PART 1
這一輪調整，二手房價到底會跌多少？
隨著掛牌量的顯著增加，和成交量的每況愈下，杭州二手房市場，進入下跌通道，已成為共識。
比如，《8月杭州二手房報告》顯示，成交價2萬以內，及2-3萬之間的二手小區，超一半出現環比下跌，較7月明顯增加。
至於價格，因為個體房源差異較大（大小戶型、房齡、精裝與否等），波動巨大。
同樣以8月為例，有的小區環比基本持平，有的下跌10-20%，最誇張的，跌幅接近“腰斬”。當然，也有小區出現上漲。
儘管漲跌不一，但以行業資深中介角度看，相比三個月前，杭州二手房價，平均跌幅已超10%。
幾天前，曾發佈一篇文章，認為二手市場，正處於“量價齊跌”的深入階段。因為相比於“量”的斷崖式下跌，目前的“價”，調整幅度並不大。
關鍵問題來了——恐慌情緒蔓延下，回調到什麼程度，才能止跌回穩？
換句話說，行情縱使再差，房價也不會無限制下跌，它總歸有個週期性底部。比如，很多人覺得虛高的下沙沿江，重新跌到萬元以內的可能性，幾乎為零。
有人說，整體回調15%-20%；也有人說，至少回調一半，哪裡開始漲的，就跌回哪去……這些沒有根據的預測，大多數是情緒宣洩。
那麼，有沒有相對靠譜的參照對象？有一種說法是，由於限價長期不變，二手房價會逐漸，向限價一手房靠攏。
但或許還有其他參考指標——比如，剛出爐的經適房政府評估價。
PART 2
9月11日，杭州價格網上，悄然公佈了新一年的《杭州市區經濟適用住房市場評估價格表》。
共53個經適房小區，涵蓋了濱江區以外的，大部分主城熱點板塊。
評估價最貴的，是西湖區文教板塊的嘉綠苑西，高達38800元/㎡；最低的，是丁橋、長睦的多個經適房小區，評估價18700元/㎡。
為什麼說評估價，會是二手房重要參考指標？首先，要從它的起源說起。
2013年9月12日，杭州經適房，正式允許上市交易。由於它是政策性保障房，售價非常便宜（基本3000元/㎡內）。
所以，上市交易的前提之一，必須補繳因土地增值而帶來的土地收益價款。
土地收益=[（評估價-購買單價）×面積]×55%-購買時繳交的稅費。簡單的說，要向政府交納，增值部分的55%。
打個比方，一套2006年購買的經適房，面積70㎡，單價2500元/㎡，當時稅費6000元，現在周邊商品房平均售價30000元/㎡（暫代評估價）。
那麼，這套經適房上市前，需補繳=[（30000-2500）×70]×55%-6000=1052750元。
看到了吧，評估價越高，業主補繳的錢就越多。而評估價，是由杭州價格管理部門，會同財政部門，委託評估公司，以市場售價為基準，得出的結果（每年公佈一次）。
從某種角度看，這個政府指導價，就是經適房業主，今後賣房的底線價格。
PART 3
當然，有人會說，一旦市場差了，所謂底線，將變得毫無意義。
說的沒毛病。但實際上，目前政府給出的評估價，與實際市場售價，仍有比較大的價差。
以經適房最集中的丁橋、長睦為例，本次給出的陽光逸城、鄰里人家、丁橋景園、後珠美都雅苑等小區評估價，主要在18700-20300元/㎡之間。取箇中間值，即約19500元/㎡。
而鏈家網顯示，今年8月，丁橋好的經適房，仍有2萬7-3萬的成交紀錄。一般的，也要2萬5左右。
再看九堡。知名經適房小區藍橋名苑，評估價是22600元/㎡。但近期成交紀錄則顯示，市場成交價，基本3萬上下。
同樣的例子，還有三墩的大型經適房小區——都市水鄉。
新出爐的評估價，基本2萬5-2萬6之間。而最近成交數據顯示，成交價全部超過3萬。
雖然現在行情差了，不少二手房價格，變得有價無市。但至少能說明，市場售價與評估價之間，仍存在一段不小距離。
而這段距離，就是經適房業主，面對低迷行情，理論上所能做出的最大讓步。
經適房的底價確定了，二手商品房的底價，也就相應確定了。
因為正常情況下，經適房與普通二手房（不包括定位特別高的豪宅，和房齡特別大的老小區）的售價，就像新房的高層、洋房、排屋定價規律一樣，存在某種穩定的比例關係。
以丁橋為例，今年6月，經適房平均成交價約2萬7，主流二手房成交價約3萬5。價格比，約1比1.3。
三墩都市水鄉，今年六七月的成交價，基本超過3萬，金地自在城則在4萬左右。換算起來，比例也是1.3倍左右。
還有九堡3萬上下的藍橋名苑，對應的是，3萬7-4萬1的聖奧領寓，及泊林印象。
所以，基本可以得出一個結論——儘管數據偶有出入，但主流市場接受價，存在約1.3的比例關係。
PART 4
那麼，以評估價為基準，按1.3倍比例，就可得出理論上的二手房價底部。
比如，丁橋經適房19500元/㎡，乘以1.3，即二手房價約2萬5；三墩經適房25500元/㎡，乘以1.3，即二手房價約3萬3。
以此類推，可以得出各板塊“底價”：九堡2萬9出頭、城東新城約4萬、城西文教板塊約5萬……
對比各板塊巔峰時期的售價，這個“底部”價格，並不算誇張。
以丁橋為例，約2萬5的售價，只是回到去年下半年的水平。相比2016年，仍然暴漲一倍有餘。
三墩和九堡，也是如此。去年下半年，金地自在城和九洲芳園等二手小區的成交價，基本是3萬3，和近3萬。
考慮到城東新城3萬6的地價，約4萬的二手房底價，算很低了。
但越是高價，上漲動能越小（可承受群體變小）。像城東新城二手房成交價，至今還沒有房源突破5萬。如此對比，4萬的底價，也還算合理。
當然，底價並不意味著，二手房真的會降到這個程度。
在眼下這個特殊階段，我們還應該結合限價水平來看。因為，對於限價價格，多數人是接受、甚至認為划算的。
可以看到，類似丁橋這樣的板塊，若參考均價3萬左右的汀瀾府，那麼普通二手房調整，首先面對的，將是3萬這個價格基準線。
當然，一旦“鐵底”被突破，誰知道後面還有沒有嬰兒底呢？本文只是給大家，多提供一個參考而已。
可以確定的是，二手房跌勢已成，短期難以反轉。但也不會無底線下跌，比如跌回到2016年，可能性還是幾乎為零的。
畢竟，這幾年，杭州的迅猛發展，是有目共睹的。
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