近日，長租公寓深陷“甲醛門。
統一管理、裝修時尚簡約、不用擔心隨意漲租……在北京、上海、廣州、深圳等多個城市，長租公寓正席捲而來，成為年輕人居住的新選擇。
隨著一名阿里員工租住甲醛超標房後病逝，引發自如“甲醛門”風波，全國多地也隨之曝光自如房存在甲醛超標問題。
部分品牌長租公寓被曝出甲醛等空氣汙染物超標，有用戶直指裝修汙染是對住戶健康造成威脅的“元兇”。
事實上，長租公寓甲醛超標的問題並不是第一次出現，但是不少租客從維權成本考慮選擇了默默隱忍，甚至戲謔自稱為有毒物質“人體過濾器”。
新華社記者調查發現，部分長租公寓在光鮮的外表下，都存在著不容忽視的裝修汙染問題。
實在讓人擔憂！一時間長租公寓再被推到風口浪尖...
▷前情回顧：
37歲的阿里王姓員工在租住自如出租房後，因急性髓系白血病於2018年7月去世，引發了社會對自如裝修安全的關注。
隨後全國多地曝光自如房存在甲醛超標問題。
日前，阿里方面表示，目前上述已逝王姓員工家屬計劃起訴自如，阿里也會保持關注，並給予力所能及的幫助，阿里一直有專人跟進和支持家屬。自如回應將積極配合司法部門工作，並尊重法院裁定。鏈家董事長左暉也在朋友圈回應稱，“所有的批評我們都會收下，所有的責任我們都會承擔。”
9月1日，阿里的一名吳姓員工則在微博上發起了“自如測甲醛超標”檢測監督活動，阿里的另一名員工又爆出自己租住的自如出租屋甲醛“不符合標準”的報告。
報告顯示，該員工居住的自如出租房客廳、臥室甲醛分別在0.12mg/㎡和0.19mg/㎡，而根據相關規定，室內甲醛的標準值應該小於0.10mg/㎡。
2018.09.11
自如今日再發說明：三種解決方案
對於“自如甲醛超標”的話題在網絡上引起廣泛熱議，而自如也相繼公開回應：
❶ 8月31日，自如對房源空氣質量環保問題作出說明；❷ 9月1日起，開始下架全國九城全部首次出租房源，待CMA認證機構檢驗合格後再行上架。❸ 9月8日，有自如租戶向深廣電直播深圳反映：房屋超標的問題依然沒有解決。❹9月11日，深圳自如的官方微信“深圳自如客”發佈《自如關於空氣檢測及治理工作情況的說明》。
2018.05.10
其他品牌也堪憂！
▷裝修僅需兩萬元，裝完３天即上架
新華社記者調查瞭解到，不少長租公寓的裝修成本都很低，以小伍所住的６０平方米的房子為例，裝修成本在２００００元左右，該品牌裝修人員稱，“塗料最多１０００多元，地板差不多２０００元，用的三、四十元一平方米最差的複合地板……傢俱沒聽說有什麼品牌，應該是長租公寓平臺自己找工廠做的。”
不僅裝修成本低廉，據某品牌公寓原員工介紹，該品牌公寓的房源裝修完３天后就會上架，且上架前只進行基礎保潔，並無長時間通風處理。網友“愛吃的懶羊羊”表示，她曾經把房子租給某品牌公寓，公寓向她要求９０天免租金的裝修期。但此後不到２０天，平臺就讓她多配門禁卡和鑰匙，因為已有租客要入住。小伍向記者證實，房子裝修時她就去看了房，一裝修完就簽了合同，多位租住長租公寓的住戶，也向記者證實了這一情況。
來自北京、上海、杭州等各地受某品牌長租公寓“甲醛房”影響的近兩百名住戶自發組成了微信維權群。群友“Ｓａｌｖｉｎ”稱，他的室友在入住後被醫院診斷出“體內炎症過重”，他７月中旬就向該品牌公寓投訴甲醛問題。８月管家聯繫他們，稱能退近一個月的房租加上換租、體檢費，共計約１２０００元，“但是這個錢我還沒拿到，他們說必須等所有事情確定下來，沒有問題了才可以退還我房租以及體檢費用。”
▷圖文為自如參加今年房博會的展位
▷汙染超標檢測竟然造假？
今年７月，剛畢業的小伍（化名）和同學一起在上海市閔行區租了一套由某品牌新裝修的兩室一廳公寓。入住不久，小伍和同學出現了喉嚨發乾、皮膚過敏起疹等症狀。經權威鑑定機構檢測，該出租房內甲醛濃度達每立方米０．１２ｍｇ，超過我國《民用建築工程室內環境汙染控制規範》規定的室內空氣中甲醛濃度不得超過每立方米０．０８ｍｇ的標準。
