快樂人159007291
洩露了！房產專家判斷房價，是不是泡沫的終極依據
眾所周知，關於現在的房價是否有泡沫了，爭論不休。
有人說，房價沒有泡沫，還要漲，有人說，房價有泡沫，必定跌。
那麼事實如何呢？
你們想知道：判斷房價是不是泡沫的終極的，無可反駁的依據嗎？
是什麼呢？
就看房價，是老百姓實實在在的錢，撐起來的，還是靠財政政策印出來的鈔票吹出來的。
如果是，老百姓實實在在的錢，撐起來的房價，就沒有任何泡沫可言。
如果是，靠財政政策印鈔票，吹起來的房價，絕對是泡沫無疑。
那麼，現在中國的房價，到底是不是泡沫呢？
從房產輿論，對於國務院常務會議關於財政政策的關注度，可以很明顯的看出，中國房價到底是誰撐起來的。
詳情看下文。
最近在房產領域，非常熱烈討論的，就是國務院常務會議下半年的新政策：
“積極財政政策要更加積極，還指出穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保障合理融資需求”。
看到沒有？
國務院常務會議的原話，只是說財政政策要更加積極，但很多媒體輿論解讀的卻是：
“國務院常務會議一錘定音，釋放了全面寬鬆的信號！房價將繼續大漲！”
聽到過捕風捉影嗎？
為什麼輿論會反應這麼激烈，一聽說財政政策要更加積極了，即激動的上綱上線，說要貨幣大放水了，房價終於可以繼續暴漲了。
因為輿論，或者是房地產商控制的輿論，真的希望國家多印錢，好滿足房地產這個怪胎，越來越多的資金黑洞。
有的老實人，可能奇怪：房價漲不漲，應該和購房者有關係，為什麼和國家的財政政策有那麼大的關係呢？
很簡單，因為中國的房價，不是靠老百姓的實實在在的錢頂起來的，而是靠國家財政資金的貸款，這種印出來的錢吹起來的。
換句話說：真正的購房者有沒有錢不重要，重要的是國家財政貸款，是不是有錢才最重要！
所以，這個老實人疑問背後的真相，正是說明了，中國房價的高漲，只是無本之木，無源之水，流沙上的宮殿而已。
為什麼這麼說？
因為，只有真正的購房者的資金，把房價頂起來，才說明房價的堅實和穩定，而靠財政政策印錢吹出來的房價，只會是泡沫而已。
房地產欣欣向榮，房價高歌猛進的基礎，是什麼？
是錢！
只有源源不斷的錢，流入房地產行業，房價才能一直節節升高。
那現在的關鍵，是到底誰是房地產房價最大的金主呢？
是購房者嗎？
如果是購房者，為什麼，房產輿論，卻對於國務院的財政政策是否寬鬆，這麼緊張呢？
很顯然中國房價最大的金主不是購房者。
而一聽說要實施積極的財政政策，媒體輿論就高呼要大放水，印錢，房價就要暴漲。
很顯然，財政政策是否印錢，更能決定房價的漲跌。
因此，可以得出結論：中國的房價不是購房者買起來的，而是財政政策印錢吹起來的。
軍輝論房
2018年的房地產是先升後降，主要是因為上半年二線城市搶人才，三四線城市要去庫存和棚戶改造貨幣化安置，也就是說，各地方都沒有嚴格執行中央的房地產調控政策，除了一線城市之外，其他城市的房地產調控並不積極，都在瞻前顧後。
但是現在的情況有所不同了，這次住建部先後約談了12個房價上漲過快的城市的負責人，要求控制高房價，堅決去槓桿、抑制投機的態度很堅決，並且也體現在行動之上，相信後續將會有更多的城市將開始正式加入到房地產調控的軌道上來，這樣要不了多久，房地產價格走勢開始平穩，成交量將會回落。
特別值得一提的是，這次住建部除了房地產調控要繼續執行之外，還讓多地嚴打房地產中介的炒作行為。於是乎海南、成都、哈爾濱、重慶等地都出臺嚴格房地產中介管理，對擾亂市場秩序的房地產中介機構給予嚴厲處罰。
