司法实践中，常常出现当事人在借款到期后，因债务人不能按照约定期限归还借款本息，双方又通过签订房屋买卖合同，约定债务人将房屋转让给债权人，同时双方约定将借款本息转化为购房款的方式处理借款事宜。后因债务人反悔不愿意办理房屋过户手续引发争议，致债权人诉至法院，要求履行房屋买卖合同，或者追究借款方不履行房屋买卖合同的违约责任。对于双方签订的房屋买卖合同的效力问题，争议较大。一种意见认为这属于流质抵押，本质上仍然为借款提供担保，因违反担保法的规定，所以房屋买卖合同无效，双方继续按照借款合同处理；另一种意见认为虽然双方签订了买卖合同，但是本质上仍然因借款而发生，往往借款方迫于形势而签订，这些合同往往对借款方不公平，损害借款方的利益，在双方未自觉履行的情况下，不能按照买卖合同确定双方的权利义务关系，应当继续按照借款关系对待。笔者认为不能一概而论。根据以房抵债协议设立的不同时间，可以分为：债务清偿期届满前的以房抵债及债务清偿期届满后的以房抵债。1、对于债务清偿期届满前的以房抵债，由于债权尚未到期，债权数额与房屋的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平，此时应当在分两种情况，如果双方明确约定，该买卖合同作为借款合同的担保合同，出借人要求履行买卖合同或者确认物权归属的，不予支持，应当参照《间借贷司法解释》第24条的规定向原告释明变更诉讼请求，审理基础法律关系即借贷关系，但是出借人可以要求法院拍卖转让房屋清偿债务；如果双方未明确房屋买卖合同的性质，则应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的房屋买卖协议的效力。2、对于债务清偿期届满后的以房抵债，由于债权的数额得以确定，在此基础上达成的以房抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以房抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治，确认买卖合同有效，债权人有权要求继续履行或者追究借款方的违约责任。但是以借款本息折抵转让款的，不宜仅仅依照双方的对账数额确定，应当按照民间借贷司法解释的规定进行审查，对于超过年息24%法律保护范围的利息计入转让款的，不予支持，应当予以扣除。(作者：李海熙)
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