無獨有偶，去年５月，還未畢業的小趙（化名）在北京找房時，也遇到了一戶剛裝修完不到一週的“甲醛房”。“我看房時就對汙染心裡有數，因為一進房子就有很大味道。但我準備７月畢業後再住，也就沒太在意。”沒想到兩個月後，房間味道依舊，因此小趙要求長租公寓出租方對房子進行檢測。
在接下來的短短一個月內，小趙的房子經過了三次檢測。第一次測出的甲醛濃度高達每立方米０．３３ｍｇ，是國家標準的４倍多。在小趙的持續投訴下，長租公寓出租方對房間進行治理，此後的第二次檢測結果達標，但小趙卻發現測試過程中，檢測人員對設備進行了非常規操作，疑似干擾檢測結果。於是，小趙要求進行第三次檢測，檢測結果顯示甲醛濃度為每立方米０．１４ｍｇ，仍嚴重超標。
起初，該長租公寓平臺並不同意給小趙退房，稱只能補償他一臺空氣淨化器。小趙抗議再三，最終對方同意退房，“但原來的房子很快又租出去了。我有東西落在那裡，後來去找的時候發現已經有新住戶了，前後還不到一個月。”
2018.05.10
律師說法：長租公寓6大核心問題
文｜盈科信榮（全國）房地產律師團隊首席律師 張茂榮
▷律師說法一：“租金貸”問題
即：長租公寓運營商與其關聯的第三方金融平臺聯手，採取故意隱瞞手段，在租客不完全知情的情況下，誘使租客與第三方金融平臺簽訂租金貸款合同並授權查詢個人徵信、上傳不良徵信記錄，由租客貸款一次性支付長租公寓運營商租期內全部租金，長租公寓運營商則按月或按季支付出租方租金，租客按月支付“租金”（名曰分期付款，實為月供款）。
（2018年8月29日深圳市消委會召集相關方舉行《長租公寓中介服務行業問題公開研討會》，出席會議的自如、蛋殼公司在多家媒體在場，各方多次追問下，閉口不談“租金貸”、“月供款”，代稱之以“分期服務費”，刻意迴避“租金貸”存在的事實，足以證明長租公寓運營商對租客更是諱莫如深，瞞天過海。）
“租金貸”第三方金融平臺的介入，使得普通的租賃法律關係變得極為複雜，並將租客推到極為不利、任人宰割的境地：一方面，很多租客誤以為自己在按月支付租金，並不知道實際是在月供還貸，不知道即便和長租公寓運營商發生爭議終止合同履行也要按月還貸到租期屆滿，不知道授權上傳信用記錄對自己有多大威脅（哪怕是遲延一天少還一元也可能被第三方金融平臺上傳不良徵信，從而導致將來申請銀行貸款時受限），不知道第三方金融平臺獲取授權的目的在於以此脅迫租客即便和長租公寓協商解除合同也不敢拖延支付“租金”！
該問題被認為是直接侵害消費者知情權損害消費權益最嚴重的問題，並由此引發了社會的強烈不滿，2018年8月27日深圳市互聯網金融協會正式發文《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，明確界定“租金貸”以支持國家鼓勵發展長租公寓的名義，行非法侵佔他人財物的目的，形成了資金池和期限錯配，及時叫停了該項業務，據悉北京、西安也相繼叫停。9月初，建設銀行、北京銀行、平安銀行等金融機構也正式宣佈暫停租房貸款業務，至此，才阻止了“租金貸”的蔓延，該問題才得以初步解決（是否在長租公寓領域完全解決不詳）。
▷律師說法二：資金池問題
如上所述，由於租金貸是由租客貸款一次性支付長租公寓運營商租期內全部租金，長租公寓運營商月付或季度付出租方租金，由此必然在長租公寓運營商沉澱大量資金，形成資金池，而逐利的本性使得長租公寓運營商不可能讓該部分資金沉澱睡覺，而必然利用該資金進一步高價收房高槓杆擴張以儘快實現規模化，同時不惜藉助資本的注入，進一步拉長槓桿。
2018年8月20日，杭州長租公寓公司鼎家資金鍊斷裂、宣佈破產，事件涉及400萬資金缺口，6家網貸平臺，4000戶租客，主要原因就是利用租房貸高槓杆擴張，後續運營能力又跟不上。
而據統計，從2017年至今，國內已經有8家長租公寓運營公司爆倉跑路，而從這些公司的資金來源和資金運作鏈條上看，銀行的租金貸款資金都是重要來源。