未來中國的房地產在去投機化、降槓桿後，首先會逐步開始降溫，然後多空雙方進入到僵持階段，隨後房價開始小幅下跌，最後進行較大跌幅。這是指一二線城市。而三四線城市如果一旦出現下跌就基本上是斷崖形的，因為當地購買力不濟，投機者一旦轍退，那就是一地雞毛。所以，三四線城市的2019-2020年時風險較大，作為普通民眾不要去那邊投資性購房，當然你去三四線城市養老購房自住，那還是不錯的選擇。
不執著財經
按照市場規律，在調控如此嚴厲的情況下，房價早就跌得不成樣子了。但是，為什麼只是放緩了增長速度，只有北京等極個別城市出現小幅下跌呢？原因有四：一是調控的主要目的是不讓房價繼續快速增長，而不是讓房價下跌。即便下跌，也只能是象徵性下跌，而不可能是大幅下跌。目標就是設置的不能大幅下跌，豈有大幅下跌之理？
二是防風險需要，也不允許房價出現大幅下跌。想一想，一家開發企業出現風險都會引來政府出手相救，怎麼可能讓開發企業都出現問題呢？所以，對房價下跌開發企業是不怕的，怕的是銀行。
三是政府的政績，30%來自於房地產，房價大幅下跌，別說土地財政了，就是保持增幅的，對地方來說也是不可能。如此，又怎麼可能出現房價大跌的現象呢？
四是土地大多被地方政府通過抵押給了銀行，且都與鉅額負債緊緊聯繫在一起。如果房價大跌，必然帶來地價大跌，那麼，抵押物的價值就大減，等於將銀行的債務懸空了。
也正因為如此，未來三年，房價的基本格局是，平穩而略有上漲。但一二線熱點城市可能會出現小幅下跌。廣大居民可以不必擔心房價還會大漲，也不要指望大跌。剛需可以毫不猶豫地購買，改善性需求可以放心購買，投資則要謹慎對待，炒房可以隨心所欲地購買，只是不要跳樓就行。
譚浩俊
客觀地講，用兩年的時間來判定房地產價格走勢，是不恰當的，時間太短。
我們可以回憶，海南的房產、燕郊的房產，你用兩年的時間來判定它的漲落，合理嗎？
判定一個地區的房價走勢是漲是跌，兩年的衡量時間遠遠不夠。
但既然題主這樣問了，那我們就暫且以2018-2020這個時間段為參考時間段，分析一下房價走勢。
當然，2018年已經過去了將近一半。
我認為，2018-2020，房價整體微漲，個別地區維持原有溫度。
第一，從2018年5月份的數據看，主要城市房價依然呈現漲勢，不過漲的幅度大大降低了。個別地區，呈下降趨勢。
根據易居研究院監測數據顯示，2018年5月份，100個主要城市新建商品住宅成交均價為12514元/平方米，環比增長0.7%，同比增長11.3%。
但是，香河、大廠、燕郊和廊坊這四個環京城市房價下跌，跌幅分別為26%、24%、21%和20%。
也就是說，調控的效果已經顯現，之前過熱的地區降溫。但是，整體趨勢依然是微漲。
第二，一些城市的“搶人大作戰”才剛剛開始。
最近一段時間，“搶人”成為主流。
“搶人大作戰”的結果是什麼？
就是去庫存。就是房價的隨之上漲。
天津、西安搶人的喧囂還未過去，深圳高校應屆畢業生引進落戶“秒批”就又來了。
未來，可想而知。
一方面限購，一方面“搶人”，其真實目的可想而知。
“搶人大作戰”才剛剛開始。
第三，美聯儲加息的影響。
之前的文章裡我就說過，美聯儲加息對房價肯定有影響，但不會太大。
也就是說，即便是國內隨著美聯儲加息而短暫加息，但也改變不了大的方向。
第四，個別調控重點地區，突然升溫的希望不大。
以燕郊為例吧。
根據數據，目前，燕郊是三、四線城市中房價最高的地區，20966元/平方米。
如果限購的政策暫沒有取消，那突然回暖的希望不大。不過，如果符合購買條件的人增加，那情況或許會有改變。
綜上，以2018-2020這個時間段為參考時間段，分析房價走勢的話，我認為，2018-2020，房價整體微漲，個別地區維持原有溫度。
