記者 董青枝 攝
兩個多月前，深圳華潤城三期的熱銷曾經轟動全國，也引起了深圳官方的注意。
其時在一份廣泛流傳的《市規劃國土委關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的若干措施的請示》中寫道：
潤府三期等熱點樓盤呈現房價倒掛、企業購房、離婚買房等現象反映出市場投機行為依然存在。
一個多月後，深圳官方正式發佈調控細則。這份《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，將從企業購房、商務公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調控，打擊房地產市場的投機、投資行為。
嚴厲的新政無疑為深圳房地產市場澆了一盆冷水。
時隔一個半月，深圳樓市買賣雙方博弈加劇，一些樓盤開始打出首付分期、主動降價的方式招徠業主。但對於深圳未來市場的走向，多名接受“鎂刻地產”記者採訪的房產專家、開發商人士均認為，深圳市場畢竟“缺地缺房”，未來預計仍將是高位盤整的格局。
此外，“731新政”之前，深圳商務公寓的限購政策被普遍認為是一線城市中“較為寬鬆”的。在過去一段時期之中，深圳有不少投資的資金投向了這一領域，從而產生了一些投機的行為。新政之後，商務公寓亦被列入了重點打擊的範圍。
低首付與降價潮
“網紅盤”華潤城三期認籌之時，排隊離婚驗資，6776人搶購741套房的瘋狂景象已經再難重現了。新政發佈一個半月後，“鎂刻地產”記者走訪了全市十餘個樓盤發現，看房的人數均是寥寥，多數樓盤均只有三五組客戶，與市場火爆之時不可同日而語。
一些商務公寓盤的案場銷售對接待潛在客戶更是意興闌珊，在這些銷售看來，目前的市場環境下，多數看房的並不是意向很強的客戶。在龍華一個樓盤現場，“鎂刻地產”記者看到，一名銷售對前來看房的客戶表示：
如果你是來完成任務量的話，那籤個名就可以走了。
市場趨冷，開發商必然是感觸最深的。尤其是在金融環境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發商紛紛祭出各種各樣的招數。記者調查發現，一些地理位置並非十分優越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進銷售。
記者 董青枝 攝
以大鵬新區一個住宅樓盤為例，其目前在售93~124平方米3~4房的住宅，不僅價格較之前有所下調，還推出了分期首付的付款方式為客戶墊資。一名銷售人員告訴記者，其樓盤的均價大約在3.7~3.9萬元/平方米，“最近降價了一些，最開始93平方米基本都在3.9~4.1萬元/平方米左右。”
“備案價沒有變，但折扣會多一點。”上述銷售人員表示。以一套93平方米中樓層的單元為例，其目前的毛坯總價為338萬元，業主也可選擇精裝的方案，總價是356萬元。
如果以毛坯總價計算，業主還可以選取分期首付的方式。具體的操作方式是，業主首期只需付完一成首付，為33.8萬元，其餘兩成在一年內付清，付清後就可以完成網籤。
一些樓盤則推出了部分特價房源，“現在沒有降價，都是以特價房源的形式放出來。”龍崗中心城一名樓盤銷售指出。其所在的樓盤本月放出了20套左右的特價房源，“82平方米的特價單位總價在302-310萬元之間，最開始是330萬元左右。”
公寓市場上，低首付及降價的表現則更為明顯。例如，龍華一類住宅項目目前40平方米的總價是150萬元左右，一名熟悉此樓盤的中介告訴記者，此前它的價格是170萬元左右，“便宜了二十多萬，利率上浮20%-30%，貸款十年。”
記者 董青枝 攝
部分公寓樓盤還十分樂意為客戶墊資，幅度各不相同。以位於坂田的一商務公寓樓盤為例，該樓盤銷售介紹，項目有3種付款方式，每種方式折扣不同，可採取一次性付款，享95折優惠；按揭付款享受98折優惠。
至於分期付首付，則依據戶型而定，47平的小戶型是2個月內付完五成首付，具體為7天內付25%首付，之後53天補足剩餘的25%；約90平的大戶型則是7天內付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，出現分期付首付的現象在於，如今政策壓力大，開發商有資金回款壓力，需要加快出貨，使用優惠措施來吸引更多客戶購房。
買賣雙方博弈加劇
市場下行趨勢隱現，在二手房市場，買賣雙方的心理預期同樣發生了變化。“最近也還是在看房，但不是很密集了。”已經籌劃換房半年有餘的小月告訴記者，她也曾經參與過華潤城搖號的那場全城狂歡。
