射的前沿。
政策的導向讓大興成為熱點區域，其地理位置也佔據優勢。
第三，發展空間
北京幾個近郊區只有大興、通州、順義三個區是大片的平地。
按照國土標準的「城鎮村及工礦用地」，大興區總量排名是全市第一。中國的城市是建設用地總量控制，這些建設用地指標即便現在是村子，未來也能轉化成城市。我們排除，政策因素中建設用地總量的嚴控和耕地的保存量，大興是具備大面積的城市建設用地。
當然現在還處在一個規劃發展階段，區域的前景已經做了一個鋪墊，至於走向什麼程度，還要看人口紅利和產業的發展。
第四，交通優勢
大興未來不僅坐擁新機場，毗鄰副中心，連通雄安新區，還將形成“五縱兩橫”的交通路網。
我們都知道城中心的交通路網是最密集的，大興目前只有兩條地鐵線路。而連通京津冀、帶動產業、發展經濟肯定離不開交通，軌交的開拓是早晚的事。
房價炒起來跟交通也有很大關係，尤其是大興新機場帶來的影響。但客觀的來講，這些新的軌交路線基本是橫跨多區域的，而且還處在規劃或在建階段，利好的不僅僅是一個大興。
▲規劃中的軌交路線
▲城際聯絡線S6線
▲北京至雄安新區城際鐵路
有一點不能否認的是，副中心的帶動將讓通州獲得較多的資源和利好，大興緊鄰通州的區域，可以承接通州的部分資源外溢。
我們基本能從目前的優勢看出大興的崛起，首先是來源於宏觀的區域發展方向，再加上大興在近郊區域所佔據的區位優勢，以及政策利好的導向帶動。
大興的商業、交通、生態環境、人居品質也實現了很大的跨越。然而，大興的發展並不是全面齊頭並進，大興太大，發展參差不齊，不同的區域差異很大。
且不說產業的發展現狀和週期，因為名企開發商的紛紛進駐，老百姓置業的持續關注，顯然讓大興房價在節節攀高。究竟是溢價太多還是真有潛力，選擇好的置業板塊尤為重要。
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板塊分析
通過重點發展的新城及熱點區域，分為6個板塊進行分析：大興新城（黃村）、亦莊板塊、舊宮板塊、西紅門板塊、瀛海板塊、新機場新城。
一、亦莊板塊
先用數據說話，2017年，北京全年商品房成交總套數中，大興位列第一。其次為房山、通州、昌平、順義等。
亦莊項目在大興新房成交總金額TOP10中排名第一，共佔了6席，用數字印證了亦莊在其他板塊中的超脫地位，其標籤的獨立性和市場號召力。
▲2017年大興新房成交總金額TOP10（房價是17年以前數據）
▲亦莊
亦莊是北京市唯一同時享受國家級經濟技術開發區和國家高新技術產業園區雙重優惠政策的國家級經濟技術開發區，是一個生產和研發的高新產業基地。
亦莊的街道整潔開闊，環境好，商業配套完善，醫療教育也發展迅速。
亦莊線加上京津高速交通非常方便，最近幾年萬科、金茂、城建、融創、首開、龍湖等知名房企相繼進入亦莊，自帶的光環都很足。亦莊價格漲的穩，同時能保證銷售套數，產品迭代又很堅實，十足的高端板塊。
高端板塊除了產品過硬，對稀缺資源的佔有，也是必要條件。以含金量最高的教育資源，2017年確認“人大附中”入駐河西區，學區再度加碼。
亦莊自帶產業，又緊鄰通州區，不管居住還是就業都是不錯的選擇。
代表樓盤：
比較值得關注的樓盤，首先是高端盤金茂府，2015-2017年3年的成交中，亦莊·金茂悅（含亦莊金茂府）從未跌出過前兩名。
剛需感較足的是北京城建·海梓府，主打83平兩居、94平三居，價格也相對更合理。
小戶型的通泰國際公館適合低首付剛需上車。
二、黃村板塊
走進黃村，就是一個生活節奏比較慢的老縣城的感覺，區域內新盤不多，跟亦莊嶄新的規劃、大量的產業園、高大上的樓盤和商業配套沒法比。
但黃村是大興區中生活氣息較為濃厚的購房板塊。是大興新城和區政府所在地，有人口紅利和交通優勢，區域內包含3條軌道線路——地鐵4號線、S6號線、京雄城際鐵路。
▲黃村
雖然黃村板塊住宅項目較為稀缺，可以選擇性價比較高的二手盤，價格基本在3-5萬/㎡。
三、舊宮板塊
舊宮位於南四環和南五環之間、德賢路旁，區域內有2條地鐵線——地鐵亦莊線及在建的地鐵8號線三期南段，但這兩條地鐵在舊宮鎮內覆蓋的區域不多，區域內的幾個新盤離地鐵也有點遠。
雖然地理位置佔優勢，但這個區域就環境和發展潛力來說跟亦莊也差太遠，溢價有點高。
舊宮板塊最大的特色是：距離北京市區最近，配套也相對完善。之前是北京市區價值窪地，但現在房價也漲上來了，新盤價格平均在7~8萬元/平米，二收盤均價4.7萬/㎡。
代表樓盤：
四、西紅門板塊
