曾经一骑绝尘的房价，到了2018年似乎难攀高峰，开始停滞不前。
天旋地转回龙驭，到此踌躇不能去。
天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。
全民赌房，房企赌命。
在政策面前，不仅一切经济学理论全部失效，一切你所意识到的常规行为也即将失效。
到了9月，随着房地产市场正常的周期规律性，一年之中市场最火爆的旺季“金九银十”拉开了帷幕。结果，9月的第一个周末，在高温消退的初秋，郑州房地产市场放了一颗哑炮。
高潮永远是无法持久的。上一轮楼市上行带来的传动效应，时至今日已经强弩之末，以及后来一系列限价政策带来的种种楼市乱象，在日益收紧的政策高压下，似乎也丧钟已鸣。
一切都将回归理性。
如果限价政策还在，被压制太久的需求会像洪水猛兽一般暗流涌动，在下一个风口来临之前虎视眈眈。
如果政策一旦放开，历史的车轮会再次碾来，天下大势，浩浩汤汤，顺之者昌，逆之者亡。
房子的事，不是经济学问题，是人即为人，对既得利益的追逐，是人性。
话说回来，现实中的韭菜们，懂得很多道理却依然无法过好这一生，看过了很多房子却依然无法选择一个满意的。
即便是看过了言之有屋的300篇文章，很多人却依旧死在机会的前一站。
楼市最好的时代已经过去了，然而，下一个最好的时代也即将到来。
下半场，谁将会被收割？
楼市回归理性 品牌大盘遇冷
2018年上半年，由于人才引进政策、棚改货币化安置以及城市调控力度宽松刺激了各类需求，使得部分城市出现了相对明显的升温。其中，郑州新房价格也出现了小幅度的抬头，开盘数据也比较好看。
据言之有屋编辑部监测，郑州九区三县（中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区、郑东新区、经开区、高新区、航空港区、新郑、中牟和荥阳）在1-6月份，总计开盘129次，共计推出38760套房源，开盘当天售出32379套，开盘去化率达83.54%，开盘即清盘共计31次。
然而，楼市进入下半场画风突转，备受期待的“金九银十”首周已经收官，数据却没有想的那么好看。
进入“金九银十的第一个周末”，郑州及周边新区范围内开盘数据如下：
8月28日，万科美景魅力之城开盘，推出高层共计372套，去化92套，去化率24%。
8月30日，融创中永中原大观开盘，推出高层232套，截至开盘结束去化178套，去化率76%。
8月31日，万科溪望开盘，推出高层共计150套，去化85套，去化率56%。
9月1日，蓝光凤湖长岛国际社区开盘，推出高层630套，去化336套；洋房184套，去化35套；别墅8套，去化2套；共计822套，去化373套，整体去化率45%。
往年金九去化情况图 ▽
回顾下往年的数据可以看出，在政府严控楼市的背景下，市场的虚火得到有效的压制，从去年开始“金九银十”就出现明显的降温趋势，也不再出现销售神话。诸如万科、融创等网红开发商的热点项目，也很难出现很好的开盘即清的现象，更遑论一如前年万人抢房局面的出现了，可谓是一叶知秋。其中，融创中原大观7月30日开盘，推出232套，去化率100%。一个月的蓄客周期，去化达到76%也是很不错了，但是综合考虑其优质的区位条件和较高的性价比，以及融创擅长的短线强营销，实现清盘也不是难事。
虽然，市场的降温态势明显，市场遇冷迹象迭出，但是，在价格方面，却并没有很有力的信号显示房价要下跌，持续表现为稳中有升的横盘态势。
郑州近三年房价走势图 ▽
政策高压，租赁、二手房遇冷，
郑州是否感到凉意？
自2017年“3·17”调控政策升级以来，全国楼市经历了大大小小的调控200次有余，郑州也早已步入“六限”时代，其中调控政策包括“限购、限贷、限售、限签、限离、限价”。
今年8月，从住建部到河南，再到郑州，连续出台文件治理房地产市场乱象，重拳打击包括“投机炒房”、“违规销售”、“垄断房源”、“哄抬房价”等行为，郑州更是严禁“零首付”、“首付贷”、“未取得预售证不得开放售楼部”等严厉措施。
从去杠杆、防风险的政策主题来看，就目前形势，“房住不炒”的定位在未来几年内是不会有所改变的，房地产市场长效机制将会加速推进，而调控也将在一线和热点二线城市密集发布，最坏的结果是完全冻结市场的流动性。
