2019年或许房价迎来低点！
关于中国房价走势的分歧在2017年几乎达到了极点。格林斯潘说过：“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫。”但凯恩斯也说过：“从长期来看，我们都死了。”房价长期的走势很难预测，我们不妨大胆地猜想下：下一次买房的时机是什么时候？
去年有分析师表示，“2016年或是中国地产市场的历史大顶”，随即有分析师针锋相对称“中国房价难言历史大顶”。目前很难判断谁对谁错，但有一句话是正确的：中国房地产市场告别暴涨时代。
换句话说，虽然暂时不能断言房价是不是历史大顶，但是房价上涨的速度大概是到顶了，往后的几年，你可能再也看不到像2016年以来这么疯狂暴涨的地产市场了。
看空房价有哪些因素?
从主流的观点来看，目前看空房价无非是老生常谈的几个因素，但仔细分析，也无法完全解释现在的市场：
①首先是人口因素。
很多分析师认为，中国人口出生率不断下降，青年人口拐点已现，人口老龄化将会越来越严重。但实际上，中国的生育率从1973年起就开始落后于世界平均水平了，即使不实行计划生育政策，随着一国经济的发展和教育程度的提高，生育率也会自然下降。
从宏观到微观，就人口流动的层面而言，单独把一线城市拎出来说，从2011年开始一线城市常住人口增速就开始下滑，但一线城市的房价却在不断创新高且增速显著高于其他城市，把人口净流出当作看空房价的理由显然是一个有待商榷的想法。一个可能的原因是，高房价赶走的是低收入人群，而高收入人群还在源源不断往一线城市聚集——毕竟一线城市有全国最好的教育医疗等资源。
最关键的是，人口因素是长期因素，不论是人口流动还是出生率总体来说变化很平滑，用这个来预测短期价格变动或许没那么靠谱。
②其次是居民收入增速下滑和高杠杆不可持续。
如果你认为中国经济增速会继续保持中高速增长，就应该支持居民收入会同步继续增长。中国居民人均可支配收入和GDP增速的走势拟合度很高，也就是说除非中国经济增速断崖式下跌，居民收入增速基本不可能大幅下跌。
至于高杠杆，有分析师指出，2006-2016年，中国居民部门杠杆率从11%上升至45%，十年间增长3倍。中国居民部门快速加杠杆的背后，反映了中国房地产价格脱离基本面(居民可支配收入)的快速上涨。2016年，中国购房抵押率LTV达到50%，美国次贷危机爆发前整体LTV接近60%。
2000年起美国房地产市场高度繁荣，房价持续上涨，住房抵押贷款规模不断攀升，在2007年时达到总贷款的50%。2004年起美联储连续加息17次，联邦基金目标利率从1%升到5.25%，房价终于在2006年底止升回落，刺破了房市泡沫，并触发了次级抵押贷款的违约问题。
但是，现阶段中国居民部门的杠杆率水平（43.2%）并不高，不仅显著低于美国（79.4%）、日本（62.2%）和发达国家平均水平（76.1%），也仅略高于新兴市场平均水平（36.6%）。
中国杠杆率增加得快但绝对值并不高，且中国政府在杠杆加至极限之前就开始踩刹车，也未像美国日本当年那样主动加息刺破泡沫，调控以稳为主；几轮调控过后，很多城市首付都提高到了三成以上，尤其是针对二套房。
在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，交易基本被冻结，价格也几乎被冻结。如果未来放开限购，房价在需求的推动下依然有一定的想象空间。
③货币宽松时代暂时结束。
李迅雷曾说过，给一个封闭的市场注入足够多的钱，其价格就必然扭曲。房价之所以能达到今天的高度，和近些年来大量的货币供给是分不开的。
宽松可以从两方面来理解，一是M2高速增长时期结束，从5月的数据以及央行的表态来看，中国极有可能进入M2在10%以下的低增长“新常态”，大水漫灌的强刺激时代一去不复返。二是短期内利率上行趋势不可扭转，从去年底央行货币政策开始转向，意味着自2014年11月开始的降息周期结束，往后货币市场利率中枢将会逐步走高，在房贷市场上表现也尤为明显，很多地方的房贷从85折优惠取消到最近上浮到1.2倍，如果未来基准利率上调，房贷将会进一步走高。
如果反过来看，这两方面也存疑。M2仅从存款性金融机构负债方统计，反映的是金融体系向社会提供的流动性，但表外的一些数据并未统计，实际数值是偏低的；而社融规模是从金融机构资产方和金融市场发行方统计的，反映的是市场对货币的需求，覆盖面更广，故社融指标更能反映现在的货币供需。
虽然M2增速掉头向下，但社融增速依然强劲。本来经济增长就需要一定的信贷扩张，只要中国继续保持中高速增长，货币投放的速度可能不会显著下滑。
此外，短期利率上行其实并不影响买房的刚需，毕竟一旦做出买房的决定，面临的都是20年左右的还款期，房贷利率也在不断调整（一般而言每年调整一次，调整基准利率后不会马上调，有一定的滞后期）；即使你在低利率时期买了房，也无法保证月供一直不会上升，20年的时间，足够央行的货币政策转向好几次了。
从这个角度来讲，买房更应该关注价格而不是房贷利率。
B房价跌多少才算是暴跌?