西紅門火起來，源於商圈的發展。在大興區政府的規劃中，位於南四環、地鐵上蓋、總體量達120萬平方米的大興西紅門商圈被寄予厚望，成為最有希望承接新國門商圈的板塊。
據瞭解，西紅門商圈的商業、辦公配套總體量超過200萬平方米，包括60萬平方米的宜家家居和英特爾宜家購物中心，體量達50萬平方米的由大興區國有房企興創開發的酒店等高端商務區，以及與住宅配套的綜合體項目。
西紅門作為傳統鄉鎮和新興社區，夾雜著新建小區、老舊社區和鄉鎮內的平房大院；在樓市產品上，現在普通住宅、別墅、洋房、公寓、寫字樓等多業態全面發展，房價區間差異較大。
目前西紅門板塊內的新房並不算多，之前主要分佈的是低密洋房、別墅。如今商住寫字樓興起，普宅可以考慮二手房置業。
十年以上的“老小區”一般都是6層高、沒有電梯的小板樓；而跟隨軌道交通規劃興建的一些較新的普宅，價格在4-5萬左右。
五、瀛海板塊
瀛海板塊算是大興區的後起之秀，位於城南中心位置，夾在亦莊新城和大興新城兩大發展熱圈之間，有著良好的生活配套基礎。
瀛海且有地鐵8號線的穿行以及南海子公園的助力，如果今年8號線三期四期部分路段（珠市口站至瀛海站）能夠通車，可乘地鐵快速到達二環內，並可與7號線、10號線、14號線換乘，享受北京四通八達的軌道交通所帶來的便利。
區域內的樓盤主要以改善型住宅及別墅為主。未來的瀛海或將成為南部的中央別墅區，與其他區域的別墅區呈四面鼎力之勢。
代表樓盤：
六、新機場板塊
第二機場受益區板塊的板塊特色是：臨近北京規劃第二機場，南中軸路直達二環，有規劃機場高速和規劃地鐵，是大興房價最低的板塊。
▲建設中的新機場
新航城以南中軸為發展主線，輻射禮賢、榆垡、安定、魏善莊、龐各莊五鎮，建設以臨空產業、商務服務、總部經濟、文化創意、休閒娛樂為主的國際化高端產業新城。
這個板塊樓盤項目比較少，但隨著空港經濟的發展，未來板塊潛力很大。
目前代表新盤：魏善莊一品嘉園，均價4.8萬。
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大興的現狀和未來
➤繁華與荒蕪並存
大興由於地域太大，除了幾個臨近主城區的熱點板塊發展較快，我們能看到繁華，能看到好的生態環境，也能看到發展前景。但仍有大片區域觸目荒涼，缺乏產業支撐。
比如天宮院雖然樓盤開發較多，但配套相差太遠。即使是舊宮，也有著太多地段是城鄉結合部的破敗景象。從市區通往新機場的路上還有大面積的耕地、破舊的小村莊。
▲天宮院一角
▲橫七豎八的線杆
▲大面積的耕地
▲機場線上的醒目門店
▲破舊的小村落
▲新機場周邊
大興的發展不平衡是顯而易見的，有太多區域短期內顧不上。
➤利好時間週期太長
大興的未來值得看好，只是發展肯定有一個週期。
軌交還好，新規劃的幾條線路陸續在2021年以前也差不多能開通。
但定位亞洲第一大機場的大興機場，貌似能夠帶來龐大的人口紅利，然而且看時間節點：遠期（2040年）按照客流吞吐量1億人次，飛機起降量80萬架次的規模建設七條跑道和約140萬平方米的航站樓，機場預留控制用地按照終端（2050年）旅客吞吐量1.3億人次，飛機起降量103萬架次，九條跑道的規模預留。
利好大概要隨著京津冀一體化的繁榮來逐步實現了。
➤大興樓市的未來
作為樓市的後起之秀，大興土地供應充足，發展規劃及政策利好帶來集聚效應，幾個熱點板塊，尤其是亦莊佔據產業優勢，其發展不容小覷。黃村由於交通便捷和生活配套的完善，加上合理的價格，適合上車剛需。
處在發展階段的大興，房價明顯已經先行於產業。
大興的未來應該是人口紅利，是產業構建，是發展經濟，而不是樓市的哄抬房價。
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置業建議
看好大興或者有大興置業需求的人士，建議重點關注亦莊板塊和瀛海板塊。
亦莊具備產業支撐，又緊鄰通州副中心，不管居住還是就業都是不錯的選擇。
瀛海板塊具備發展潛力和居住品質。南海子公園是北京落實城南行動計劃的第一個重大生態工程，各路名企開發商集中在此進行住宅開發，加上8號線南延線的開通和其他配套的不斷完善，將會更大提升瀛海板塊的居住體驗感。
新機場板塊也有很大的價值和發展空間，但要謹慎房價的透支。
區域的發展離不開政策和產業，我們的選擇需要謹慎的眼光。不管工作還是居住，無論是高淨值人群改善還是小資金剛需，適合的才是最好的。
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