靜觀財經
正好剛答覆了《在現有投資產品中，房產投資是最保險的投資產品嗎？為什麼？》(https://www.wukong.com/answer/6568352803285106958/)，請先參閱，在那個答覆最後提到：“不過，未來房子還會是最保險的投資品嗎？請大家自己做一下功課，回顧一下當代金融史400年，有哪個國家、或地區的房價是永漲不跌的吧。”
回到問題本身，但凡長期關注我的網友都知道，我從不預測金融市場的具體走勢，因為，財經金融不是自然科學，形成金融市場走勢的背後有無數的各種因素，哪怕數據都準確，就和預報地震一樣，也已經複雜到就連運算速度最快的電腦都難以計算出來，況且，還不可能得到精準的數據。那失之毫釐，就會謬之千里。更別說，眾所周知，中國的房市並非由市場所決定！
篇幅有限，點到為止。
最後，送給大家三句名言：
巴菲特恩師格雷厄姆在去世前說：“如果說我在華爾街60多年的經驗中發現過什麼的話，那就是：從來沒有人能夠成功地預測市場波動！”
巴菲特也說過：“我從來沒有見過能夠預測市場具體走勢的人。”
投資大師彼得林奇更曾感嘆道：“不要妄想預測二年內市場的走勢，那是根本不可能的！”
你對這個問題有什麼更好的意見嗎？歡迎在下方留言討論！
陳思進
首席投資官評論員陶子認為，中國的房地產是政策市，政策市的意思是，受政策影響特別大，經濟規律對其影響小，沒法根據經濟規律來預測。
為什麼中國的房地產是政策市？主要是因為我國土地市場屬於國有，放多少地，什麼用地類型都是國家說了算，私人無法買地建房，因此不完全遵循經濟規律。
但中國的房地產市場並不是不可預測的，一般是漲一年跌一年平兩年，什麼時候開漲，跟著政策走就是了。政策方面，鼓勵買房、降低貸款利率，降低首付比例，高喊“去庫存”，這就是房價要漲的前兆。相反，提出“房住不炒”，提高利率和首付比例，限購限售限貸，這就是國家不讓你買，房價穩甚至會跌。因此，只要看國家政策是怎麼樣的，房價走勢大概就能預測出來。
當然了，也不能完全考慮政策，畢竟市場經濟還是要遵循一定的經濟規律。房地產本質上還是看你對國家未來經濟狀況有沒有信心，你認為未來中國經濟會持續走強，人民生活水平提高，那麼房價長遠看漲，反之則看跌，這類預測，就看個人對於國家的信心啦。
首席投資官
其實，預測世界樓市是比較複雜的，可是預測我國樓市趨勢是相對簡單的。
我國樓市發展20年，你只要跟著任大跑的思路，基本財源滾滾 、盆滿缽盈。
2018年上半年，城市樓市也是上漲的多於下跌的。
在複雜的國際經濟形勢下，下半年樓市下跌是基調。
第一，金融形勢處於下半場，經濟需要調整。
就是最近常聽說的去經濟槓桿，而樓市的槓桿是重中之重。因此，樓市的調控當然是越來越緊。
第二，應對外圍的經濟變化，主要是美國的影響
為了保實體經濟增長，需投入市場大量的資金，刺激市場行為。為了防止資金流入過熱的房地產，更加需要加大樓市的調控力度。
因此，2018年下半年樓市下跌板上釘釘的。
2019年的樓市趨勢呢？
外圍的貿易戰影響削弱，世界經濟開始穩定，我國實體經濟得到改善。
這一階段主要特點，一線城市經過一年的向下調整，成交開始溫和放量，樓市價格觸底反彈；三四線城市開始縮量下跌。樓市風向切換的過程。
2020年，樓市投資心態完成轉化，樓市投資開始成熟。
隨著房產稅的推出和成熟，樓市的大起大落得到控制。樓市處於良性的溫和上漲狀態。
我愛說房產
首先，用兩年時間來判斷房價漲跌是不合適的，其次全國房價走勢也不一致 ，今年以來一二線城市略有下跌，三四線還在漲，不能說全國都在漲或者跌。但是可以預見未來一段時間全國的房價整體趨於穩定態勢，穩中緩慢增長。