关于这个问题，答案是：下跌幅度超过买房的杠杆。换言之，一旦房价跌去了首付的价格，这套房子就没有价值了。
以一套价值100万元的房子为例，北漂民工小张工作10年终于凑够了20万首付（我们假设首付比例是两成），那么他在这套房子中拥有的权益是20%，实际上剩下的80%固定权益是属于银行的。如果房价下跌20%，小张损失了多少？
需要注意的是：实际损失要比20%大得多！
在房价下跌之前，小张拥有的是20万的资产，当房价下跌之后，房屋仅价值80万，但银行的住房抵押贷款仍旧是80万，这就意味着房产所有者的资产被完全毁坏了——100%的下降。在这个例子中，杠杆倍数是5，房地产下降20%造成了100%的损失，放大了5倍。实际上，在美国次贷危机中，很多家庭已经“资不抵债”或“价值倒挂”了，他们拥有的房屋是负资产，这时候选择出售，还得支付住房抵押贷款和房屋价值之间的差价。
如果地产泡沫真的破灭，考虑到止赎（所谓止赎，是因贷款人无力还款，贷款机构强行收回其房子。就像供房子，业主不幸失业了给不起月供，贷款机构就把房子收回拍卖，用以偿还剩余部分贷款。）与大甩卖的恶性循环，负面影响将会更大。
房价下跌对低净值高杠杆的家庭打击最为沉重，因为他们的财富几乎完全和房屋资产相关（很多北漂都是集全家几代人之力凑够首付，更遑论还有首付贷）。在房价上涨的周期，高杠杆带来的是几倍的高收益，而在房价下跌的时候，高杠杆带来的是对资产的毁灭性打击。即使往后能涨起来，怕是很多人也等不到那个时候了。
必须注意到，房地产泡沫是经济泡沫中最严重的泡沫，没有之一，它不同于其他产业，这个领域的风险如果爆发，对整个经济将会产生致命的打击。
C神准的预测?
我们大约能得到一个模糊的推论：中国经济的中高速增长需要货币和信贷的稳定增长，作为经济支柱的房地产业也会同步继续增长。用一句流行的话概括就是“房无跌基”——中国房价没有长期下跌的基础。那么下一次买房的机会在哪里？
有一位经济学家早预测过了，他不仅提前预测到2017年会是中国房价的高点，更预测2019年会是房价的低点。
没错，他就是英年早逝的“周期天王”周金涛。2007年，周金涛成功预测了次贷危机；2015年，他又成功预测了全球的资产价格动荡。
他说，人生的一个财富基本轮回是10年，1999年，2009年，2019年都是我们可以把握的人生机会。周金涛生前曾预测，中国另一个财富机会，将出现在2018年到2020年之间，这会是一个中周期的低点，也是中国房地产周期的低点与库存周期的低点，三个周期低点重合共振。
周金涛在2016年3月称，中国本轮房地产周期99年开启，2017年上半年附近中国房价的这次反弹会结束。2019年房价会是一个低点，17年18年房价是要回落的。
我们注意到，迄今为止周金涛生前对于未来经济的预测全部正确。未来是否会如同周天王而言，2019年房价迎来一个低点？
D低点到底在哪里?
