本文將從選址、定位、業態規劃和特色等多個方面，以泗洪田園柳山·稻米小鎮為例，深度解讀如何將田園綜合體方法論運用至項目當中。
繼無錫田園東方項目、成都天府新興和盛田園東方項目之後，又一個標誌性的田園綜合體項目即將落地江蘇泗洪。
“田園綜合體是一種方法論。”田園東方創始人兼CEO張誠認為，以田園綜合體這種方法論為指導，在不同的地方、不同的條件下，可以靈活運用，打造出不同的田園文旅小鎮項目。
之所以強調田園綜合體可以成為鄉村振興事業的一種可操作的模式，是因為僅靠財政補貼的鄉村振興，可以給原有破敗的鄉村穿衣戴帽，卻無法實現根本上盈利，從而帶來可持續發展。唯有引進產業和投資，引進經營性主體，通過市場化的運營，才能形成良性循環。而對於企業主體如何參與鄉村振興，行業還存在普遍的困惑和顧慮。
位於無錫的田園東方蜜桃村，作為行業公認的田園綜合體標杆項目，已經被業界反覆解讀。而在江蘇泗洪，一個稻米主題的田園文旅小鎮，也有望成為田園綜合體方法論指導下，鄉村振興的標誌性項目。
下面，本文將從選址、定位、業態規劃和特色等多個方面，以泗洪田園柳山·稻米小鎮為例，深度解讀如何將田園綜合體方法論運用至項目當中。
選址：自然環境、區位條件和人文歷史
對於田園綜合體項目來說，選址是第一步，也是項目立足的基礎。因為在“農業+文旅+社區”的田園綜合體模式中，文旅是核心抓手，所以對於選址的判斷也要立足於文旅項目的商業邏輯。這一判斷可從自然環境之“天時”，區位條件之“地利”，人文歷史之“人和”三個方面進行考量。
環境和村落現狀
從自然環境方面看，泗洪田園柳山·稻米小鎮位於泗洪縣石集鄉柳山村,東至通湖大道,西接溧河窪(至洪澤湖溼地自然保護區邊界)，南北至鄉村道路，基地規劃範圍約5.7平方公里。項目三側被稻田環繞,自然環境優美，水系豐富。基地西側的溧河窪緩緩流過,村中央是秀麗的柳山湖風景區，佔地面積14.2萬m²，此外村落裡還散落著大大小小數百個水塘,生態良好。農田、水系、村落、河道、林木，構成了該項目之“天時”。
泗洪田園柳山·稻米小鎮區位圖
從區位條件方面看，對文旅度假項目良好區位條件的判斷一般包括兩個要素。一是離大城市近，這樣才能找到足夠充沛的有休閒度假需求又有購買能力的大城市溢出型消費者；另一種就是有大客流過境，周邊有知名旅遊景區做人流導入。從泗洪田園柳山·稻米小鎮這個項目就可以看出這兩種特點。
項目所在的泗洪縣石集鄉柳山村，是場鎮與洪澤湖之間的核心站，距離洪澤湖景區20公里,約30分鐘車程。距離宿遷70公里,大約1小時車程，距離淮安100公里，約1.5小時車程，距離南京、徐州基本都在2小時車程左右，兩大城市人口1700多萬，具有極大的消費市場。再加上縣城及周邊市區城鎮（2小時車程範圍內）人口，基礎客源市場總數超過4000萬。
從項目的區域小環境來看，這裡也是個極佳的位置。項目正好位於三大4A景區——宿遷項王故里景區（AAAA）洪澤湖溼地公園（AAAA）雙溝酒文化景區（AAAA）以及洪澤湖溼地森林公園（AAA）之間。其中洪澤湖景區年客流量120萬，過境客流40萬，雙溝景區年客流量20萬。因此這一帶的客流及過境遊客已經形成了一個較為可觀的旅遊度假市場。
泗洪稻作文化歷史背景
最後，在人文歷史方面，江蘇泗洪是中國稻作文化起源地,曾被譽為“天下糧倉”,民俗文化、飲食文化、民間藝術文化等稻文化豐富多彩。泗洪境內多次出土歷史農耕遺蹟,特別是在泗洪順山集韓井遺址發現的水稻田遺蹟是迄今已知的世界最早人工稻作遺蹟。
如今，泗洪縣有稻田約86萬畝，每年稻米產量約10億斤，依託周邊河流豐沛的水資源及洪澤湖的優良水質，這裡成為蘇北乃至全國的稻米主產地之一。近幾年，當地大力推行“田中長水稻,溝中蟹魚蝦,埂上種菜瓜”的種養模式，全鄉稻田養殖2.5萬畝,蟹塘配套設施完善,塘內畝產水稻500公斤,魚蟹蝦超50公斤,塘埂發展泗洪大棗、石榴等水果。泗洪大米、蟹園米品牌初具規模，初步形成線上線下全覆蓋營銷體系。獨具特色的稻米文化歷史和產業基礎，構成了該項目選址之“人和”。
定位：傳奇柳山 天下稻場
