“都市里的村庄”是城区的“伤疤”，城中村一直都是一个尴尬的存在，前面是高楼林立的现代化建筑，转身却看到低矮破旧的房屋，破坏了市容市貌，阻碍了城市建设，也侧面反映了城区发展的不均衡和不充分。
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“都市里的村庄”是城区的“伤疤”
上海的城中村拆迁之路，从来没有停过。
自2014年上海11部门联合发布《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》后，城中村改造逐步推进中，城中村其实就是在城镇建成区或城镇规划区范围内，集体土地被全部或大部分征用，原农村居民全部或大部分转为城镇户口，被城镇建成区包围或基本包围的自然村。
从广义上说，"城中村"是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
上海城中村分布很广，市中心、快速城市化的城乡结合部、新市镇的边缘以及各类工业区、开发区、大型居住区的夹缝之中。
上海城中村的产生和延续是有制度性的因素在的，追溯到浦东开发以来，上海市城市化水平迅速提升，中心城区快速扩围，据不完全统计，上海市中心城区面积32年来扩大了2倍多，原先分布在城市周边的农村被迅速纳入城市版图。
随着中心城区“退二进三”、旧区改造、市政建设的快速推进，中心城区的居民向城乡结合部导出，但是，城中村居民无法获取均等的公共资源和服务，衍生成现在的“村容”。
城中村地块改造的对象主要包括区域位置分布在外环周边、老城镇地区，处在城市化包围之中；土地性质以集体建设用地为主，现状为村民宅基地和其它建设用地犬牙交错，相互交织。
人口结构为原农村居民大部分或全部转为城镇户口，本地人与外来人口数量比例严重倒挂；环境"脏乱差"，违章搭建现象突出，存在大量社会管理和安全隐患，与周边形态和环境形成反差；相关基础设施和公共服务设施超负荷运行使用。
近几年上海加大对城中村治理的力度，值得一提的是始建于1958年的彭浦新村，现已纳入新静安区，60年来从偏僻乡村到中心城区的大型住宅区，历经沧桑巨变，浓缩了时代变迁。城中村里沾满水渍的水头龙和起了青苔的水池随处可见，终将成为历史。
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前8月沪推9幅城中村地块
2035上海规划中提出锁定建设用地总量，控制在3200平方公里以内。随着城乡一体化进程的加快，土地改造无疑成为了重要的环节之一。据了解，目前全国各大中城市的"城中村"地块规模依然十分巨大，这就需要此类地块必须改头换面，重新规划改造。
城中村虽然在区域上已经成为城市的一部分，但是在土地权属、管理体制等方面依然保留着农村的模式，成为制约城市化进程的重要障碍，另外，由于"城中村"自身的特殊性，居住了大量流动人员，群租、违建、非法租赁等现象层出不穷，存在极大地安全隐患，严重影响环境卫生和人身安全。
据腾讯房产上海站统计，今年1-8月，上海土地市场共计成交67幅经营性用地，几乎以底价和低溢价成交。在这67幅地块中，有9幅为"城中村"改造项目，总出让面积41.54万方，总成交价177.03亿，9幅地块全部底价成交，包含5幅纯宅地、2幅商办地、2幅商住地，竞得方均为国企。
从区域来看，宝山区共成交5幅地块，数量最多，地块分别位于顾村、杨行、大场板块;其次是奉贤南桥新城区域肖塘板块，共成交2幅；闵行梅龙镇、金山新城区域各占1幅。由此可见，城中村改造地块已经成为了申城商品住宅类用地的重要来源之一。
这几幅城中村地块从地理位置来看，位于位于外环外，离轨交有一定的距离，生活配套设施一般依附周边成熟的社区，不过，无论是交通便利还是配套成熟度上来说相对比较缺乏。
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“捡漏”城中村地块
楼板价比周边纯宅地低3000元/平
今年上海城中村地块集中放量，在提高土地有效利用率的同时也给开发商包了一个“大红包”，城中村改造地块全部底价拿地，既缓解了建设用地的紧张，又提升了“村民”的居住品质，还节约了开发商的拿地成本“一举三得”。
宝山今年前8月推出5幅城中村改造地块，这几幅地块最大的“吸睛”点在于近轨交，顾村、杨行、大场这几个板块的升值潜力还是值得期待的。
大华集团“捡漏”完胜，84.26亿底价拿4幅城中村改造地块，新增土储18.8万方，看来宝山进入“城”时代的魅力不容小觑。
就奉贤南桥新城而言，8月底有2幅"城中村"地块成交,分别是纯宅地、办公楼地块,竞得方均是“国家队”的肖塘投资发展有限公司。而在这2幅"城中村"地块周边,也有一幅纯宅地于2017年8月底成交,竞得方为华润。
具体来看，2018年8月22日,奉贤南桥新城18单元02-04区域纯宅地("城中村"改造项目-肖塘地区)底价21.39亿成交，成交楼板价20298元/平。
2017年8月31日,奉贤区南桥新城18单元06-D-01区域地块纯宅地21.94亿成交,成交楼板价23158元/平,溢价率0.69%。该地块正是现在还未拿到预售证的华润置地赛拉维，体量在5.3万方左右，主力户型是95平3房和122平4房。
华润置地赛拉维的地块成交楼板价高出"城中村"地块2860元/平。
2幅地块从位置上来说，"城中村"改造地块离5号线南延伸线肖塘站约200米左右，距离轨交反而更近。两幅地块相距800米左右，周边配套相差无几。
再有就是打破了西渡板块新房市场“7年真空”状态的标杆项目--中铁建香榭国际，2015年12月7日中铁建以38亿拿下的D-01-13纯宅地块，楼板价1.92万/平，虽然现在售价3.8万/平，但时隔2年零8个月，地块出让楼板价与肖塘城中村楼板价却相差不大。
严跃进："城中村"改造地块有助于形成新的“住区”
易居研究院智库中心研究总监严跃进对腾讯房产表示，对于城中村土地来说，地段都不错，属于土地价值低估或有待进行更新的重点地块，类似地块也说明了房企在积极关注此类存量土地。
实际上此类土地未来在类似租赁业务等方面有较好的发展机会，总体上体现了上海存量用地政策的调整，这也是未来房地产业务转型的一个重要方向。此类土地改造，也有助于改造此类区域，进而形成新的商业中心和住区中心。
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