歷史總是驚人的相似，今日長租公寓運營商一次性收取租客租金所形成的資金池，與2007年深圳“中天事件”爆發前中介公司收取二手房交易雙方定金、首期款所形成的資金池如出一轍，2007年房產中介資金池爆倉引發中介行業整體的信用危機，並最終引入銀行監管，從此改變了交易模式，而長租公寓運營商資金池至今沒有任何哪怕是紅頭文件予以規範，這對於尚在開展“租金貸”業務的長租公寓租客來說是極其危險的。
▷律師說法三：毒甲醛問題
為了賺取租金差和服務費，長租公寓運營商從出租方收房後都要進行所謂的裝修改造升級，而裝修後早一天出租出去就可以早一天收益，所以儘量縮短房屋空置期便成了長租公寓運營商無需思考的必然選擇，即便存在嚴重的裝修汙染，因為幾乎沒有人會在承租房屋前要求出示檢測報告，也沒有任何機構監督長租公寓運營商，由此導致裝修後首次入住的租客深受其害，住著高價房，吸著毒氣，揹著貸款，支付著高額服務費......
直到2018年8月31日一篇《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章刷爆，長租公寓的甲醛汙染問題才被國人所重視並持續發酵至今，而據當事人委託相關檢測機構檢測甲醛嚴重超標，自如方面則因此自9月1日起全面下架全國九城首次出租房源，對有環保問題的房源，承諾無條件退租、換租。
不但要租客的錢，還要租客的命！——自如能不能按自身承諾實現長租公寓的綠色出租，其單方檢測結果是否有第三方監督確認不得而知，而針對該情況普遍存在的其他長租公寓運營商是否也有勇氣舍利延長空置期更是無人問津。
有人說，法律是保護當事人合法權益的最後一道屏障，實在不行，還可以拿起法律武器維權，卻不知法律只能事後救濟，誰敢拿自己的生命重蹈阿里員工覆轍去試錯，並在身體受損後去維權，更何況即便事後維權檢測出甲醛超標，想證明與身體受損之間的因果關係獲取法律支持也是難於上青天。
▷律師說法四：打隔斷問題
打隔斷，顧名思義就是將出租房原有的空間一隔為二或更多，目的在於儘可能地多做出房間出租獲利，通常是將陽臺、露臺、客廳等割出房間，或者將原有臥室進行“N+1”、“N+N”處理，是長租公寓運營商慣用的盈利手段之一。
打隔斷首先是一個法律問題，即是否合法合規，對此相關規定是這樣的：
《商品房屋租賃管理辦法》第6條：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬於違法建築的；（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；（三）違反規定改變房屋使用性質的；（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。第8條：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建築面積不得低於當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住；
《住宅裝飾裝修工程施工規範》（GB50327-2001）3.1.4條：施工中,嚴禁擅自改動建築主體。承重結構或改變房間主要使用功能;嚴禁擅自拆改燃氣、暖氣、通訊等配套設施。
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第5條：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；（五）其他影響建築結構和使用安全的行為。
《深圳經濟特區消防條例》第16、17條規定“承租人不得改變出租建築物的使用功能和結構”。
《房地產經紀管理辦法》第25條第（六）項：房地產經紀機構和房地產經紀人員不得改變房屋內部結構分割出租。
......