儘管有著先天優勢，但從全國整體來看，泗洪稻米產業規模仍然不夠大，第一產業產量雖大但缺乏知名品牌；第二產業也缺乏品牌建設，大米加工仍以粗加工為主，尚未形成完整的產業集群效應；第三產業尚未形成，文旅規劃和運營缺乏系統性。
以當地稻米產業和稻米文化為依託，泗洪縣當地政府早期已經將該項目定位為集稻米文化於一體的鄉村旅遊目的地。泗洪縣政府還和江蘇省農業科學院聯合設計建設了稻米文化博物館，博物館現位於項目東側，該館外觀設計呈米鬥型,寓意“天下糧倉”。此外，為了給遊客提供更從容的旅遊體驗，政府也曾經在當地佈局過一些住宿業態，但發展一般，目前遊客留宿率仍然比較低。
泗洪縣政府希望，通過整合水鄉生態、運河文化、民俗文化、創新資本和經營管理理念等各種資本和資源要素，用現代手法重新設計泗洪田園柳山·稻米小鎮的鄉村生活，讓老百姓能夠依靠稻米小鎮過上幸福日子。
總體規劃鳥瞰
在重新對項目進行梳理之後，項目首先確定了“傳奇柳山，天下稻場”這一總體定位。一方面，通過打造淮河和蘇北獨特的村民文化、民俗文化，挖掘獨具特色的柳山風情；依託汴河漕運、柳山採石、柳山紅陶、柳山象棋、泗洪八千年種稻歷史及古泗州等文化元素續寫柳山傳奇故事。另一方面，通過泗洪是天下第一稻源實證地，打造稻米觀光工廠、稻米產業加工示範園區、最大的稻田大地景觀、時光稻路和幻光稻海。
同時，在文旅的基礎上，還要進行農業產業升級和產業鏈的延伸。具體而言，就是通過景觀和場域的營造，活動和業態的搭建，使稻米主題貫穿稻米小鎮規劃設計全過程，圍繞“米生產、米豐收、米加工、米銷售、米美食、米故事”，創造出一個擁有完整產業鏈的獨特的稻米主題文化場所。從而達到深入挖掘泗洪“稻米”文化精髓，打造稻米產業鏈、將稻米文化旅遊和稻米產業融合，有效增加大米的附加值的目的，最終實現三產融合。
規劃：三大功能區為小鎮賦能
前文已經說過，目前泗洪的主要遊客來自周邊的A級景區過境客流，但由於洪澤湖溼地公園遊客一般只停留半天時間、雙溝酒景區遊客停留時間也多在2-3小時左右，周邊沒有更多具有吸引力的旅遊內容，再加上缺乏足夠高質量的住宿場所、商務會議接待能力也極為有限，因此無論是度假旅客還是商務人士大多會選擇當日返回徐州或南京。因此，項目首先將目標客群瞄準了洪澤湖溼地每年120萬的客流和40萬的過境客流。同時，市場調研顯示，親子游佔據了散客的絕大多數，另外該區域優美閒適的自然環境也具備對青年短期度假人群極具吸引力。而要想增加遊客的停留時間，就必須依託現有稻田、水系，營造田園生活氛圍、調整農業產業化空間，然後進行旅遊產業的導入，為小鎮賦能。
在規劃理念上，項目整體上圍繞田園空間氛圍的營造，以稻田和水系控制建築規劃的軸向關係和肌理脈絡，靈活佈局並植入各類業態，激活整個規劃空間。在業態上，追求將旅遊產品和文化相結合，形成田園互動體驗、特色文創商品、稻米主題文化展示、主題田園度假深度融合的田園文旅小鎮。
泗洪田園柳山·稻米小鎮三大功能片區
重新規劃後的稻米小鎮主要由三大功能區組成：柳山稻米文化休閒度假區、天下稻場景區和稻米產業加工示範園區。
柳山稻米文化休閒度假區集吃、住、遊、購為一體，由柳山集民俗文化村、還原八千年前原始人活動的稻米部落、懸崖環繞和清澈美麗的柳山湖、夜間觀賞的《傳奇柳山》演藝、個性休閒度假的汽車營地、面向親子家庭的田野樂園和CSA農場，及以“米”、“龍蝦”、“大閘蟹”為主要原材料的地方特色小吃和古文化體驗的漕運水街組成。天下稻場區是以稻田大地創作、藝術展示、高空氦氣球觀覽、休閒活動為主的體驗區。稻米產業加工示範園區是以文化旅遊帶動稻米深加工產業良性發展，提升品牌形象，三產相互有機融合，從而形成完整的稻米產業鏈的區域。
此外，為了提升遊客的旅遊體驗，項目在動線規劃上也做了較大改良。由於項目基地整體呈狹長形，東西4.8km, 南北1km,，若從一側進入，東入西去遊客體驗感難免不佳，尤其對於體力較差的老年人和兒童來說並不合理。於是，項目最終被大膽分成兩個部分，由此前的一個大景區變為現在的兩個景區，即現在位於東部的天下稻場區域和西側的以柳山湖為中心的稻米文化度假區。遊客可根據自身條件及時間安排分別選擇一個或兩個景區。
業態：亮點產品、特色景觀和體驗活動
