逆水行舟，不進則退。與其他千億房企銷售額普遍上漲不同，金地今年上半年銷售金額則出現近年來較為少見的下滑現象。受此影響，金地經營現金流也出現了明顯下滑。對此有業內人士分析，除了企業自身推盤節奏外，一二線城市限購、限價等嚴格的政策也令企業銷售放緩。在這背後，金地固守一二線城市的投資戰略，也是令企業在調控背景下難以平衡風險、穩定業績的主要原因。
01
銷售額現金流雙降
近日金地集團發佈的2018年上半年報顯示，截止到2018年6月30日，金地集團實現營業收入151.11億元，同比上升18.88%，房地產項目結算面積125.62萬平方米，同比上升38.45%。對此，金地方面表示，營業收入上升，主要是由於並表範圍內的房地產項目的結算面積和結算收入增加。
報告期內，金地集團實現歸屬於上市公司股東的淨利潤23.95億元，同比增長107.83%；房地產業務毛利率為38.24%，較上年同期增加8.65個百分點。
值得注意的是，金地上半年實現銷售金額630.7億元，同比下降了10.3%；經營現金流淨額為-107億元，同比下滑257%，該項數據在A股上市房企中的排名也比較靠後。
“金地銷售規模同比去年基本持平，這樣的業績無論與其他龍頭企業相比，還是從金地自身來看，都弱於預期。”易居智庫市場研究總監嚴躍進分析，銷售額下滑或許跟公司各地項目推盤節奏有關，以及部分城市調控政策導致項目推盤節奏過慢，從而令企業銷售額失速。
資料顯示，2016年金地首次突破千億大關，之後金地在2017年之初制定了三年內衝刺2000億元銷售規模的目標。2017年公司銷售額突破了1400億元歷史最好成績。但目前來看，今年上半年業績增速有所放緩。
金地集團在回覆北京商報記者採訪時表示，銷售金額同比下降主要是主要城市受限證、限籤政策的影響，上半年新取證及新推貨資源較少。未來公司會盡快加大供貨和銷售，力爭銷售改善。
02
佈局失衡
金地經營現金流淨額的下滑與銷售額規模下滑、回款速度減慢有關外，持續大手筆拿地也是該項數據下滑的原因之一。
資料顯示，今年上半年共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，新增約557萬平方米的總土地儲備，也延續了近兩年金地兇猛的拿地勢頭。2017年，金地集團共獲取94宗土地，總合同投資額突破1000億元，新增約1300萬平方米的總土地儲備，創歷史新高。截止到今年上半年，金地集團總土地儲備約4100萬平方米，權益土地儲備約2200萬平方米。
“經營現金流淨額為負主要因為銷售回款減少、土地購買保證金支出增加所致。”金地方面表示，報告期內，公司新獲取土地總投資額約569億元，權益投資額約273億元，適當的投資力度將確保公司能夠實現一定的規模增長。
大舉擴張讓金地債務規模有所增加。截至2018年6月末，公司有息負債合計738.04億元，相比去年末的553.54億元增加了33.33%。其中，銀行借款佔比為46.77%，公開市場融資佔比為53.23%。
“出多進少”形成鮮明的反差。一位業內人士分析，如果不能實現高週轉，快速回籠資金，巨量土地資源反而可能成為企業負擔。
除此之外，金地取得的土地資源在佈局上也為外界所擔憂。統計顯示，今年上半年，金地在一線城市的總投資額佔比26%，二線城市和三四線城市的總投資額佔比分別為54%和20%。外界推測，過度集中在一二線城市，以及產品定位過高，在調控趨嚴的背景下會給項目快速去化帶來壓力。
按照金地“均衡全國市場佈局，聚焦於重點城市群”的戰略，公司目前依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。截至2018年中期，金地總土地儲備中，一二線城市佔比超過85%。
然而，從上半年全國商品住宅成交來看，成交量增速表現為一線城市弱於二線城市，二線城市弱於三四線城市。受調控影響，北京、上海、廣州的商品住宅銷售面積同比降幅在25%-43%之間，其中北京、上海商品住宅成交面積處於歷史低點；南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、成都、瀋陽等二線城市住宅銷售面積同比降幅在14%-30%之間。而上半年棚改力度依然較大，三四線城市整體成交量仍維持相對高位。
金地方面對北京商報記者透露，公司在重點關注市場容量大、未來發展有潛力的區域和城市。但在挑選主流城市、主流地段、主流產品的土地的同時，對於市場相對較弱的區域和城市，則更多地選擇板塊結構性和產品結構性的機會。
土地與市場熱點的錯位讓金地面臨挑戰。有專家指出，金地未來應適當投資三四線城市以實現更大發展空間。
03
金地的機遇
上半年的業績表現不佳，已讓部分機構調低了金地年內的銷售額預期，預計金地銷售額將與去年持平或略有增長。
但也有觀點認為，若積極備戰，金地或許還有機會挽回頹勢。包括金地等房企可能對下半年政策有著寬鬆的判斷預期，一旦各地政策鬆口，企業可以實現較好的利潤空間。
金地方面也表示，公司去年新獲取項目的時點主要集中在下半年，預計今年下半年會陸續開始推盤。其中，今年9、10月新推或加推盤計劃的項目包括北京和悅華璽、廣州香山湖、昆明悅天下等46個項目。
金地相關人士表示，下半年公司將採取多種措施確保經營目標達成。在運營管控方面，實現早開盤、早竣工，提高開發效率和週轉率；在營銷管理方面，密切關注市場變化，堅持並優化市場數據監控機制，根據對市場週期及競爭環境的研究，確定銷售時機，制定和落實銷售策略。
資金方面，金地表示，公司將高度重視現金流管理，強調銷售及時回款。截至今年上半年末，金地持有貨幣資金人民幣310.7億元，公司銷售回款率超過80%，公司持續通過堅持項目合作、拓寬融資渠道保持良好的債務結構和資金狀況。
上述人士表示，雖然暫時還不能判斷金地掉隊，但金地不應固守投資理念，應敢於在低地價城市拿地，來平衡企業風險。同時企業需要避免股權結構不穩定，造成管理層精力分散，從而影響拿地和銷售等經營策略。
完
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