PART 1
“快抢！行知本部学区房，115㎡只要635万，比挂牌价便宜了75万！”
“名校学区房也跌价了？”
食指习惯性地划着手机屏幕，粉丝群里，一段普通的对话，却让人禁不住打了个寒颤。
二手房量价齐跌，已是不争的事实。各大中介公司，为了生存，门店该关的关，员工该裁的裁。
但名校学区房不同啊，它可是公认的抗跌“神器”。就是早两年，楼市低谷期时，名校学区房也能走出一轮“独立行情”。
尤其是学军小学本部的学区房，6月中旬，才成交过一套单价15万+的“天价学区房”。
8个月前，最贵的单价也就10万+。
若是名校学区房都跌价了，某种程度上折射出，现在二手房市场行情很可能比预期的还要差。
带着疑问，我翻查了几个市中心知名学区房，近月的成交价。
与学军小学求智巷校区一路之隔的文二新村，8月31日成交了一套2楼的房子，45.5㎡，单价88280元/㎡。6月份，同小区3楼的房子，户型差不多大，单价要105230元/㎡。
下宁巷，最近一个月成交了一套顶楼的房子，不到50㎡，单价78010元/㎡，环比跌了17%。
金都城市芯语，行知小学本部学区房。最近一个月的签约均价是53680元/㎡，环比跌了10%。
同是行知小学的梧桐公寓，7月底成交了一套6楼的，136.35㎡，单价61600元/㎡；5月底时，3楼的房子，单价要62690元/㎡。
石灰桥新村，文一街小学的学区房，50多㎡的户型，8月成交的一套，单价要58100元/㎡；两个月前，差不多的房源要卖67740元/㎡。
几乎是清一色的下行。
PART 2
前两天，我特地去实地跑了一圈。
文二路上，五六百米的距离，开着我爱我家、华邦、链家等七八家中介门店，密集程度甚过往年。
工作日的下午，几大中介门店都颇为冷清。
除了在岗的经纪人外，现场来看房的很少。偶尔路过的，也是咨询有没有房子出租 。
住在这一带的老人，路过门店时，会短暂停留，瞟一眼橱窗上挂着的房源，看看自家的房子有没有跌价。也不多问，看完了就拎着菜回家。
挂价635万的那套行知本部学区房，最终620万成交。
相比最初的挂牌价，降幅高达90万；同小区还有一套类似的房源在出售，挂价要690万。
“最近学区房有降价，特别是文一街的学区房，降得比较多。”区域内中介告诉我，现在他们主力在推莫干山路小区的一套房子，67㎡，总价365万，单价不到5万4。
去年10月，这个小区的成交价还要6万。“产权没满两年，房东卖掉房子是为了摇新房。”
瑞祺大厦，也是文一街的学区房。40多㎡，之前235万成交的；最近卖了一套，总价210万，单价差不多降了6千。
行知、学军类似降价的房源也有。
像文二新村，最近挂出一套，60多㎡，送8个平米扩面，总价510万，算下来单价才7万多。不足的是，这房子沿街。
但若是看单价，上半年文二新村卖掉的一套60多㎡的房子，成交价贵的超9万。
整个文二新村，南北长度不过200米，单价便宜近2万，若是你要如何选？
“最近挂牌在卖的房子还很多，平均下来，每个小区有20套。”中介说，去年这个房子，房子可没这么多。
有些房东，孩子刚上一二年级，就把房子挂出来卖了。反正初中打算读民办，现在能卖个好价格也行。
“现在成交速度没上半年快，客户犹豫的很多。”文二路上，卖了五六年房子的中介小李告诉我，往年9月，买房的会多一点。
今年很多客户都在犹豫，觉得房价要跌，想等年底再看看。
“就连我自己，也不太看好，价格还是太高了。”
PART 3
名校学区房也难逃价跌、难卖的现象，有三方面因素影响：
第一，市场大环境变化。
虽说眼下是传统的“金九银十”，但前两年消耗了太多的购买力。
大环境如此，名校学区房也难独善其身。
文二新村的房子，2014年房价还不到3万5，2016年涨到了4万6，现在50㎡以下的小户型，单价普通要9万+。
文三街的学区房，房龄老点的沈塘新村、上宁新村、文三新村。2016年房价还不到3万5，现在普遍都要6-7万。
行知小学，就是花园西村、花园南村这些老小区，也差不多要6万+。
房龄新一点、户型大一点的小区，像雅戈尔御西湖、中大文锦苑等，总价多在800万以上，甚至上千万的也不少。
这个价格，买一套杭州壹号院或绿城建发沁园都绰绰有余。当然，前提是摇得到号。
第二，即便是花了高价买的名校学区房，一样有被调剂的风险。
最近，刚挂牌了一套文二新村的房子。房东是两年多前买的房子，初衷是为了孩子读书。谁知，由于落户年限稍微短了些，结果今年孩子就被调剂到钱塘外国语学校。
原本出了小区门口就是学校，现在得到3公里外去上学，第一个不方便就是孩子上下学接送。
虽说钱塘外国语学校各项硬件设施还不错，但该房东实地考察一番后，还是不满意。最后费了一番功夫，把孩子转去读民办。
本就是冲着学区买的房子，现在用不到了，房东决定把房子给卖了。
PART 4
最重要的是，名校学区房是一类特殊产品，虽然需求旺盛，但每年肯定会有一部分房东，因为孩子已入学或毕业，而将房源推向市场。
市场行情好，卖家摒得牢；一旦楼市横盘，一样会急哄哄要出货。
况且，很多原以为置换不起的市中心新盘，像沁园、金茂府等，限价下有很强的吸引力。
这些学区房的拥有者大多不止一套房，现在孩子上学问题已经解决了，基于房票和摇号红利的双重考虑，适当降价出售也是很自然的事。
根据公开资料，今年学军小学求智校区，最后一位学生的落户时间，是2016年5月24日，需提前两年多落户；文一街的落户时间更久，需三年。
文一街的落户时间比学军还要久，主要原因是，文一街小学囊括范围广，房价又相对便宜，“一表生”生源爆棚。
当然，这也跟龙宝宝过多有关，导致今年“一表生”矛盾愈发显著。
数据显示，2014年杭州市出生人口达到了89743人。
但往后几年，情况也好不了多少。2016、17两年，杭州新生人口数量一下涨到了93000多人，直逼94000人。
也就是说，等到这两年出生的宝宝上学时，比今年的龙宝宝还要多10000多人，名校竞争将更趋白热化。
从今年的调剂情况来看，像学军、行知、文三街、文一街的学校，超额的“一表生”，会被调剂到钱塘外国语学校。
不仅学军一带的学区房价有下滑，其他一些热门名校的学区房，房价也在跌。
最明显的就是东方郡。
6月初，东方郡成交了一套89㎡中间套，480万成交；前两天，该小区又挂牌了一套类似房源，挂牌价只要450万，比3个月前的成交价，还要便宜30万。
杭州实施“零择校”政策后，这几年来，名校学区房，每次都是涨的时候涨得最凶，跌却跌得最少。
与其说是硬通货，到不如说，它更像是二手房买卖双方心目中的精神图腾。
如今，这个图腾开始动摇，对二手房的后市影响如何，还有待观察。
但毕竟，不是一个好的信号。
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