導讀
任何一項政策的出臺背後必然有其合理的邏輯，分析政策導向，認清政策邏輯才能做到因勢利導，這就實現了我們最低成本投入與最高收益的目的。
近年來，房地產的調控政策不斷加碼，年中的經濟會議歷史性的提出“堅決遏制房價上漲”。關於房價會不會下跌引發各方爭議，有專家認為明年後半年房價將下滑，也有人認為房價將繼續保持平穩上漲，如果真的一直漲下去，房價還能漲多久呢？
一、嚴控房價政策出臺的背後邏輯
我們先看幾組數字，感受一下2015年開始的房地產過熱對中國居民的財務狀況產生了多麼大的影響。2016年中國居民新增中長期貸款為5.7萬億元，而當年中國居民新增存款為5.16萬億人民幣。2017年中國居民新增中長期貸款為5.3萬億元人民幣，而當年中國居民新增人民幣存款下降到了4.6萬億元。
這個中長期貸款主要就是房貸，也就是說，2016-2017年，中國居民每年存的錢總金額小於借的錢總金額，負債在逐漸上升。這從長期來看，是不可持續的，會導致存款的減少。
不只是當年借的錢比存的錢多，而且借錢總額增長超過了我們存款總額的增長，2017年我國居民人民幣存款為64.38萬億元，增長7.7%。而2017年我國居民中長期貸款餘額為21.86萬億元，同比增長22.2%。也就是我們老百姓負債率在不斷攀升，也需要進行遏制。
那麼為什麼會產生這種情況呢，其根本原因就是2015年開始的全國性房地產市場過熱。我們看過去幾年的中國老百姓人民幣存貸款情況就知道了。2013年中國住戶短期貸款增加1.46萬億元，中長期貸款增加2.25萬億元，合計為3.71萬億元；而住戶存款增加5.49萬億元。2014年中國住戶短期貸款增加1.06萬億元，中長期貸款增加2.23萬億元；合計為3.29萬億元，而住戶存款增加4.14萬億元。注意在2013年和2014年，我國居民新增存款都多於新增貸款，也就是存的錢比借的錢多。
從2015年開始的房地產過熱，開始逐步改變了這一現象。2015年中國住戶短期貸款增加8199億元，中長期貸款增加3.05萬億元，合計3.87萬億元，而住戶存款增加住戶存款增加4.4萬億元。注意和前兩年每年2.2-2.3萬億元的中長期貸款相比，2015年的中長期貸款突然猛增到了3萬億元以上。當然這一年居民新增存款4.4萬億元還是多於新增的貸款3.87萬億元。而到2016年全國出現扭轉型的變化，這一年中國住戶部門貸款增加6.33萬億元，其中，短期貸款增加6494億元，中長期貸款增加5.68萬億元，出現了同比大幅增長，幾乎倍增。而這一年的住戶存款增加僅僅為5.16萬億元，少於新增貸款的6.33萬億元，2016年首次出現存的錢比借的錢少的情況。因此中國在2016年底開始強力管控房地產市場，2016年9月30日出了930新政，就是為了扭轉這一情況，抑制房地產過熱。
應該說，政府的強力抑制，還是見了成效。2017年，我國新增居民中長期貸款則為5.3萬億，同比小幅下滑7%。由於我國居民的中長期貸款主要為居民按揭貸，其下滑反映出房產調控政策取得成效。我們還可以從另外一個數據看出來，2017年末個人住房貸款餘額21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比上一年回落14.5個百分點。
二、持續加碼調控政策的背後邏輯
我們注意到儘管從2016年的930新政開始對房地產進行了強力抑制，但是2017年新增存款4.6萬億元還是比新增中長期貸款5.3萬億元要少。另外，儘管國家在2017年大力管控房地產，但是這一年仍然出現了一個非常值得關注的現象，那就是消費貸爆發，反應到數據上，就是2017全年居民短期貸款增加1.83萬億元，同比增長181.8%。注意是新增，這個增幅相當驚人。
為什麼消費貸會猛增呢？除了我國居民消費意識改變之外，更為重要的是房地產限購限貸帶來的短期借款。2018年1月12日，興業銀行首席經濟學家魯政委稱，消費貸火爆既有商業銀行重視消費貸市場，推廣力度較大的原因，也與房地產限貸有關，按揭貸款被限制之後，有居民將消費貸變相投入房市。
我們身邊的同事朋友買房很多人都借了50萬或者100萬額度的消費貸投入到買房首付。其背後的原因，主要就是房價太高首付不夠，在廣州有貸款或者已有一套房產的首付必須超過50%，這也會導致接消費貸來補充首付的空缺。
如何繼續遏制房地產市場過熱呢，當然是繼續對房地產進行管控，一個是繼續嚴查消費貸進入樓市。財聯社2018年4月26日報道，中國金融監管部門已啟動對銀行業市場亂象的新一輪現場檢查，居民槓桿率較高地區的消費信貸流入房地產市場是檢查的重點之一。他們並指出，中國多地地方銀監局已進駐轄內商業銀行，檢查內容包括對信用卡、房抵貸等貸款進行評估，以及是否有信貸被非法用於償還抵押貸款。其中一位消息人士表示，雖然中國監管層正在加大力度防控金融風險，但消費信貸仍被用於投機炒房，這導致家庭槓桿率迅速上升、房地產泡沫以及居民儲蓄率下降。
