导读
任何一项政策的出台背后必然有其合理的逻辑，分析政策导向，认清政策逻辑才能做到因势利导，这就实现了我们最低成本投入与最高收益的目的。
近年来，房地产的调控政策不断加码，年中的经济会议历史性的提出“坚决遏制房价上涨”。关于房价会不会下跌引发各方争议，有专家认为明年后半年房价将下滑，也有人认为房价将继续保持平稳上涨，如果真的一直涨下去，房价还能涨多久呢？
一、严控房价政策出台的背后逻辑
我们先看几组数字，感受一下2015年开始的房地产过热对中国居民的财务状况产生了多么大的影响。2016年中国居民新增中长期贷款为5.7万亿元，而当年中国居民新增存款为5.16万亿人民币。2017年中国居民新增中长期贷款为5.3万亿元人民币，而当年中国居民新增人民币存款下降到了4.6万亿元。
这个中长期贷款主要就是房贷，也就是说，2016-2017年，中国居民每年存的钱总金额小于借的钱总金额，负债在逐渐上升。这从长期来看，是不可持续的，会导致存款的减少。
不只是当年借的钱比存的钱多，而且借钱总额增长超过了我们存款总额的增长，2017年我国居民人民币存款为64.38万亿元，增长7.7%。而2017年我国居民中长期贷款余额为21.86万亿元，同比增长22.2%。也就是我们老百姓负债率在不断攀升，也需要进行遏制。
那么为什么会产生这种情况呢，其根本原因就是2015年开始的全国性房地产市场过热。我们看过去几年的中国老百姓人民币存贷款情况就知道了。2013年中国住户短期贷款增加1.46万亿元，中长期贷款增加2.25万亿元，合计为3.71万亿元；而住户存款增加5.49万亿元。2014年中国住户短期贷款增加1.06万亿元，中长期贷款增加2.23万亿元；合计为3.29万亿元，而住户存款增加4.14万亿元。注意在2013年和2014年，我国居民新增存款都多于新增贷款，也就是存的钱比借的钱多。
从2015年开始的房地产过热，开始逐步改变了这一现象。2015年中国住户短期贷款增加8199亿元，中长期贷款增加3.05万亿元，合计3.87万亿元，而住户存款增加住户存款增加4.4万亿元。注意和前两年每年2.2-2.3万亿元的中长期贷款相比，2015年的中长期贷款突然猛增到了3万亿元以上。当然这一年居民新增存款4.4万亿元还是多于新增的贷款3.87万亿元。而到2016年全国出现扭转型的变化，这一年中国住户部门贷款增加6.33万亿元，其中，短期贷款增加6494亿元，中长期贷款增加5.68万亿元，出现了同比大幅增长，几乎倍增。而这一年的住户存款增加仅仅为5.16万亿元，少于新增贷款的6.33万亿元，2016年首次出现存的钱比借的钱少的情况。因此中国在2016年底开始强力管控房地产市场，2016年9月30日出了930新政，就是为了扭转这一情况，抑制房地产过热。
应该说，政府的强力抑制，还是见了成效。2017年，我国新增居民中长期贷款则为5.3万亿，同比小幅下滑7%。由于我国居民的中长期贷款主要为居民按揭贷，其下滑反映出房产调控政策取得成效。我们还可以从另外一个数据看出来，2017年末个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上一年回落14.5个百分点。
二、持续加码调控政策的背后逻辑
我们注意到尽管从2016年的930新政开始对房地产进行了强力抑制，但是2017年新增存款4.6万亿元还是比新增中长期贷款5.3万亿元要少。另外，尽管国家在2017年大力管控房地产，但是这一年仍然出现了一个非常值得关注的现象，那就是消费贷爆发，反应到数据上，就是2017全年居民短期贷款增加1.83万亿元，同比增长181.8%。注意是新增，这个增幅相当惊人。
为什么消费贷会猛增呢？除了我国居民消费意识改变之外，更为重要的是房地产限购限贷带来的短期借款。2018年1月12日，兴业银行首席经济学家鲁政委称，消费贷火爆既有商业银行重视消费贷市场，推广力度较大的原因，也与房地产限贷有关，按揭贷款被限制之后，有居民将消费贷变相投入房市。
我们身边的同事朋友买房很多人都借了50万或者100万额度的消费贷投入到买房首付。其背后的原因，主要就是房价太高首付不够，在广州有贷款或者已有一套房产的首付必须超过50%，这也会导致接消费贷来补充首付的空缺。
如何继续遏制房地产市场过热呢，当然是继续对房地产进行管控，一个是继续严查消费贷进入楼市。财联社2018年4月26日报道，中国金融监管部门已启动对银行业市场乱象的新一轮现场检查，居民杠杆率较高地区的消费信贷流入房地产市场是检查的重点之一。他们并指出，中国多地地方银监局已进驻辖内商业银行，检查内容包括对信用卡、房抵贷等贷款进行评估，以及是否有信贷被非法用于偿还抵押贷款。其中一位消息人士表示，虽然中国监管层正在加大力度防控金融风险，但消费信贷仍被用于投机炒房，这导致家庭杠杆率迅速上升、房地产泡沫以及居民储蓄率下降。