根據上述諸多規定能夠確定，在現行法律中，臥室是明令禁止打隔斷的，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室也是明確規定不得出租供人居住，而客廳則沒有規定是否可以單獨出租使用，實踐中由於客廳改臥室改變了原有規劃設計使用功能和結構，也應當界定違規而被禁止，然而為什麼在實踐中又出現了諸多爭議呢？這源於近年來國家大力出臺租賃市場扶持政策，部分城市開始放鬆管理所致。
以上海為例，就客廳是否可以改為臥室出租，2015年1月29日上海市人民政府辦公廳轉發市住房保障房屋管理局等七部門《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閒置存量住房的試行意見》（滬府辦〔2015〕11號）第二（一）3規定：代理經租住房可以根據市場需求，在進行裝修改造後，向社會出租，並配置必要的傢俱和家電。單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。
客廳單獨出租使用的，客廳（分隔後）和與之相連的餐廳等均應當具備直接採光和自然通風條件......該意見自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日，2017年2月24日上海市人民政府辦公廳又發文延長至2019年2月28日，被公認為明確授權長租公寓打隔斷的正式官方文件。
而在此之前2014年上海市綜治辦、市高院、市住房保障房屋管理局、市公安局等十部門曾聯合發佈《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實施意見》（滬房管〔2014〕135號）第三條明確規定：加強“群租”綜合治理，對本市中心城區和市郊城鎮內，治安消防等安全隱患突出、居民反映強烈的住宅小區，存在下列情形之一的，納入“群租”綜合治理範圍： 3. 將原始設計為廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居住！
2016年5月6日住建部副部長陸克華在國新辦新聞發佈會上表示：將允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造後按間出租，但是不得改變原有的防火分區、安全疏散和防火分隔等設施，必須確保消防設施完好有效。比如說上海市去年出臺了政策，允許將符合條件的客廳改造成一間房間，單獨出租使用，業內通常叫做“N+1”，被視為客廳可以被鼓勵改為住房的官方領導人表態，而八月底北京市區兩級住建、公安、工商等部門聯合行動，集中約談12家中介，就包括打隔斷在內的違規行為，住建部門對存在打隔斷出租、未備案從事經紀業務等違法違規行為的經紀機構進行高限處罰！
▷律師說法五：推高租金問題
與長租公寓長驅直入租賃市場遙相呼應的是租金的持續上漲，據中國房地產業協會主辦的中國房價行情網數據顯示，2018年7月全國各大中城市租金普遍大幅上漲，其中成都房租上漲最快，同比漲幅高達31%，深圳房租漲幅也接近30%，結合長租公寓運營商高價收房，改造後加價出租的事實，以新華社為代表的主流媒體集體抨擊長租公寓因為資本的進入，導致房租上漲。而自媒體們普遍認為這是主次不分，真正的根源是供不應求導致房租上漲，同時為資本辯護。
長租公寓到底是不是推高租金的主要兇手，在2018年8月29日深圳市消委會召集相關方舉行《長租公寓中介服務行業問題公開研討會》上，自如和蛋殼公寓方面以長租公寓在租賃市場佔有率低為由對此予以了明確否認，而即便市場佔有率不高，因為租金差是運營商名正言順的贏利點，其高價收房急速擴張，壟斷房源後取得裝修改造後的租金定價權卻是不爭的事實，資本的逐利本性讓人無法相信長租公寓運營商在出租率滿意的情況下甘願低價出租。
