最近幾個月，北京通州房價被腰斬、廈門從全國“領漲王”秒變“領跌王”、今年土地流拍超800宗等等房價利空的消息接二連三，本來以為國家對樓市的高壓調控效果顯著，然而8月樓市數據一亮相，“樓市涼涼”秒變“心涼涼”。
一、8月數據出爐，令人震驚！
9月15日，國家統計局公佈了樓市的最新數據，8月份70個大中城市住宅價格，上漲的城市數量達到了67個，漲幅持平的城市有2個，下跌的城市僅1個。
而此前7月份的數據中，房價上漲城市是65個，可以說8月份是再創新高。這一輪從2015年開始的樓市上漲已經持續額39個月，不斷刷新著中國房地產歷史上漲週期最長曆史。
同時，央行公佈的最新數據顯示，8月份個人房貸佔比較7月份上升，人民幣貸款增加1.28萬億元，其中，住戶部門貸款增加7012億元，佔比達55%，為今年以來最高水平。
今年以來，國家累計出臺的樓市調控次數已經高達315次，為什麼國民對樓市的投資熱情還是不減反增？
由於目前市場上幾乎沒有什麼主流官方數據是有關購房需求結構的，導致大多數人都對目前市場上有多少比例的投資性需求保持疑惑，而投資性需求的多少是觀察房地產泡沫大小的重要觀測指標，因此這方面的研究就顯得難得和珍貴。
二、CHFS簡介
西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（簡稱CHFS）的甘犁、莫家穎、弋代春，長期跟蹤研究我國家庭金融情況，且在這方面積累了多年的數據。雖然樣本量以及覆蓋廣度都還未能達到國家統計局的水平，但他們對調研的嚴謹性和科學性，使得已有統計數據質量較高。
CHFS有關家庭金融的入戶調查的全部樣本大概有40011戶，是目前為止國內最大的非官方的家庭入戶調查，因此我們認為還是具備較強的參考意義。（關於數據的採集過程及邏輯，詳情可參考興業證券對弋代春博士的訪談）
首先看看CHFS最新發布的2017中國家庭金融調查報告裡，有關數據選取的細節，數據基本上覆蓋了全國範圍，且考慮了城鄉情況進行抽樣。在數據抽樣和選取符合邏輯前提下，下文分別從存量住房及投資性需求的維度進行分析。
三、存量住房
我們直接看有關房地產方面的數據，從這份報告的統計可以看到，在調查樣本中，自有住房擁有率已高達89.68%，看似已遠高出世界平均63%的水準。2012年CHFS首次發佈相關指標的時候，曾引起較大的爭議，爭議點主要集中在許多人雖然在老家擁有房子，但是卻在一二線城市工作，未來生活是在一二線城市，依舊是“缺房族”。
這個問題可以通過住房自有率解決（住房自有率=（居住於自有產權的住房家庭戶數/全部住房家庭戶數）×100%）。住房自有率與住房擁有率之間的區別在於，你現在住的房是否屬於你自己的。許多家庭是在老家有房，但在一線城市租房，這時該家庭符合住房擁有率但不符合住房自有率的統計標準，因此導致兩者出現偏差。
參考弋博士提供的數據，我國目前住房自有率：79%（2015年）、80.8%（2017年）。而國際上其他大國的自有率水平遠不及我們，其中美國住房自有率：65.2%（2017）；加拿大：64.2%（2016年）；即使是文化相近的日本韓國也明顯低於我國水平，日本：64.9%；韓國：59.1%。
看到這個數據的時候，確實還是超出我個人的預期了，似乎從我身邊瞭解的情況上看，住房自有率是沒有八成這麼高水平的，當然也可能是我既年輕又窮，身邊大多群體也都如此。
不過特別需要注意的是，這個指標的主體口徑是家庭而不是個人 ，也就是有八成家庭住在自己的房子裡，而不是八成的人。那麼問題來了，何為家庭，並且如果我父母住老家，我一個人在一線城市拼搏，那我們家整體是住在自己房裡的，但我個人卻不是這個情況，我是要在一線城市發展的，肯定還是有購房需求的，因此必須先搞清楚該指標口徑下的家庭定義。
