孩子他大叔

确实，从近期的房价表现来看，房地产的红利期似乎有一个重要性的拐点，而以往房价持续飙升的格局，似乎发生了不少的改变，随之而至的，则是房租上涨取代房价上涨，而从近期的房价与房租价格的分化表现来看，也恰恰印证了这一观点。实际上，对于房租的上涨，更大程度上来自于实际需求，而市场的实际需求，往往还是受到了高房价、市场供应等因素的刺激。然而，对于房租价格的持续上涨，却逐渐透支掉未来年轻人的财富收入预期，而把大量的金钱与精力投放至房租成本身上，显然会进一步打击年轻人的奋斗与创新自信，这恐怕也是高房价、高房租下的真实写照了。

郭施亮

最近，房租也日益成为我们关注的焦点，《财经》最近发布的一篇文章《房租，压垮年轻人的第一根稻草》引发了全网的热议，谈的是，最近在一些城市，似乎房租也猛涨了，这也不得不让人感叹，我们在用全国最长的通勤时间，把全部收入的60%都交给房东，然而眼看着房租还要上涨，房租真的要成为压垮年轻人的第一根稻草了吗？！

关于租房市场的问题，我之前谈过多次，原本租房市场和房地产楼市是不同的，只要稍加留意便可发现一个有趣的现象，那就是在房价飞涨的地区，房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设，是认为市场在信息方面的有效性：已经把过去、现在，甚至将来事件的贴现值反映在了市场价格中，所以，房租市场的价格应该是合理的。

因为，从金融上来说，最关键的原因是房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就真的租不起了！逃离北上广的人有各种原因，房租过于昂贵绝对是最大的原因之一。

总之，房租市场不像楼市，租房者一般是年轻的外地人，即北漂、沪漂，相对他们的收入而言，房租本来就不便宜了，房租再涨的话，那就阻止了年轻有为的人进入这个城市，这个城市的活力也将消失，何来红利……

点到为止吧。

你对这个问题有什么好的建议吗？欢迎在下方留言讨论！

陈思进

最近，一些大城市房租涨了，受到的关注比较多，这是个正常反应。因为，租金合理、租期稳定是租房者的普遍诉求。

题中所述的前半句是，下一个十年的红利不是房价上涨，这判断我认为十分准确。房价是经济问题，本轮楼市调控，不论是限购、限贷、限价、限售及限商住等，还是租购并举以及酝酿中的房地产税，其目标都是力促房地产市场稳健发展。

房地产市场稳健发展的最大特征是房价的波动性减小，而房价大涨与大跌都不符合稳健发展的要求。当下，中国楼市在调控不松懈的同时逐步构建长效机制，大目标也在于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从这个角度看，下一个十年房地产的红利不是房价上涨有相当道理，起码红利会较此前的二十年削弱很多。

题中所述的后半句是，房地产的下一个十年的红利是房租上涨。这句话我认为尚不好定论，而且也不适宜过度解读。

虽然近期中国指数研究院的数据显示，7月份，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比上涨，有的上涨幅度较大。

分析房租上涨的原因，我认为有四：

其一，每年第三季都是毕业季、开学季与求职季，作为租房市场的传统旺季，需求带动房租上扬是正常的市场表现。

其二，长租房在一二线热点快速发展，这一部分租房房源价格较高，带动房租快速上扬。资本的流入，以及房企的介入，还有对房源的整体化运作，这些好现象背后，还有这类房源房租的高位运行。

其三，资金逐利在租房市场呈现，由于楼市、股市等目前面临低落景况，而房租上涨的预期则是有所强化，所以租房市场亦受到一定资金的捧场。

其四，过去20年房地产的黄金期，房价上扬对房租向上的拉动作用，也有不可忽视的作用。

有两点值得后续关注：

一是，长租公寓项目增多，不仅是新建项目，也有对现有一些房源的整合、改造。这一类型房源既受到金融政策的扶持，而改造、建设成本较高住房条件较好，已入市的一些项目租金都较高或者说很高，如何引导合理定价， 是必须受到重视的。

二是，供给增加，需求与供给平衡，才能稳定房租。在人口净流入的大城市，短时增加大量供给，并非是一件易事，这一个功课估计值得探讨。

与此前的房价一样，房租目前也出现长期预期看好。“房价是经济问题，房租是社会问题”，房租如果快速上涨一样会引来政策面的介入。这一点是毋庸置疑的。

波士财经

房地产的下一个十年，是把吃撑的吐出来的过程！

大家都看到，房子的交易量下降的，然后开始撑不住价格开始下降，而且现在只是开始。

太多了人想从房地产分一杯羹，但是要知道，任何一个行业，不可能全部是赢家，房地产也不例外。

很多人从香港的房地产分析我国的房地产，是极其误导，香港是全球房地产的一个极端，香港还有三分之二的地是保护区，不开发。就算是按日本的例子人口密度和经济发达程度都远超我们，但是中国的房地产价格已经超过日本。

