2018年以來，土地市場降溫的訊號屢屢出現；底價成交充斥著土地市場，流拍情況偶有發生，溢價的地塊屈指可數 。從15/16年“地王”的頻現，到如今的底價成交，上海土地市場走勢低迷。
然而，樓面價是否有降，降了多少，只有零星的報道。今天我們就來盤點下8月上海土拍情況。
城改地塊成主角，品牌房企頻出手
8月，全市成交13幅地塊，合計建面129.21萬方，共攬金268.33億。與7月份市中心土地流拍現象相比，8月8幅（含）宅地全部拍出，且均以底價成交，分別由萬科、首創、大華、肖塘投資這樣的知名房企和國有企業競得。（想要了解地塊詳細內容，點擊此條推送：二條也精彩，上海8月宅地土拍，你要的都在這裡了！）
由於房企資金融資端的收緊，加之限籤、限價的影響，中小房企現金流問題嚴峻；同時，在上海嚴格的招拍掛參與門檻下，中小型房企房企“一地難求”。
在上月的土拍中，全市共有5幅城中村改造地塊入市，位於大場、顧村、楊行和肖塘；大華奪得顧村、大場共3幅地塊，其餘兩幅由萬科旗下誠衛興置業和肖塘投資摘得。城中村改造是近年來上海市重點推進的工程，未來也將有更多相關地塊進入市場。
熱門板塊現身，樓面價降了多少？
在每一次土拍後，市場降溫了、土拍市場涼涼、開發商沒錢了等諸如此類的論調出現在各大房產公眾號和購房群中。那麼，同一區域，與前期相比，宅地的樓面價是否下降了，下降的幅度又是多少呢？
8月土拍最熱門的區域，莫過於顧村了。眾所周知，顧村是一個靠地王火起來的板塊。2016年顧村兩幅高溢價地塊使這個默默無聞的櫻花地名聲大振。
6月，信達競得顧村A單元10-03、10-05地塊，樓板價36962元/平，溢價率306%，刷新上海土拍市場溢價率記錄；8月，建發、中糧、首開聯合體摘得顧村N12-1101單元06-01地塊，樓板價53727元/平，溢價率115%，獲得上海外環宅地成交樓板價之最。
如今，兩幅地塊均已進入建設階段，而信達地塊也面臨了諸多方面的限制，如5%面積的住宅作為保障房無償移交政府；5000平社區商業自持40年；30%全裝修……
超過300%的溢價，加上嚴格的限制條件，只能說那屆開發商真的太拼了！
信達地塊建設要求
此後的顧村一直沒有純宅地供應；直至2017年下半年，市場趨於冷靜，多地塊低溢價成交；特別進入18年後，零溢價地塊接連出現；顧村板塊再次掛地，地塊容積率1.8，出讓面積11.318萬方，起始樓面價21000元/平。最終，該地塊以底價成交。
從最終成交價來看，顧村的地價似乎回落了近1.6萬/平；而反過來看起始樓面價，起始樓面價卻有小幅上漲。信達地塊起始樓面價9163元/平，而8月大華競得的地塊起始樓面價21000元/平。雖然溢價率明顯降低，但地塊的掛牌價卻是加碼的。
再來看看大場鎮。2015年，寶山大場上演了一幕幕高潮迭起的劇目，一場比一場激烈。
招商平安聯合體拿下大場W121301單元38-02地塊，樓板價23277元/平；保利拿下大場W121301單元08-02商住地塊，樓板價22314元/平；濱江平安單次跳價11億，拿下大場祁連社區121601單元B3-03用地，樓板價28755元/平，成為大場地王。
三宗地塊地理位置相近，被稱為“大場三兄弟”，分別是招商中環華府、保利熙悅和濱江公園壹號，三大項目入市價格都超過了5萬/平。
此後該區域沉寂了一段時間；直到今年8月，大華一連拿下2宗城改地塊，樓板價分別為24788元/平和17155元/平；在地價被嚴控的條件下，這兩幅城改地塊的價格，相比3年前還降了4000元/平。
價值決定價格，在土地市場中也同樣適用；所以，土地價格由價值決定，而價值又體現在區域配套、能級、市政規劃以及知名開發商的入駐上。就大場、顧村這樣的區域而言，地鐵7號線的通車、15號線的規劃以及配套的成熟，區域價值得到提升，逐漸成為購房者認可的區域。即使地價被嚴控，也並不代表未來的房價會降或停滯不前。
9月僅3幅宅地出讓，松江宅地降價後再出讓
9月，上海將舉行7幅經營性國有建設用地使用權掛牌截止及現場競價活動，僅有3幅住宅地塊掛牌出售。
其中，松江洞涇鎮兩幅住宅地塊屬於之前的停牌地塊；這兩幅地塊相鄰，曾在2017年6月被終止出讓，終止理由為“根據出讓人要求”。
這兩幅地塊再度掛牌，但價格較之前有所下降。農河三號-1地塊去年掛牌價格為24.98億，今年掛牌價為21.5億，降價3.48億；農河三號-2地塊去年掛票價為23.48億，再度掛牌價20.2億，降價3.28億。兩幅宅地總計降價6.76億，降幅約13.9%；起始樓面價降低了約1000元/平。
目前洞涇鎮無新房在售，板塊內以別墅和動遷房為主；這兩幅地塊是否成為開發商眼中的香餑餑，還請拭目以待！
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