說說目前政策調整方面的兩個現象，第一，今年1月份以後，首套房首付比例調整為30%，比去年上調10%，全國房貸利率上調10%，買房成本大大增加。比如100萬元的房子，去年買的話首付只需要付20萬就可以，剩餘80萬銀行貸款，今年買的話首付就要30萬，剩餘70萬貸款，由於房貸利率上調 ，就要比去年的多償還幾十萬，平均下來每個月要多還幾百元。由此可見，現在國家嚴厲打擊炒房投機行為，抑制房價過快上漲，買房成本大大提高，限制增多。
2018年6月24日，西安宣佈在全市限購區域內，暫停向企事業單位及其他單位銷售住房，包括商品房和二手房，此次新規意在打擊機構炒房行為，關上投機的大門。隨後長沙，杭州，上海相繼宣佈關於限制企業事業單位購房的政策。眾所周知，A股部分上市公司每年靠賣房度日，近幾年經濟增長放緩，樓市卻一片火爆，吸引眾多公司動用巨資衝入樓市炒房，引發房價大幅上漲，從中賺取巨大利潤。杭州規定企事業單位在限購區域內購買住房，需在3年後方可上市交易，上海的新規則直接把3年上調至5年。
所以，以上兩種現象是今年以來樓市調控政策的一部分寫照，下半年可能還會有新的政策，總之，國家堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的方針和原則，大力調控樓市，抑制房價大幅度增長，調控房價走向穩定趨勢。
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真味財經
那麼也就是說，房價漲速低於通貨膨脹或工資漲速的話，那麼相對而言，房價就是在走跌。即像購買餘額寶之類的貨幣基金，看上去資產是在增加，但實際上增加抵不過通貨膨脹，資產是在不斷折損的一個過程。
但房產佔GDP比重又那麼大，又不能過分的抑制房價，如房價大幅下跌將會直接影響到實體經濟，不利經濟發展。那麼其應當只能緩慢增長，而這漲速可能會低於通貨膨脹或工資漲速，也就不易出現炒房客，因為其他投資理財能帶來更大的收益。
例如最近銀行的資金短缺，直接抑制了房價，因為商業銀行紛紛上浮了房貸利率，更有甚至上浮40%。如以40%計算，那麼房貸利率4.9*140%=6.86%。想想以後房價漲速還能平均10%的漲嗎？如不能，其風險是大於收益的，因為即使是每年10%的漲速那收益也只不過3%，但卻要承擔漲速低於7%時的風險。
不過房產價格具有區域性，總體漲速放緩，不代表全部地方都會放緩。例如最近的一二線城市基本出現小幅回調，而三四五線城市由於棚改和回鄉購房等原因倒漲起來了。
總而言之，如果購房是進行投資的話，本人是不建議購買的，風險大於收益，投資理財產品那麼多，沒必要去趟那渾水。而如果是自住的話，自己又比較寬裕，購房不會影響到生活質量，那麼就買吧！可如果購房會直接影響到生活質量，那還是緩緩吧！畢竟租房比購房實惠。
三人聚眾
總體看房價是上漲的。一個事實擺在面前，投機投資需求擠出後房價繼續上漲怎麼辦？客觀地說，目前各個城市包括海南全省投資投機性需求都已經基本擠出。但是房價仍在走高，一些城市房價屢屢出現日光盤或搶房、一房難求的情況。這些需求基本都是自住型需求包括首套自住、改善型住房。這就說明住房市場仍然是求大於供的。
同時，放開二胎後，看到單位以及身邊少婦們一個個肚子都又大起來，這些都是住房的潛在需求。三五年後就會成為現實需求。
因此，保守預測2025年前房價都不會較大幅度下降。
那麼，在投資投機需求被擠出後，以自主需求為主情況下房價繼續上漲怎麼辦？唯一辦法是加大土地供應，加快住房開發，加緊投放市場，來平抑房價，舍此沒有別的出路！
