本篇只是引玉之磚。以個人經歷和朋友提供的幾個上海案例為對象，希望在分享上海市供水配套工程的常見做法、成本數據之外，能總結出幾個供水配套成本管理的條條框框來，閱者有益－是《地產成本圈》的目標。
這次更新推出2.0版，得益於《地產成本圈》鐵桿所提供的案例和總結，他希望通過我寫出來、分享、討論，並營造一個地產成本同行互助、共享的環境。在寫的過程中，我百度和借鑑了萬達、萬科的經驗做法，特此說明和感謝，也期待更多同行參與進來、一起總結和分享。
基本概念
整個項目與供水有關的工程和費用主要包括這三段，大配套、小配套、建築內給水工程費。大配套費用一般歸入土地成本內，小配套費用一般歸入建安成本內的市政配套費，而建築內給水工程則歸入主體建安成本。本篇所說的供水配套工程，這三段都有涉及。
大小配套是以建設項目基地紅線為界，紅線外是“大配套”，由政府統一建設、各使用單位分配費用。紅線內是“小配套”，一般由開發商自己來委託設計和施工，即項目紅線內、建築物外的給水管網工程。“小配套”處於三段的中間段、承前啟後，它與大配套之間以項目基地紅線為界，與室內給水工程之間以建築物外牆（有地下室的，以地下室外牆為準）1米為界。
但總的來說，整個工程內容可以劃分為直接付費、直接委託、招標委託這三類，而工作方式又往往有委託代辦、自己親辦這兩種。因而，我們會發現有些費用往往是可混可分，有的按標準有的有優惠，不經歷、不總結，還真難搞清楚。
成本指標
目前所統計的上海12個項目的成本指標如下（元/m2）：
• 住宅項目：35~50，個別高達100
• 別墅項目：45~85，聯排、疊加45，獨棟85左右
• 商業項目：60~70，個別高達100
供水配套的成本數據離散性比較大，是在實踐中不同地區、不同項目的合同範圍會有所變化，既有地區性政策和工作範圍大小的影響，也有合同前期是否主動管理、溝通減免、管理顆粒度粗細等是否主動作為等因素的影響。
主要費用
主要費用包括下表中6項：
1、管網貼費
又叫城市管網建設攤銷費，主要包含紅線外道路上水管網建設費用的分攤，屬於城市基礎設施配套中的供水配套（即屬於“大配套”）。理論上繳納了城市基礎設施配套費後中可以申請退回此費用，但實際操作仍有困難。
又疑似滬價費（2001）64號文件所取消的供水增容費，收費彈性很大。
有的按建築面積收費25元/m2( 注意：是上限而非標準)，已有案例的價格在9~25元之間；有的按裝表口徑收費。目前均沒有收費文件，但在自來水公司(浦東在威立雅公司)窗口可查閱到收費標準。一般在浦東、閔行、市南、市北有此項特殊收費。
2、接水工程費
又稱為上水配套費、街坊排管費，費用包含自來水乾管與住宅的用水總管連接，室內水錶安裝和連接。
2.1住宅項目：收費標準為17.50元/m2，按住宅項目的建築面積(包括配套建築的面積，略大於非住宅建築面積)。
但容積率小於1的項目（別墅類）按預算計費。而其中紅線外的排管費用，可爭取由大配套費內支出。
收費依據為：關於核定住宅建設中街坊內自來水管道施工收費的覆函滬價經(1998)第240號。
2.2商業項目：按預算收費，分為外線、內線。一般低於17.5元/m2，謹慎按住宅方法以面積計費。
2.2.1外線工程：按自來水公司預算計費，一般與按平米收費項目一起由自來水公司壟斷實施。
2.2.2內線工程：一般由自來水公司壟斷實施，價格會比較高。但通過溝通可以由地產公司進行內部招標競價或定向議價。但水錶、銅球閥及可調式減壓閥必須向其購買。
內線工程包括紅線內生活供水管網工程、紅線內消防供水管網工程。紅線內的消防供水管網工程通常不由自來水公司施工，但上海市已形成慣例，為便於自來水公司統一驗收和管理，一般也含在供水配套範圍內。
3、漏損費
一般3.62元/m2，主要指小區安裝管道後需沖洗所浪費的水量。暫未收集到文件，在文件（
原公用事業管理局滬用財(97) 474 號）中是按水價*1.58*建築面積的收取。
4、通水檢測費
又稱為新建住宅校驗用水費，按文件收取2.15元/m2，文件編號：滬水務[2011]1007。
5、排管地形測繪費
按佔地面積收費，最高1元/m2。暫未收集到相關文件，收費可優惠，有的地方按《工程勘察設計收費標準》收費。市政自來水公司在供水方案設計前需要“區域上水排管地形圖”，負責該圖形測量單位為自來水公司指定。
6、水泵水箱閥門供貨安裝工程費
6.1工作範圍和界面
6.1.1水泵工程：工作範圍包括水泵房內所有設備、管道、閥門（排汙泵及相應管道、閥門除外，可由總包或機電分包施工）供應安裝；水泵房內的上水、消防水泵的雙電源箱（含控制箱）供應安裝；雙電源箱和控制箱、水泵的連接電纜、線管、橋架、金屬軟管等的施工。以水泵房1.5米為界。
