最近不少研究報告揭示，中國的家庭債務槓桿率已經達到了50%，這個指標直逼美國。
於是，不少人認為這是中國房地產市場泡沫要破滅的風險預警信號。但是我們認為這個結論是不專業的，甚至非常荒唐、譁眾取寵。
原因有二：一是從宏觀上來說，中國GDP統計方法、口徑和美國完全不同；二是GDP能夠轉化成家庭財富的效率，在中國和美國相差很大。
如果一定要從家庭部門或個人房貸的角度來判斷房地產市場的風險，我們認為最重要看三個數字。
第一，首套房的首付款比例。
二套房首付款比例都是要提高的。所以首套房的首付款比例是風險預警參照的一個標準。在中國首套房首付款比例普遍都在30%以上。
在2008年美國次貸危機發生時，美國連續幾年的首付款比例都是零。所以在房地產市場價格出現風吹草動，一旦房子資不抵債，不少家庭就棄房而逃了。
而在中國首付款比例普遍在30%以上，理論上來說，房價下降30%以內，家庭是不會棄房而逃。
第二，房地產家庭部門貸款的壞賬率。
根據中國人民銀行2017年年底公佈的數字，全國商業銀行的壞賬率平均在1.74%，其中整個房地產行業的壞賬率不到1%，家庭部門個人房貸壞賬率還不足0.3%！
可以很清晰地看到，家庭部門的壞賬率是非常低的，或者說家庭部門還款的意願、能力以及安全性是非常好的。
第三，最近5年的房價表現。
正是因為美國房價沒有出現大漲，甚至在07年08年出現向下調整，才激發了市場上的房地產風險。
而我國恰恰在過去五年，不論一線二線還是三四線城市甚至縣城的房價都出現了超過30%的上漲。
這就意味著，在最近這幾年購房的人，今天的資產價值已經比當初購買時有了30%以上的升值。
這樣即使今天房地產市場價格出現向下10%到20%的調整，也頂多是回到了當時購買的價格，並不絲毫影響家庭還款的意願。
所以我們認為，以上三個數字才是從家庭部門來判斷房地產市場風險的非常重要的參考變量，而不是簡單的用宏觀的家庭部門的債務槓桿率，一個看不見摸不著甚至統計嚴重失真的指標來判斷房地產市場的風險。
閱讀更多 創富國際研究院 的文章