实际上，在今年4月和5月份，我身边已经有这样的案例，那就是各银行打电话给他们，查出其消费贷资金用于了买房，要求其立即还清消费贷贷款，这让贷款人非常发愁，因为50万左右的消费贷并不是个小数目。
另外一个典型措施就是限贷，通过提高资金使用成本来遏制居民向银行借钱买房。2018年5月7日，国有四大银行（工商，建设，农业，中行）宣布，将北京地区首套房贷款利率按照人行基准利率的1.1倍执行，二套房贷款利率政策不变，仍为基准利率上浮20%，银行这么做，其实就是想遏制中长期贷款猛增的势头。
因此2018年中国100%会继续严厉管控房地产市场，抑制市场过热。说一个结论，只要中国住户新增贷款的余额继续大于新增的存款，那么房地产管控就不会放松，简而言之，现在国家不希望中国老百姓把钱继续投到房地产市场，或者直白的说，国家不希望你现在买房。
但是呢，政府在提高二手房交易的税费，限购限贷，阻止人们买房的同时，却又对新房进行限价销售，因此对刚需来说，买新房成了最划算的选择，无怪乎现在全国各个大城市都掀起了买新房的热潮。成都、杭州、深圳都出现了抢购潮就是价格倒挂的原因。
这个逻辑就是，总体想让楼市降温，所以要提高进入楼市成本，但是又要让刚需能继续入市，所以新房方面限价。因为二手房交易并不能增加拥有商品房的住户的数量，而新房销售是可以让更多刚需成为业主，所以限制二手房，同时对新房限价鼓励新房销售。
作为理性投资个体，必须顺应潮流因势利导，这样成本最低。国家现在想让刚需买新房，那就买新房；什么时候国家有开始放松二手房管控的迹象了，说明它想让你买二手房了，那时候就不要犹豫赶紧上车。
三、房价上涨的政策逻辑
各种专家、各种分析房价上涨的因素，在此不赘诉。我们比较认同任志强先生的观点，土地政策是房价上涨的核心因素，次要因素也包括人口、投机操作等原因。为了均衡发展政府有意引导人口、资金向内地流动，土地政策向西部倾斜，带动了三四线城市的房价迅猛推高，而一线城市可以获得进入市场的土地被压缩，供需矛盾突出，这也是房价无论如何调控都居高不下的主要原因。
同时，我们也认可房地产泡沫并没有想象那么大。如果以GDP增速来匹配房价增速，GDP是2003年的5倍，房价明显有一定的泡沫，但房价冻结到2020年左右等GDP提上来应该基本相适应了，这也就是时间上的错位，我们必须对中国经济有信心。
房地产调控采取“分类调控，因城施策”房地产市场分化明显。一二线城市房价将维持平稳上涨态势，个别城市房价仍有回落空间。三四线城市房价大幅上涨受到抑制，但房价上涨趋势并不会逆转。
中国房地产市场高度繁荣20多年，房地产承载着经济增长和财政收入等国民经济命脉。房地产调控政策目标是维护房价平稳上涨不会改变，房价暴涨或暴跌都有违核心利益，上涨趋势谁也无法改变，除非国内外环境出现什么大变故，才有可能逆转这个形式。
四、我们的结论和建议
结论
1、短期看，房价降维持平稳，甚至会有适当回调，个别城市也许会温和上涨；
2、长期看，房产作为抗通胀的固定资产以及经济持续的增长，房价上涨趋势不变；
3、现在正是刚需族上车的好时间，改善型可以适当观望等待时机，投资型不建议购买，投资回报率较低。
1、国家仍然会继续压制房地产，而且会长期化。2016年9月30日开始的抑制房地产过热的动作，到现在也就才执行了一年半的时间，成果还没有完全的显示出来，新增贷款仍然处于超过新增存款的高位。而在五年前的2013年，这是一个比较正常的年份，为什么呢，这一年中国的住户新增存款比新增贷款高出47.9%，2014年新增存款也比新增贷款也高出25.8%。等抑制房地产的结果真正的展现出来，至少要到2019-2020年。
2、投资远离房产，中国的房地产黄金年代已经过去了。以广州为例，天河区珠江新城房价都是10万一平了，十几万一平的小区也有不少。虽然我看好继续上涨，但是由于基数已经太高，涨幅有限，且无杠杆下投资回报率已经很低了，同时，流动性变差后已经不适合作为投资理财的产品。
3、刚需族购买尽早上车，现在正鼓励买新房给刚需族上车机会，千万不要错过，一直唱衰打脸的事情就不提了，无需关注房价暴跌的标题党。因为自住只要条件足够无需考虑涨跌的问题，有可能这是最后的上车机会。
4、改善型需求可以适当观望，在严控政策下，会有升降博弈阶段，或许2019-2020年是个不错的时间。在政策调控的几年应该可以淘到一些高性价比房源，同时，对于改善型群体来说房产也是抵抗通胀的理想工具。
閱讀更多 老張說房產 的文章