實際上，在今年4月和5月份，我身邊已經有這樣的案例，那就是各銀行打電話給他們，查出其消費貸資金用於了買房，要求其立即還清消費貸貸款，這讓貸款人非常發愁，因為50萬左右的消費貸並不是個小數目。
另外一個典型措施就是限貸，通過提高資金使用成本來遏制居民向銀行借錢買房。2018年5月7日，國有四大銀行（工商，建設，農業，中行）宣佈，將北京地區首套房貸款利率按照人行基準利率的1.1倍執行，二套房貸款利率政策不變，仍為基準利率上浮20%，銀行這麼做，其實就是想遏制中長期貸款猛增的勢頭。
因此2018年中國100%會繼續嚴厲管控房地產市場，抑制市場過熱。說一個結論，只要中國住戶新增貸款的餘額繼續大於新增的存款，那麼房地產管控就不會放鬆，簡而言之，現在國家不希望中國老百姓把錢繼續投到房地產市場，或者直白的說，國家不希望你現在買房。
但是呢，政府在提高二手房交易的稅費，限購限貸，阻止人們買房的同時，卻又對新房進行限價銷售，因此對剛需來說，買新房成了最划算的選擇，無怪乎現在全國各個大城市都掀起了買新房的熱潮。成都、杭州、深圳都出現了搶購潮就是價格倒掛的原因。
這個邏輯就是，總體想讓樓市降溫，所以要提高進入樓市成本，但是又要讓剛需能繼續入市，所以新房方面限價。因為二手房交易並不能增加擁有商品房的住戶的數量，而新房銷售是可以讓更多剛需成為業主，所以限制二手房，同時對新房限價鼓勵新房銷售。
作為理性投資個體，必須順應潮流因勢利導，這樣成本最低。國家現在想讓剛需買新房，那就買新房；什麼時候國家有開始放鬆二手房管控的跡象了，說明它想讓你買二手房了，那時候就不要猶豫趕緊上車。
三、房價上漲的政策邏輯
各種專家、各種分析房價上漲的因素，在此不贅訴。我們比較認同任志強先生的觀點，土地政策是房價上漲的核心因素，次要因素也包括人口、投機操作等原因。為了均衡發展政府有意引導人口、資金向內地流動，土地政策向西部傾斜，帶動了三四線城市的房價迅猛推高，而一線城市可以獲得進入市場的土地被壓縮，供需矛盾突出，這也是房價無論如何調控都居高不下的主要原因。
同時，我們也認可房地產泡沫並沒有想象那麼大。如果以GDP增速來匹配房價增速，GDP是2003年的5倍，房價明顯有一定的泡沫，但房價凍結到2020年左右等GDP提上來應該基本相適應了，這也就是時間上的錯位，我們必須對中國經濟有信心。
房地產調控採取“分類調控，因城施策”房地產市場分化明顯。一二線城市房價將維持平穩上漲態勢，個別城市房價仍有回落空間。三四線城市房價大幅上漲受到抑制，但房價上漲趨勢並不會逆轉。
中國房地產市場高度繁榮20多年，房地產承載著經濟增長和財政收入等國民經濟命脈。房地產調控政策目標是維護房價平穩上漲不會改變，房價暴漲或暴跌都有違核心利益，上漲趨勢誰也無法改變，除非國內外環境出現什麼大變故，才有可能逆轉這個形式。
四、我們的結論和建議
結論
1、短期看，房價降維持平穩，甚至會有適當回調，個別城市也許會溫和上漲；
2、長期看，房產作為抗通脹的固定資產以及經濟持續的增長，房價上漲趨勢不變；
3、現在正是剛需族上車的好時間，改善型可以適當觀望等待時機，投資型不建議購買，投資回報率較低。
1、國家仍然會繼續壓制房地產，而且會長期化。2016年9月30日開始的抑制房地產過熱的動作，到現在也就才執行了一年半的時間，成果還沒有完全的顯示出來，新增貸款仍然處於超過新增存款的高位。而在五年前的2013年，這是一個比較正常的年份，為什麼呢，這一年中國的住戶新增存款比新增貸款高出47.9%，2014年新增存款也比新增貸款也高出25.8%。等抑制房地產的結果真正的展現出來，至少要到2019-2020年。
2、投資遠離房產，中國的房地產黃金年代已經過去了。以廣州為例，天河區珠江新城房價都是10萬一平了，十幾萬一平的小區也有不少。雖然我看好繼續上漲，但是由於基數已經太高，漲幅有限，且無槓桿下投資回報率已經很低了，同時，流動性變差後已經不適合作為投資理財的產品。
3、剛需族購買儘早上車，現在正鼓勵買新房給剛需族上車機會，千萬不要錯過，一直唱衰打臉的事情就不提了，無需關注房價暴跌的標題黨。因為自住只要條件足夠無需考慮漲跌的問題，有可能這是最後的上車機會。
4、改善型需求可以適當觀望，在嚴控政策下，會有升降博弈階段，或許2019-2020年是個不錯的時間。在政策調控的幾年應該可以淘到一些高性價比房源，同時，對於改善型群體來說房產也是抵抗通脹的理想工具。
閱讀更多 老張說房產 的文章