那什么来拯救人心的膨胀？买入房子，随便过个几年，几百万的收益到手，很多人并没有什么本事，但就是买个房子，就把几辈子的工资几年赚到手。

这种现象是不符合常理，但是存在即合理，

意淫吧！房价不涨，改涨房租，洗洗睡吧！

牛牛人生

红利一定是使得居民的可支配收入增多，而不是使得居民的可支配收入减少。

住房成本是必须支出。如果只是单纯的房租上涨，只会导致居民的可支配收入减少，而不会使得居民的可支配收入增加。

所以下一个十年如果房租上涨，只会是老百姓，尤其是无房阶级的噩梦，而不是红利。

然后来讨论一下，房租到底有没有上涨的根本动力。

市场价格是由供求关系决定的。房租价格也是由供求关系决定。目前房地产税草案正在起草，料年内起草完毕，明年开审，预计2020年左右推出。如果房地产税出台，会逼得多套房的持有人卖出或者出租自己手中的房子，以弥补持有成本，这会增加租房市场供给，而租房市场的需求只有那么多，所以在房产税出来之后，租房市场价格肯定是下跌的。

至于今年截至到现在，很多地方房租价格大幅上涨，具我所知主要有两点。

1、垄断市场的形成。某些打着互联网公司为名，所谓的积极响应国家增加租房供给的二房东中介公司正在逐步垄断租房市场房源，拉抬租房价格。这里以某壳、某如为首。

2、一线城市房价的滞涨加大了多套房持有人对于租金收益的需求，当房价上涨的时候，多套房持有人把价差作为预期收益，自然可以不涨房租。但房价不涨时，为了增加投资收益，加大租售比，就会拉抬租房价格。

不过还是那句话，房租的上涨从根本上只和收入成正比。如果房租太高，可支配收入太低，那就用脚投票，直接走人就好。这里必然存在着一个极限，而且这个极限比房价的极限要低太多了。 最后，说一句。房产税的出台必然会增加供给，这在出台后必然会打破现有格局。

中立守望

有可能，下一个十年或许真的是房租上涨，因为现在已经看到了端倪。

表现一，房产中介作妖厉害。

他们通过与房东的谈判，一年多少钱租过去，然后涨价（甚至有的隔开成多套房），租给人家，从中牟利。人为的把一个好端端的“中间介绍”的行业，制造成“二房东”行业，直接推高租房费用。

表现二，房地产资本进入小产权房市场。

他们整栋签约多少年，然后“装修”一下，于是翻倍往外出租。人为的把一个“地产项目开发”行业，制造成“二房东”行业，直接推高租房费用。

如果这个趋势无法阻挡，那么就会这样：

将来那些没有准备买房的人，再也负担不起房租了。硬生生的把租客变成了“月供”的提供者。把小产权房产“规范”以后，廉价的蜗居就成为了高大上的“公寓楼”，各种“规范”出来的管理费用就应接不暇了。三五千一个月收入的群体，有可能将需要用一大半收入去塞这个洞。

年轻一代进入城市的代价将会高昂，假如就业不顺利，或许收入不高（而这真的是有可能的，因为推高了的房租将会转移到各种公司，苟且喘息的企业用人将会更加急功近利，不会给年轻人机会的。），他们的日子将会异常惨淡，更加不要提成家立业了。

目前看起来，有可能只有新加坡模式能够挽救这个危局：

只能由政府不限量提供廉租房或许安置房，让商品房成为“奢侈品”，激活社会活力，让租房一族成为振兴经济而消费的主力军。

老龚说势，不违心说假话：

我想不可能任由房子吸干社会财富而放任不管的，因为这是完全不可持续的发展路线。香港这个社会的群生像，一家几代人住在三四层的“床”上的惨状，在网络上比比皆是，也是香港失去某些活力的重要原因。

下一个十年，要是高科技产业成为最大的红利就好了，如果真的是房租成为红利，想想都可怕。

老龚说势

房租一定会涨，这是大势，而且未来房地产的红利确实有可能是房租上涨。主要原因如下：

1、严厉的限购政策

今年前7个月，全国楼市调控次数已达260次，住建部也发文表示，楼市调控不力的，坚决问责。高强度的调控不仅限制了炒房租，也误伤了很多刚需，随着各大一线城市人口的不断涌入，他们不能买房，就只能租房了，从而导致租房需求的激增。

2、租售同权的出现

国家拿出租售同权的政策主要是为了抑制高房价，保证租房一族在小孩上学等方面的权益，但也是一个房租上涨的极大利好，虽然现在实施推行起来有困难，具体政策细节也不是非常清晰，但是所有人的预期会让房租上涨。

3、资本及租赁机构的介入

当一个行业有大量资本涌入的时候，这个行业往往面临洗牌和变革，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，他们拿出高额资，以高出市场价20%至40%的价格争抢房源，等垄断房源之后，房租价格就会被他们所控制，自然会导致房租暴涨。