在整個泗洪田園柳山·稻米小鎮的總體規劃基礎上，項目在特色業態的植入、特色活動的打造和特色景觀的營造方面也匠心獨具。
泗洪田園柳山·稻米小鎮業態佈局
在以柳山湖風景區為中心的稻米文化度假區，項目佈局了較多的住宿業態並以此打造“美宿小鎮”概念。而作為溫泉酒店和民宿的核心配套，漕運水街就成為了稻米小鎮的商業中心。水街將汴河流域米市和魚市的傳統文化融入其中,打造濃厚的稻香魚米的體驗氛圍。而緊鄰漕運水街的“柳山集”是稻米文化集中展示體驗區，其中設置了大量以稻米為主題的公共文化展示業態。此外，項目還專門規劃了一個復原當地8300年前農耕文化生活場景的“稻米部落”。
泗洪田園柳山·稻米小鎮田野樂園
考慮到親子客群在當地佔很大一部分比例，加之田園東方強勁的田野樂園設計運營能力，泗洪田園柳山·稻米小鎮將在柳山湖西側重點打造一個自然主題的田野樂園。通過歡樂打穀場、稻田大本營、跑馬場、萌寵樂園、無動力卡丁車、田野漂流、萌寵主題餐廳等多種形式，打造可以深度遊玩的親子主力業態。
在田野樂園附近，項目還規劃了一個面向青年短期度假群體的汽車營地，以及一個充滿野趣的CSA生態種植體驗農場。通過這些遊樂、體驗和活動業態，可以有效提升遊客的停留時間，讓整個片區的度假住宿潛力真正得以釋放。
稻田大地藝術區
而位於項目東部天下稻場區域，是一大片以稻田生態為基調的原生自然環境,大面積的稻田景觀是打造“夢想田園”的基礎條件。項目圍繞著具有會展、酒店、服務中心等功能的“稻客廳”建築群，項目將建築與稻田景觀相結合，打造了宏大的稻田大地景觀藝術區。這裡的稻草迷宮、彩食屋、時光稻路、夜間的幻光稻海，都將成為項目未來極具特色的景觀。
針對運營上可能出現的一些短板，項目也做了充分的考慮。為了打破平原景觀一馬平川、一望到底的單調，項目設置了氦氣球、觀景塔等高空觀覽模式，讓每個遊客都有機會從“上帝視角”俯瞰稻田美景。而為了豐富夜間的活動業態，項目還將以柳山湖特有的崖壁景觀為幕布，在夜間打造大型崖壁燈光秀。為了平衡冬季的淡季，泗洪項目特別開發了溫泉項目和室內四季稻田，此外還通過高科技手段，打造夏季25度恆溫小鎮概念。
結語：從田園綜合體方法論看稻米小鎮
在田園東方提出的田園綜合體思維中，認為儘管田園綜合體建設的模式多元，但綜合體思維中的“三統一、一分散”原則卻具有普適性。對企業來說，田園綜合體其實是要打造出產業複合體和空間複合體的組合。組合的過程中需要特別考慮業態和功能的配搭、規模之間的搭配以及空間形態上的搭配。還要有豐富的生活內容，以豐富的業態規劃來形成旅遊加度假的目的。因此，社區、生活環境與運營環境的營造比建築物和空間環境更加的重要。
而要營造純正鄉村風貌，就需要在廣大地域內實施統一規劃、統一建設、統一管理，傾注心血營造細節，又要分散經營，保護好鄉土味，不要讓遊客感覺到矯揉造作，避免在開發建設過程中出現城市化現象。
具體體現在：（1）在地域內展現豐富的、協調的元素，包括苗圃、農田、鄉間道路、建築、人、植物、動物、自然背景，視野所及，一切皆景；（2）度假社區“大分散、小集中”的帶狀組團佈局和周邊緩衝景觀帶的使用，讓度假者感覺居住在鄉村，而不是居住在小區，且讓度假設施本身成為鄉土景觀的一部分；（3）修飾鄉村景觀固有的弱點，防止出現不協調的元素；平衡深度體驗對可達性、安全性的要求和風貌管理的要求。
從這個角度看，泗洪田園柳山·稻米小鎮的案例，可以充分反映出對於田園綜合體方法論的靈活運用，未來項目建成後，有望成為行業又一標杆案例。
備註：
泗洪田園柳山·稻米小鎮位於江蘇省泗洪縣石集鄉柳山村，佔地面積約4.8平方公里，總投資約17億元，總建築面積約12萬平方米，項目採用PPP模式，由北京東方園林環境股份有限公司（牽頭方）、中邦建設工程有限公司（建設方）、田園東方投資集團有限公司（運營方）組成的聯合體中標，與泗洪縣住房和城鄉建設局（泗洪縣人民政府授權為本項目實施機構）指定的泗洪青圃建設發展有限公司共同組建泗洪田園柳山投資開發有限公司，負責項目的投融資、設計、建設、運營和維護。
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