CHFS對家庭的定義：指的是共享收入共擔支出（例子：A未婚，還與父母有較深的經濟綁定，整體資產合在一起做資產配置，則還屬於同一家庭；反例：B未婚，在北上廣深工作，但父母在老家，經濟獨立了，那A與其父母就算兩個家庭）。
在該口徑下，那些“北漂”、“上漂”、“深漂”的未婚青年，都還與父母為同一家庭，父母有房，則整個家庭住房還是屬於自有的。所以，基於這個口徑下統計出來的住房自住率，肯定是高估了市場飽和程度，但也不得不重視，我國房地產確實可能存在存量飽和的風險。
四、投資性需求
對於投資性住房，可參考的幾個指標分別是多套房比例、空置率以及購房者擁有房情況。
1.多套房比例
中國多套房比例（城鎮家庭）：23.3%（2017年）
根據弋博士提供的數據顯示，我國城鎮家庭多套房比例已超過20%了（而根據下圖CHFS此前公佈的數據，城市家庭擁有多套房比例19.07%（15.44%+3.63%）），這是一個值得警惕的數字。
這23.3%的家庭中，還有不少是擁有兩套房以上的。對比發達國家看，法國多套房比例在11%左右，英國多套房在6%-7%之間，我國的數據明顯高出這兩個發達國家。
2.空置率
中國房屋空置率：21.4%（2015年）
首先了解下我國空置率的口徑：我國空置房包括期房、待裝修、拆遷以及危房。這個口徑還是屬於偏寬鬆的口徑，所以該數據存在一定的高估 ，但是同類似口徑的日本對比（日本空置率：13.5%），還是顯得我國的空置率偏高。
CHFS這個數據在14年就開始公佈，引起不少爭議，但是前中財辦副主任楊偉民今年6月份的一場會議上指出，用用電量統計的空置率水平也顯示較高的水平。
楊偉民中財辦的老同事陳錫文曾公佈過一組數據：國家電網公司做一個統計，從每戶電錶數據來看，一年一戶用電量不超過20度認為是“空置”。算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。
這個數據與CHFS報告裡的數據存在一定差異，但需要注意陳錫文用電統計空置率是把一年一戶用電量不超過20度作為標準，這個標準是非常低的，一臺空調開幾晚基本上都超過20度電了，因此實際的空置情況大概率是高於12%的。
除了楊偉民和陳錫文的用電端空置率數據之外，江蘇方天電力技術有限公司和江蘇省電力公司的研究人士也對此作了相關研究，他們選取江蘇省作為樣本範圍，對全省3600餘萬電力用戶進行居民住房空置率分析，得到如下圖結果：
從江蘇省某市的數據來看，也是基本符合楊偉民他們的研究，大致空置率維持在12%左右。而2010年-2015年這段時間，該市農村地區的空置率出現較陡峭的上漲，也許是於農村人員外出務工有關（可以看到該市對應時期的空置率出現下滑）。
CHFS的弋博士在興研說的採訪中也表示了她們統計的用電情況，發現居民住宅的用電分佈呈現非正態分佈，兩端高而中間低。說明用電高的和用電少的比例高，也即是說明市場上存在不少多套房且空置的情況，房主沒出租的房子，偶爾才過去住住。
總之，無論是CHFS調查報告統計，還是用電維度統計的空置率，都顯示出我國存在空置率過高的風險，許多思維落後的同志總喜歡用“我家花園這邊的窗戶都是掛滿衣服的”來做出沒空房的結論，這些同志還是需要補補中學生物化知識。
3.購房者擁有房情況
購房者擁有房情況方面的數據還是比較缺乏，主要是統計難度較大，成本較高。目前學術上可見最合適的報告還是CHFS的家庭金融調查報告，以下數據均來自CHFS的調查統計。
1）樣本數據情況（本次調查的數據樣本均為城鎮樣本）
中國家庭金融調查（CHFS）始於2009年，於2011年、2013年、2015年、2017年完成四輪入戶調查，形成了具有全國代表性的微觀家庭基礎數據庫，樣本規模已達到4萬戶（是目前為止國內最大的非官方的家庭入戶調查）。