4、本来就存在问题的租售比

中国的房价经过几轮疯狂上涨之后，现在已经被限制住了，但是房租确从没像房价那样疯狂上涨过，导致中国一线城市的租售比基本都在1:500以下。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300，从这个角度老看，中国的房租也该到了补涨阶段了。

社科院今年5月发布的一份报告预计，随着融资杠杆和政策支持的消长，商品住房市场将逐步退热，资金将逐步转移到租房市场，租房市场将迎来大发展。目前，我国租赁市场规模已超万亿。链家研究院预计，2025年租金 GMV（成交金额流量）将接近 3 万亿元，租赁人口 2.3 亿。所以无论是从什么角度来说，未来房租一定会大幅上涨。

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火火向钱看

这个说法就是扯淡。我来告诉你，这次房租的上涨，将面临的是更凶狠的下跌。而不远的将来，我们将会看到。

为什么这么说？我们来分析一下。

一、什么情况下才会涨房租呢？

1、一个城市住房供应量一定的情况下，经济向好，持续不断的涌入打工者，由于房子供不应求，才会引起涨房租。

2、城市高速发展，经济强劲提升，工作者工资大幅度提高，房租上涨不会引起工作者换房子或者是离开此城市。

以上两点的前提都必须是经济向好。如果此城市经济不好，那么失业率将会上升，收入减少，而带来的后果将是越来越多的人离开此城市。

二、事实情况是这样吗？我们以北京分析一下。

我们知道，北京收入高的金领人群，集中在金融、租赁及商务服务业两大行业。有人说软件行业，这个行业去年上半年只有七百多亿利润，而金融行业上半年是6354亿。因此暂不考虑软件行业。今年上半年北京金融业利润为4994亿，同比增幅方面，4994÷6354-1=-21.4%！注意，这又是个负值！至于第二大支柱，租赁及商务服务业，表现也不好看，今年上半年利润为1498亿，同比同比增幅方面，1498÷1693-1=-11.5%。负值啊！极度萎缩啊。这两大行业的利润大幅度减少，带来的影响将是公司裁员、减少福利、降薪。

在这种经济不景气的情况下，怎么能给房租以支撑呢？在这种情况下，大部分人是负担不起高房租的，转而寻求低房租，以寻求减少支出。

三、为什么反而房租却炒起来了。

1、中介机构的炒作，房价下跌，成交量萎靡，北京庞大的中介机构只能另辟战场吸血。

2、房价下跌，涨租金逼着潜在的买房者买房。其心险恶。

3、提高租金，给最高点套牢者以安慰，解决还贷窘迫，参与炒作。

四、结局将会怎样？

租金最终的增长只能以经济增长为基础，所有的背离经济的，都是耍流氓。而在美国加息缩表（加息缩表不懂的，具体的请看我其他的问答）的环境下，各国经济都会受到承压，经济能健康就不错了，别提大的增长了。而这种环境下，租金的暴涨只能是暂时的，而带来的后果将是非常多的人离开这个城市，需求减少，进而导致房租暴跌。而经济的下行压力，将会带来更多的房子投入市场以寻求租金补贴贷款，更是增加房租暴跌的压力。所以，未来的十年，说红利是房租的，进一步就是让你买房入套，在这种高房价背景下，

江南李王爷

有人说先房地产税会降低房价，我来一段马光远曾经说过的一段话来回复一下：

房产税合理避税攻略：

房产税的计算以家庭为单位，拥有第三套房子开始征税。

如果你有两套房子，没事！

如果你有三套房子，过户给孩子一套，也没事！

如果你有四套房子，离婚，也没事！

如果你有五套房子，你夫妻离婚，给孩子一套，还没事!

如果你有六套房子，你夫妻离婚，给孩子二套，问题不大！

如果你有七套房子，你夫妻离婚，让你孩子也离婚，还没有问题！

如果你有八套房子，你夫妻离婚，你孩子离婚，也每人二套，还是没问题。

如果你有九套房子，还不愿意纳税，把其中的一套给孙子吧！

如果你有十套房子，你夫妻离婚，你孩子离婚，也每人二套，给孙子二套还是没问题。

如果你有十二套房子，还不愿意纳税，那就让儿子再生一胎，你夫妻离婚，你孩子离婚，给大孙子二套，小孙子两套，也每人二套，还是没问题。看明白了吗?

你们拥有十二套房子，可以不纳房产税!

这纯属玩笑，但道理里面是还存在的。

那么再来回答问题问的未来十年红利是不是房租。

肯定的回答你，是的。

再此立字为据。

为什么？

房价上涨 黄金3年

从2015年开始，全国的房价进入了大小不一，节奏不同，涨幅高低有别的房地产市场黄金期。

这3年，房价成为国民关心的一大热词，房价不论上涨还是下跌，都成为百姓茶余饭后的主要话题。