她有一套一房一廳的小戶型，總價200萬元左右，由於計劃生孩子，不得不將換房提上日程。她計劃買一套二到三房600萬元左右的學區房，將採取先買後賣的方式完成換房的目的。因而她不僅是買家，也是賣家。
最直觀的感受是，在新政發佈之後，一些之前不準備賣房的業主，掛了盤後來撤盤，但最近又拿出來賣了，可能本來對後市充滿信心，以為能再漲100%，但現在覺得前落袋為安。
多名深圳各個片區的資深中介也向記者指出，最近很多二手成交的樓盤，多多少少都略有調價，但幅度並不是太大。“著急的都是那些特別缺錢的，有一小部分。一些是做實業的，公司的資金鍊有問題，或者是買了新房產的。”一名福田區的中介表示。
“他們現在，為了讓我去一套房，可以給我打N個電話，半小時一次，不方便的話還要開車去接你。”小月如是描述新政前後最為明顯的變化。
如果從數據面來看，深圳的二手房在新政之後的一個月，仍然保持較為平穩的走勢。深圳中原發布的數據顯示，根據國土局備案數據顯示，2018年8月二手住宅共成交7208套，環比上升3.1%，深圳中原領先指數小幅下滑，8月中原領先指數891.9，環比下滑0.14%，二手均價52953元/平方米。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出，在“731政策”管控以及大的宏觀經濟環境影響下，深圳樓市目前是處在一個非常敏感和膠著的狀態，大格局是收縮，無論成交量還是價格，說不定還有小幅下跌的空間，這方面完全是市場的正常反應。
“但這並不能真實反映深圳市場，畢竟深圳是一個缺地缺房的城市，這個基本面完全沒有改變。如今高位盤整的格局完全是政策管控的結果，中央提出‘堅決遏制房價上漲’，未來仍是處在一個高位盤整的格局。”宋丁續稱。
重倉深圳房企謀出路
市場正在倒逼重倉深圳的房企走向變革之路。
在8月份的業績會上，包括佳兆業、深圳控股等重倉深圳的房企，雖然都公開喊話對深圳市場依然看好，但行動上，它們都調試了自己適應這個市場的姿勢。
此類房企通常在利潤方面都有十分漂亮的表現。以龍光地產為例，年報顯示，其上半年累計實現合約銷售額約為354.7億元；而今年上半年，龍光地產在深圳區域的總銷售額為188.8億元，佔比53.2%。
深圳項目的結算，也為龍光地產帶來了可觀的利潤額。其今年上半年的毛利潤超過56億元，毛利率水平達37%，較2017年度增加了2.6個百分點。可供對比的是，克爾瑞的數據顯示，今年上半年，170家上市房企的加權平均毛利率和毛利率中位數分別達30.7%和32.3%；龍光地產的毛利率水平表現優於同行的平均水平。
年報中指出，其在深圳區域的主要銷售來自於三個項目，分別是玖鑽、玖龍臺和玖龍璽，其中玖鑽主推的是公寓及辦公產品，克爾瑞的數據顯示，今年上半年龍光玖鑽單盤成交金額為120.08億元，這表明這個主打公寓的單盤，已經貢獻了龍光地產深圳區域的大半銷售額。
通過商務公寓的銷售助推銷售額高速增長，這是這兩年來多數在深圳佈局的房企的選擇。與之相似的還有深圳控股，年初，深圳控股提出了2018年全年150億元的合同銷售目標，其中將以寫字樓、公寓為主，住宅銷售佔比僅為20%。
然而調控如影隨形。此前深圳對於商務公寓的調控被認為是“比較寬鬆”的，但在7月31日調控升級之後，商務公寓受到了嚴厲的打擊。針對商務公寓的調控，包括各類用地上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途；個人和法人購買商務公寓5年禁售等。
這意味著，如果房企未來繼續重倉深圳，又寄望通過主打公寓的方式帶動銷售額的增長，幾乎成為不可能。
對此，宋丁向“鎂刻地產”記者分析稱，政策對商務公寓進行了管控，很多開發商手裡囤積了一批商務公寓還沒賣，顯然對推盤是一個很大的影響。
今年開始，龍光地產不僅僅是聚焦於深圳了。年報顯示，今年上半年，龍光地產通過公開招拍掛方式在珠海、佛山、惠州、汕頭、南寧等城市新增項目24個，新增土地總建築面積約645萬平方米；此外，還在長三角區域獲得了三幅地塊，計劃在該區域的銷售規模佔比不超過公司總體銷售額的10%。
而曾經喊話“聚焦深圳”的深圳控股，也重新佈局一些重點區域的熱點城市。其管理層表示，深圳的拿地難度越來越大，未來將不僅僅侷限於深圳，調整為聚焦粵港澳大灣區及大灣區的三四線城市，佈局點開始向重點二線城市進發。
記者|吳抒穎 董青枝
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