在此基礎上，從2014年一季度開始，每季度開展季度電話回訪，構建家庭資產指數，及時把握居民家庭資產變動及經濟預期情況。調查統計方是西南財經大學及其他友校的學生、社區陪同人員（拒訪率是同類調查中最低的）。
2）調查結論
根據報告顯示，2018年一季度，接近70%的購房家庭都是已經有房子的了。其中購房者可以分為剛需、改善型、投資性這三類，這三類的定義如下：
剛需房：包括兩種情況，無房家庭購買的自住房，和相關家庭成員將在近兩年內結婚或分家所購買的二套房。
改需房：即改善型住房，主要特徵是“換房居住”，也包括兩種情況，一種情況是已有一套房再購買的第二套住房，且舊房在兩年內出售；另一種情況是舊房雖未出售，但因新購房為期房且兩年內尚不具備居住條件。
投資房： 包括三種情況，主要包括用於出租的首套房，家庭已有一套房時新購的非婚房或非改善性住房，家庭已有兩套及以上住房時新購的房產。
基於以上的定義劃分，最終得到的購房者數據情況大致是剛需：改善性：投資性=32%：18%：50%。
同時，比較2008年至2018年第一季度全國家庭的購房動機，投資性購房比例在不斷上漲。2008年投資性購房佔19.6%，2013年上漲到28%，2016年上漲到33.4%，2017年是37.6%，2018年一季度是50.3%。（雖然還沒有8月份的最新數據，但至少應該在55%以上了）
從CHFS的這份數據來看，當前市場上的投資性需求確實是太高了。換句話說，當前的房價確實很可能存在泡沫，畢竟因為預期上漲而購買的需求，本身就會隨著價格的波動而波動，一旦價格反轉，這部分需求將成為最大最快的逃兵。
五、不確定性
本文的所有數據，基本上都不是官方的，樣本數量都不算特別充足，但這些都不是最大的爭議。最大的不確定性和爭議其實還是來自於數據口徑，除了上文提到的家庭口徑之外，城鎮化的定義和標準同樣是爭議點：
城鎮化率：在城鎮地區常住居民佔全部居民比例（本文數據中所有有關城鎮的口徑基本都是如此）
缺陷：中國採取連接確定城鎮，即A是鎮政府，B是村政府，A與B之間修路連接起來後，B也是城鎮了，B內的居民全變為城鎮居民。有些地區是有行政村和自然村（1個行政村帶5個自然村），自然村也許還很落後，但由於村委會跟自然村都連上之後，自然村全變為城鎮地區。
在該定義下的城鎮，明顯高估了我國目前的城鎮化率，2011-2015年新增1.1億人口的城鎮居民中，大約有40%是通過上述這種連接的方式划進來的。
在這種統計口徑下，會高估了實際的城鎮化率和城鎮居民數量，高估了實際的城鎮家庭住房自有率（因為實際很多自有率更高的農村家庭被劃入了城鎮家庭，拉高了城鎮家庭住房自有率）。
六、總結
雖然從存量及投資性需求的兩個大維度去看，我國存量住房達到飽和水平，投資性需求已佔比達到50%，房地產市場確實可能存在著一定泡沫。但由於城鎮、家庭數據口徑的失真，我國房地產未來的潛在空間也很可能被低估了。所以，即使官方調控這麼嚴厲，依然無法阻止國民對樓市的投資熱情。
另外對政府來說，當下最主要的還是解決投資性需求佔比過高的問題，謹防其成為我國房地產市場的毒瘤，同時想辦法解決住房剛需矛盾，正確認識因人口不斷流入城市而帶來的住房需求，並及時展開更準確和全面的全國住房相關數據的調查和研究。
【參考文獻】
西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心《2018年一季度城鎮家庭資產指數報告》
鄭海雁，金農，季聰，熊政，李昆明《電力用戶用電數據分析技術及典型場景應用》
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