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現實社會中，謠言總是流傳最快、普及最廣的，因為人們更容易被所謂的內幕吸引，更願意窺探人性醜陋的一面，從而失去理性辨別真偽的能力。最近網絡上炒的火熱的“長租公寓推高租金”一事就是如此，戲劇性、陰謀論更容易戳中大家的G點。善良純樸的民眾始終認為，在相關部門嚴肅查處罪魁禍首之後，世間將恢復太平，房租一定會穩定，如果你也這麼想，那你真是太幼稚、太愚昧了！
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替罪羊
在這一輪全國房價暴漲即將全面結束時候，我們才開始意識到房租上漲也達到了前所未有的幅度。根據21世紀經濟研究院發佈的數據顯示，2018年7月房租同比去年，成都漲幅32.4％、廣州30.7％、深圳30.5％、重慶25.1％、天津23.9％、北京20.3％、上海19.2％、杭州19％、南京16.3％、青島15.9％、廈門10％，上述11個城市過去一年房租平均漲幅達到了22.12%。
由於大家正陶醉於房產升值帶來的喜悅之中，房租上漲徹底被掩蓋了，如果沒有以下兩件事的曝光，房租問題仍然不會引起關注。
一件事是一個北京房東發帖稱，自家天通苑三居室要出租，原本心理價位是7500元/月，結果兩家長租公寓x如和x殼輪番加價爭奪房源，最終x殼以10800元/月拿下。
另一件就是時任我愛我家副總裁的胡景暉，在接受採訪時火上澆油式的表態，他說長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場20%到40%的價格爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場。
於是乎，民眾對高房價高租金由來已久的憎恨全部藉此發洩出來，聲討黑中介和資本的醜陋面目。巧合的是，住建部正在全國開展為期半年嚴厲的打擊炒房、哄抬價格的行動，於是管理者順水人情、殺雞儆猴，以平民憤。
可悲的是，沒有人敢出面澄清房租暴漲的真相，也沒有人願意在此時為長租公寓辯解，痛打落水狗，牆倒眾人推，反正有人背鍋就可以了，真相對於大眾而言，並沒有那麼重要，因為，真相往往更加的無法接收，人們更願意相信陰謀論，不是被欺騙的感覺有多好，而是隻要是陰謀，就可以找到解決的辦法，沒能力解決的真相，還是不知道更好！
根據貝殼研究院數據顯示，全國租賃機構化比例最高的城市是北京，佔比為10.3%，其次是杭州和上海，分別為 9.2% 和 7.6%，也就是說在租賃市場的房源中，90％以上都是房東和中介在對外出租。
《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，北京租賃人口863萬人，目前租賃房源總數為350萬間，租賃缺口400萬間以上。而在8月17日被住建部約談之後，x如和x殼等10家長租公寓運營商承諾拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
12萬套也就是相當於30萬間存貨，這僅僅相當於北京市場350萬間10％的量級，如何能夠壟斷市場、炒高房租。
長租公寓企業即便心有委屈，也無法辯解，在嚴打的威嚴之下，被當做典型示眾，只能伏法，拿出窩藏的12萬套贓物，體現企業擔當，表達社會職責。
千萬別被資本“炒高房租”的假象矇蔽，以長租公寓的體量，它根本沒有那個操控全局的能力，它只是比普通民眾早一步明白了房租即將暴漲的真相而已，所以提前佈局、搶佔市場。主謀根本算不上，最多算是個煽風點火的從犯罷了！
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高房租的真相
在當下這個社會，如果一個產品的價格持續性的上漲，那麼只有一個原因：供應短缺。我曾無數次的說過，高房價和高房租的根源只有一個，那就是供求關係。
根據《2018年中國住房租賃白皮書》的數據，北京租賃人口為863萬，上海租賃人口為951萬，北京上海租賃人口占常住人口的40%，北京的租賃缺口超過400萬間。而北京提出在未來五年，建設租賃住房50萬套，上海將在十三五期間增加租賃住房70萬套，實乃杯水車薪。
深圳的情況更為嚴峻。深圳實際管理的2000萬人口中，80%的人租房居住。全市1041萬套的住房總量中，商品房只有179萬套，集體土地上村民自建房為497萬套，這麼多城中村住房絕大部分都是以租賃形式存在。而深圳在“二次房改”中，提出到 2035 年新增公共租賃住房34萬套，真是遠水難解近渴啊。
截至目前，我國租賃人口共計1.68億人，預計到了2030年，中國的租賃人口將達到3億人，基本全部分佈在一二線城市。