根据中国房价行情网数据显示，2018年7月郑州共有出租房源34363套，房租均价为28.73元/㎡，1906元/月，同比下降1.24%。
以半年时间来看，2018年1月郑州租金均价2122元，到7月郑州租金均价仅为1906元，8月郑州住宅租赁均价虽然回升至2001元，起起伏伏，但总体来说，房租还是处于下降趋势。
最近公布的全国28个重点城市房租水平中，郑州一枝独秀，成为唯一的房租下降的城市。
房租下降图 ▽
在二手房方面，2018年1-7月比2017年同期二手房累计成交量，下滑了17.9%。2018年1-7月比2016年同期二手房累计成交量，下滑了24.1%。
不仅如此，根据言之有屋编辑部监测，郑州市全市二手房挂牌均价近期已经连续9周下跌！7月最后一周挂牌均价为18075元/㎡，进入8月以来，更是急转直下，跌幅超1000元，达到16809元/㎡，截至8月28日，二手房挂牌均价16593元/㎡！
二手房价格图 ▽
从上半年郑州市场走势来看，一二手房价倒挂严重，新房热度不减，从租房和二手房市场反馈出来的情况来看，供求比失衡，需求端的推动力明显削弱，其主要原因是棚改安置回迁进入尾声，郑州功能性人口流入效率不足等。结构性刚需，受政策预期的影响较大，观望暧昧是主流，投资性客群继续加仓楼市的意向也一泻千里。楼市进入下半场后，虽然刚刚入秋，但已袭来阵阵凉意。
“房子是用来住的而不是用来炒的”，“你敢出头我就敢打击”，风声鹤唳，草木皆兵，那么郑州下半年市场又该何去何从？
辉煌不再 不是暴涨就是跌
楼市的黄金时期已经过去，辉煌不再。下半场调控仍将持续，政府帮着按着房价，市场出现难得的稳定局面，对于要入市的各方客群来说都是利好。
就需求端来说，住房需求市场压力在不断减弱，当前供求关系得到缓和，尤其是市场供应比较充沛，天平已向买家倾斜，对有意入市的买家来讲是件好事。买家可以安心看房，多挑多比。今后两年新房市场还有不少项目要面世，选择面也将大大增加。
市场全面进入“维稳”时期。
严打以来的第一个金九银十，郑州已经表现出了“乖气”。又经过一年的持续深入，加上8月的临头一棒，郑州市场已进入全面“维稳”时期。可以预测，缺乏支撑的荥阳、白绿、南龙湖等远郊项目价格会率先松动，会有一波打折潮。由于政策的影响，市场也进入了观望期，也保护了整体房价很难下跌，暴涨已无可能，暴跌更是天方夜谭。
“善变”的需求端。
此前的政策，多从需求端入手，对过分燥热的房地产市场进行了压制。购房客群严重透支，商品住宅存量在不断加大，回到2015年上半年的水平。郑州需要重新找回“去库存”和“降热度”的平衡点。但是，一些购房者买了并不是马上要住，可能十年八年后需要住。大多人是怀有投机心理，买到就赚到的心理，带有一种半投资保值半刚需的性质。都是买涨不买跌，所以供应再多的房子都不够。
从2016年底，中央经济工作会议上定下了“房子不是用来炒的”基调同时，中央也明确表示，2017年中国经济工作的基调是确保“稳中求进”，不让资产泡沫进一步扩大，有序推动房地产“去杠杆”，并严防“金融风险”。这意味着中央将极力避免楼市出现“硬着陆”，严厉打击炒房客。炒房客先期入驻的区域，都出现水分被挤出，房价回落的现象。随着房产税的推动，持有成本增加的概率变大，最坏的结果是市场流动性被冻结，一夜回到解放前，如今这对于炒房客来说无异于临终关怀。
刚需可根据自身实际情况适时入手，对于自住型购房者来说，尤其是刚需购房者，随时都是入市时机，根据自身实力量力而行，挑选适合自己的房子即可。
改善类则可以再观望一下，郑州目前还是刚需主导市场。除非二手房市场捡漏，或者等待大量新房源的入市。市场全面进入成品房时代，产品改善升级，对改善客来说，真正进入了货比三家的品质时代，选择面更大。
对于手持现金的投资客来说，如果还继续加杠杆高歌猛进，就非常不合时宜，在疯狂的时候，要学会恐惧。炒房者不用自己的钱就能通过炒房赚钱的时代已经一去不复返了。投资房产需要再观望，想抄底的心可以理解，但是你可知道底在哪里？买涨不买跌是亘古不变的真理。
最后，请记好一个理论：房价就是逆水行舟，不暴涨就相当于跌了。
趁房价还稳，该入手就入手吧。
閱讀更多 言之有屋 的文章