6.1.2水箱工程：工作範圍包括不鏽鋼水箱、蓄水池的供貨安裝（包括水箱內所有附件和水箱保溫）以水箱自帶的法蘭為界。
6.1.3減壓閥組：一般包含在供水配套合同內，由供水配套單位供應、甲方另行指定安裝單位。
6.2費用指標
這項費用指標的離散性大， 10、33、40、50、60均有。
6.3具體實施
自來水公司一般都會要求壟斷實施，價格會比較高。可與自來水公司進行溝通，對於造價比例較高的水泵、不鏽鋼水箱、閥門，由地產公司自行在自來水公司認可的品牌範圍內選擇合適的品牌。
一般“上海市東方泵業（集團）有限公司”、“鹽城市吉達給水設備有限公司”、“上海康泉閥門有限公司”的產品價格相對低。
自來水公司會在上述材料供應價格的基礎上另計取相關費用，水箱另取必須繳納的稅金3.41%，水泵閥門按2000定額計取安裝費。
不鏽鋼水箱的價格：按體積計費，體積越小單價越高，30m3的3200元/ m3，80 m3的2800元/ m3。
總結與啟示
總體上，結合供水配套工程的特點和常規做法，我們可以從治標+治本兩方面進行供水配套工程成本管控：
1、通過設計方案優化控制成本這條根本性的途徑，也適用於配套工程，這是冶本之策。
設計前，及早、充分地進行項目當地的市場調查。通過調查瞭解和案例對標，摸清市場行情、運作模式、收費標準、常規做法、價格水平和供應商情況，特別是周邊類似項目的價格水平。而商業項目還需要儘早與商業運管公司就水錶設置、供水流量等進行溝通。
設計初，主動與設計部同仁一起研究成本目標在設計上的落地方案，為設計單位提前導入技術要求。如確定經濟合理的功能、不設計冗餘的、超標的功能，結合總平面設計關注管線的高程設計、走向，爭取出圖前已充分考慮優化。主要設備的配置、型號、參數，如調壓站的遠傳遠控功能，水錶的遠程抄表，配置內容、品牌及型號；高程設計合理可平衡土方工程量，減少現場施工工程量和協調難度；管道線路可以優先考慮集中排布、或排布在承壓要求小的環境中，可減少管材規格及保護的要求。
設計中，隨時掌握設計進度，跟進複核設計要求的落實情況，防止輸出結果出現較大的偏離和意外。
當然，這其中儘早、主動與自來水公司進行溝通、協調，爭取到主動權是工作成敗的關鍵，這需要整個項目團隊協同並肩、團結一心，甚至需要集團總結與項目公司上下一致、配合默契，有可能在關鍵節點上還要借力於政府主管部門在更高層面的規劃安排或者政策傾斜。
2、儘可能招標選擇供應商，是目前控制配套工程成本的基本方式，是治標之舉。
目前可以總結出來的條條框框，主要有以下四點：
原則1 可壟斷、可半壟斷時，引入競爭機制，避免“被壟斷”。這裡特別要注意控制和儘量減少“直接委託”項目，常見的控制措施包括在制度上明確對直接委託項目提前審批的規定，列入例外管理範疇，要求理由充分、單位/界面/價格/條款合理，既要最大限度配合現場進度、也要控制成本和管控風險。
原則2 可以給現場的總分包做、可以給配套單位做時，儘可能給總分包做。一來我們招標確定的總分包單位價格相對合理；二是更容易在總平面搶工階段進行統籌和協調，以免重複挖填、費時費錢；三是可以避免出現配套單位因故延緩施工導致不得不由甲方再找人施工，出現一個活給兩道錢的無奈局面。同時，供水配套工程與總包合同、消防分包合同、機電安裝分包合同的界面是合約管理中的一個關鍵問題，可能出現重複、遺漏，需要在合約規劃時進行市場調查、並在合同規劃中提前考慮和安排，以規避定標後合同總價調整會面臨的風險。
原則3 無收費文件的都能談，有收費文件的可能也能談一談。通過前面所歸納的六類費用一覽表，我們可以看到，很多費用對應的政策文件的年紀都很老，有些文件甚至是在我們畢業時發的，至今快20年了，以至於同一城市、不同行政區的收費標準都不一樣，當然很多也沒有正式的收費文件或公告。
原則4 我們自己能辦的事儘量自己辦，找施工單位跑腿代辦得事先掂量。 有些直接向自來水公司繳納的費用，應由我司直接與自來水公司溝通、繳納，避免由施工單位代辦而發生中間加價的情況，或者有費用返還而我們並不知道。
[結束語] 總之，供水配套工程的合約安排和成本管理工作不是一個技術活，而是一項複雜的項目管理。做好供水配套工程的合約安排和成本管理，不只是為了成本管控，可能更重要是開業或竣工備案等一級節點的考量，在實際工作中“治標+治本”兩手一起抓則更有利於實現這樣複雜的目標。因而，相比普通標段來說，協調好外部關係可能比設計優化更為重要，或者是為前提，“三分技術、七分管理”可以作為我們在工作時間上的應投入權重。
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