我國城鎮化的實質就是，年輕人口持續不斷的湧入一二線城市，搶人大戰碩果累累。2017年，深圳常住人口新增62萬，廣州新增45.49萬，杭州新增28萬，成都新增12.7萬。完全可以看出，房租大漲的都是人才引進最多、人口增量最大的城市。
人口遷移的決定因素只有一個：工資收入。只要大城市的工資高於小城市，就必定會吸引年輕人口的持續遷入，直到工資水平持平才會停止。
然而，我們國家多年來的房地產政策則正好相反，一二線城市減少土地供應，三四線城市瘋狂供應，就造成了一二線人口持續膨脹，房子供不應求，三四線人口流失，卻到處鬼城。
供需錯配的結果就是，房價上漲，政策壓制，房價反彈，限購升級，供需惡化，房租上漲。從本質上講，高房價和高房租就是無視經濟規律、強行人為干預的惡果！
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租賃時代到來
無可厚非，租賃時代即將到來。2018年5月10日，人民日報發表的《北京房市：價跌租漲背後》認為，租金在房產收益中所佔比重將越來越大。潘石屹在8月20日微博中也說到，房產投資正常的租金回報率應該是銀行貸款利率5％再加1%-2%，也就是6%-7%，而北京、上海、深圳的住宅租金回報率只有1%。
在嚴控房價的現階段，讓租售比和租金回報率合理上漲，達到國際水平是最正確的政治方向。在“房住不炒、租購併舉”的新時代，租賃是高層欽定的市場風口，有巨大的政策紅利和利潤空間。
所以，我們看到在數次大放水後，熱錢雖沒有直接進入房地產開發市場，但是卻以融資的形式進入到了房屋租賃企業。 2017年，20家租賃企業融資超過400億元。截至2018年5月31日，x如、x殼等10家融資總額75.792億；魔方公寓、V領地等10家融資總額71.15億。
資本的靈敏度不用懷疑，資本的智商根本輪不到你質疑，永遠記住，只有稀缺品才值得被投資。不是資本推高了房租，而是房租的上漲空間和利潤根本擋不住資本的進入，租賃已經成為下一個風口！
隨著各大城市開發商的自持租賃項目大量上市，要保證不虧本，租賃的投資回報率至少要達到6％-7％，才能基本覆蓋銀行貸款利息，那也就意味著，房租需要在現在的基礎上翻兩番，相當於現在的4倍。
這樣看來，今年年初，北京的萬科翡翠書院，90平兩居室月租1.5-1.8萬，180平四居室月租3-4萬，10年租期180萬至480萬一次性付清，根本不算貴，而是非常合理。
在政策的支持下，在資本的助推下，隨著開發商自持租賃項目和長租公寓分散租賃項目的崛起，以及我國嚴重的房地產供需錯配，一二線城市的租金水平必定會顯著提高，在租金回報率逐漸迴歸合理之後，房租將會和房價一樣，難以忍受。事物發展都需要遵循客觀規律，不管你能否接受，如果你是租房者，那麼請做好準備，迎接高房租的到來！
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看清這個時代
8月17日，北京市住建委集中約談了x如、x寓、x殼等10家主要住房租賃企業負責人，並要求做到“三不得”、“三嚴查”。
如果你認為在約談之後，房租就會長期平穩，你可以一輩子租房，安享晚年，在租售同權的庇護下坐享其成的話，那你就太幼稚了。房改二十年裡，高房價是如何在嚴打和承諾中茁壯成長的？當年大明湖畔的夏雨荷，你是否還記得？
過去十幾年，我們房產投資的唯一目的就是尋求房產增值，對於少得可憐的租金收入完全可以無視。但這個盈利模式在未來一定會發生巨大的變化。因為，租金收益將逐漸成為房產投資的重要驅動力。
對於99％的房產投資者來說，即使房價增值數倍，也還會選擇長持，而非賣掉套現，所以，房價上漲對於普通人來說根本無法兌現。而隨著租售比的價值迴歸，租金收益將成為持有房產的最重要收益來源。
當租金覆蓋你的月供時，恭喜你，你持有房產的成本是零；當租金是你月供的2倍時，可喜可賀，生活對你已沒有壓力。所以，對於普通投資者來說，投資房產的首要決定因素，應該是好租的，租金高的，當然學區房除外。
過去一輪的房價暴漲阻斷了剛需客的買房夢，所以才會導致租房需求居高不下，沒有房票，沒有積蓄的年輕人在陌生城市的合租房裡，沒有盼到加薪的到來，卻忍受著房東的一輪輪剝削。當高房租難以承受，並且短期內看不到租售同權的前景，反而投資房產的租金回報率大幅上漲之時，大量的年輕剛需勢必會再次轉向買房市場，從而進一步推高房價。
在我國，房租和房價總是互相聯動、互為誘因、交替上漲的。未來5-10年，一二線城市房租快速上漲，房價穩步上漲將是大勢所趨、勢不可擋。
在我們的人生中，房子將是一生無法擺脫的魔咒，租不起、買不起的時代正在到來。對你來說，或許最好的選擇就是主動擁抱它的來臨！
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