加之我愛我家原副總裁胡景暉因洩露該行業“秘密”，炮轟以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格，重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。
8月北京市住建委聯合多個部門，集中約談了鏈家、我愛我家、麥田在線、麥田在線、中原地產等多家房源信息發佈主要網站住建部介入，事後，自如、相寓、蛋殼公寓等10家企業承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。新增投放市場的房源會維持租金不漲，全國九城續約房源漲幅不超過5%。
8月31日新京報則以《嚴查下仍抬價搶房，機構收房隱現盈利邏輯》為標題發文，直指在資本助推下，長租公寓機構不惜虧本佔有市場規模，然後通過漲價以達到盈利目的的擴張模式！
資本裹挾下的長租公寓運營方忙於否認，官方媒體忙於警示，政府忙於約談，而老百姓則以普通生活邏輯做出最接地氣的解讀：比高房價更可怕的是高房租，比買不起房更可怕的是租不起房，長租公寓搶灘租賃市場，租金貴了是事實，之前我買不起房，現在即將租不起房，你讓我何處安身？
▷律師說法六：霸王條款問題
為了規避風險，免除自身責任，長租公寓運營商往往在密密麻麻的合同條款中植入大量侵害租客合法權益的格式霸王條款，以9月8日深圳電視臺都市頻道第一現場報道的《蛋殼公寓：消防不達標，租客莫名“躺槍”》為例，租客肖先生承租蛋殼公寓後，因所租房屋為三房改四房的斷房存在消防隱患，被執法部門責令整改，在肖先生與蛋殼公寓溝通尋求解決方法時，蛋殼公寓方則明確表示合同中已明確約定政府要求整改不構成違約，公司不承擔任何責任。
針對長租公寓合同充斥大量霸王條款侵害消費者合法權益的情況，深圳市消委會已列入重點監督對象，並已委託本律師團隊提供專業法律意見。
上述六個方面的問題也只是目前長租公寓比較常見的，事實上長租公寓隱含的其他問題還大量存在，作為一個新興行業，我們承認長租公寓在提升租客居住體驗方面功不可沒，但由此引發的種種問題也必須正視並急需政府部門儘快立法規範，不能讓長租公寓攜國家政策之名行違法乃至犯罪之實，更不能讓買不起房子的租客再因租房而屢屢受傷！
2018年9月7日人民日報發表長租公寓評論文章《不能只有資本思維，要防止跑偏》，提出金融槓桿的濫用增加了行業的深層風險的警示，認為在資本裹挾下，長租公寓公司爭搶優質房源，勢必會抬高房主對租金的預期，進而影響整個租房市場的定價，長租公寓公司不能只有“資本思維”，還應迴歸房屋租賃服務的本質，真正成為實現“住有其居”的一種選擇，才能在市場競爭中贏得先機，從而促進整個房屋租賃行業健康有序發展，筆者深表認同。
2018.09.11
長租公寓：站上風口蓬勃發展
由於站在新的風口，長租公寓吸引著社會資本加速佈局。
截至２０１７年底，鏈家旗下長租公寓品牌自如已在９座城市受委託管理５０萬間房源，管理資產價值超過６０００億元。成立於２０１５年的蛋殼公寓，到２０１８年也已擁有了１０萬間房源。但長租公寓的快速成長和行業整體規範不完善之間，形成了鮮明的對照。
據瞭解，魔方公寓在國內15個大中型城市佈局，房屋數量約3萬間。世聯紅璞進入國內25個城市，運營數量接近3萬間。萬科開辦長租公寓1.2萬—1.8萬間，計劃今年達到10萬間。成立於2011年的鏈家自如，在北京、上海、深圳等5個城市佈局，今年8月已迎來100萬人次租客。
深圳自如友家資產管理有限公司總經理郭偉表示，目前長租公寓數量在全國租賃市場的佔比為2％－3％，而發達國家這一佔比為20％－30％，國內長租公寓還有巨大發展空間。
記者發現，七八月正值大學生求職期，一些長租公寓供不應求，泊寓、魔方公寓在深圳的一些門店房間幾乎住滿。深圳一長租公寓租客萬女士告訴記者，由於自己租的房間性價比高，線上簽約的時候有五六名租客一起“搶房”，幸虧她的網速快。
來源：深廣電直播深圳、新華社、深圳大件事、中國青年報、檢察日報、深圳自如客、鈦媒體、信榮律師團隊等
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