开发商从取得商品房预售许可证开始
至取得房地产权证止
在这一期间的商品房称为期房
消费者期房买卖并不违法
只要是买卖双方真实意思表示
那么合同是成立的
但是，合同成立与生效是两回事
特别是
经济适用房买卖的情况下
管某、孙某
甲方
钱某、姜某
乙方
事情是这样开始的……
2013年4月27日，甲方与乙方签订的《经济适用房买卖合同》，约定：甲方自愿将名下政府按拆迁政策分配的位于南京市某区的经济适用房一套出售给乙方。
因该房是期房，目前甲方有偿出售此房房票，房屋面积以产权证记载为准，后期放款、维修基金、物业费用、领取甲方的产权证和土地证的费用、甲乙双方正式过户交易所产生的税费，均由乙方承担所有税费及相关费用。
合同还约定，甲方必须保证该房的真实有效，同时甲方必须积极配合乙方办理前期选房、交房款、拿房、领取两证等和后期交易过户，否则甲方违约，需双倍返还乙方定金、及退还前期所收的房款，另甲方还需支付乙方违约金人民币30万元整；甲方同意乙方先付定金10万元。
当日，钱某、姜某支付了10万元定金
管某、孙某收取了现金
但一直未履行买卖协议
钱某、姜某遂诉鼓楼法院
原告钱某、姜某诉请：
1、要求确认原被告之间签订的《经济适用房买卖合同》有效，并判令被告履行合同约定交付房屋及协助原告办理不动产权变更登记；如合同被判定无效，请求判令被告返还原告购房定金10万元；
2、要求被告承担违约责任30万元及赔偿原告实际损失暂定70万元（房屋上涨的差价），本案所有诉讼费由被告承担。
法院又会怎么认定呢？
1、原、被告双方签订的合同是否有效？
原、被告就经济适用房签订期房买卖协议，
经济适用房是用于解决城市低收入家庭困难，具有社会保障性质的住房。原、被告进行经济适用房期房买卖，不仅破坏了政府对经济适用房的管理秩序，也损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益。故原、被告之间签订的合同应属无效合同。原告要求被告交付房屋并协助办理不动产权变更登记的诉讼请求，依法无据，法院不予支持。
2、购房定金是否应当返还？
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
据此，法院对原告主张被告返还10万元的诉讼请求予以支持。对其主张违约金，于法无据，不予支持。
3、造成的损害责任如何划分？
原、被告对此合同无效存在同等的过错责任，因此产生的损失，应由原被告各自承担相应的责任。因该合同履行过程中，原告仅支付了10万元定金，其以房屋差价款主张损失，法院不予支持。根据各自责任大小，法院酌情认定损失5万元。
判决如下：
一、被告管某、孙某于本判决生效之日起十日内退还原告钱某、姜某人民币10万元；
二、被告管某、孙某于本判决生效之日起十日内赔偿原告钱某、姜某损失人民币5万元；
三、驳回原告钱某、姜某其他诉讼请求。
对于经济适用房，根据国务院制定的国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。
该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。
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