从历史经验来看，在货币政策宽松周期，房价上涨较多；反之在货币政策紧缩周期，房价上涨较为困难。
稍微总结一下规律，中国货币政策的周期大概是2年左右，且房价的涨速和利率具有强相关性。如果按照历史经验，本轮货币政策转向的周期也是2年的话，那么2年后房价或许真的会迎来一个低点，至少是一个涨速的低点。当然，那时候可能也是房贷利率的高点，买房的人估计一开始还款压力比较大。
当然，我们绝不能孤立看待中国的货币政策，也要考虑到美联储本轮加息缩表的影响。不过6月美联储加息之后中国央行并未跟随上调货币政策工具利率，这说明目前中国央行货币政策的主动权显然较强。在中国加强外汇管制的前提下，美联储货币政策的外溢性料不会对中国货币政策造成太大的影响，中国央行也不愿意让美联储绑架自己的货币政策。
2019年是房价的低点只是一个模糊的猜想，但或许这些猜想在未来会得到逐步验证。
炒房者自述：急于抛房变现却发现购房者不接盘
如今有一个有趣的现象，一二线城市的市场已经开始回归理性，当然也包括大城市周边的小城市在内，他们应该列入泛一二线城市的范畴，这里的炒房者正在急于抛房，然而购房者的观望气氛浓厚，炒房者即使大掉价也无济于事。而另一端，炒房者参与的抢房大战依然在上演，这里包括开发商的导演，也包括炒房者的助演，更有不明真相的购房者的跟风。
据国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比升幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2个百分点和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比升幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8个百分点和0.5个百分点。这还只是升幅回落，也就是说房子依然在升，只是速度降下来了。与此同时，重庆、福州、苏州等二线城市也出现持续低迷，而成交量的下行也将在后续引导房子价格进入平稳周期。
这是整体数据，但小编已经看到个别的业主开始撑不住而选择大幅度调价了，这部分人群虽然是个例，但是他们的大幅调低价格会改变整个市场的预期，让购房者更加理性。
“一边是看房客户大幅减少，另一边则是成交周期明显拉长，导致现在的成交量很难上去。”一位房产中介工作人员称，如今买家的观望情绪较重，业主要想成交就必须让利。因此，市场时常会传出某房源落价××万元的消息。
再来看看环京的楼市，因为这里去年升的最猛，甚至超过大城市，所以小编早就判断这里的泡泡也非常大，一旦市场政策转向，最扛不住的就是这里。
果不其然，固安价格回落在20%-30%左右。证券日报报道，“少数投资客在高点时成功出逃，多数人现在依旧僵持观望。固安二手房每平方米约回落3000元，至于个别急于出让的业主，每平方米掉超7000元的也有。”现在买房的人多数是固安本地的刚需，之前捂着不卖的投资客现在有不少急于卖掉的，但成交并不容易。
再看看燕郊，自今年3月以来，截至目前燕郊多数楼盘平均每平米掉了6000元左右。此轮后，燕郊二手房价整体回落了约20%。目前燕郊均价为26000元/平方米。一下又回到了2万元时代。
近日，小编也走访了环京的几个小城，不像一线城市，无论市场如何，它都比较正规化，而像涿州、固安等地，你可以看到满大街都在打着“五证齐全”的广告楼盘，你不难想象，在调整之前会是个什么样子，如果连这个都被开发商当作楼盘卖点的时候，你就应该能想象得到这里曾经有多么混乱。
所以，小城市的很多开发商都很不正规，一旦市场转冷，就会爆发各种危机，比如像唐山爆发的烂尾楼现象正是如此。
与之相对应的另一面，某项目开盘，据说3分钟售罄，有人说，“吃什么饭啊，慢一步就差20万元。”更有人说，“凡是要抢的东西，一律不买，我觉得心态已经不正常了。”“三分钟倒不止，但是的确很紧迫，感觉争分夺秒一样，根本没法静下心来选。买白菜还得挑一挑，更别说买房了。”
可见这后面隐藏着多大的隐患，我们不追究这件事到底是不是炒作，单看人们的疯就很可怕，人们完全不顾房子本身，似乎大有买到就是赚到的意味。
昨晚也有一个朋友向小编表示，说在一个三四线城市，利用微信抢房子，很快被抢光，太可怕了。
小编认为，大城市还好，像一些小城市，这种疯背后必然有着巨大的隐患，没人考虑房子本身，如果将来房子有问题后悔都来不及。这并不能说明什么，只能说明开发商在借最后的力量疯推，无疑这场推是成功的，至于以后，后悔的是购房者。
再想想环京的城市，一些有资金压力的炒房客开始出手。“现在每个小区都能找到便宜的房子。一些‘房虫’前期押了很多房，现在急于回款，每平米比均价便宜两三千出售，个别房子甚至六折卖。”尽管如此，大家买房的欲望也没那么强烈，所以说刚需到底有多少，有多少人不是冲着炒房去的？
大城市都在冷静，一些三线城市还能翻起大浪？这只是最后的疯。奉劝大家千万不要轻易到一些三四线城市炒房。短期内，一线城市还会调整，但长期来看，这里还是最具财富保值增值的城市，而不是那些现在看着疯火爆的从来没听说过的城市
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