一年一度的消費者權益日即將到來，每年的3·15，房地產行業以及相關行業似乎都會被提及，甚至被認為是投訴的“重災區”。 但是，3·15是個常態，新冠疫情卻是個變數。今年的315確實因為疫情，敲上了特別的印記。

在新冠疫情的特殊時期，搜狐焦點“雲講堂”特別企劃了雲端“3·15” 節目：《疫情下的樓市，如何守護“家園健康”》。

3月15日，搜狐焦點北京站主編呂偉特別邀請北京市時代九和律師事務所的黃桂華律師和焦彥龍律師，為廣大觀眾朋友深度剖析新冠疫情階段，樓市維權會有哪些變數？購房人又該如何合理合法且有效地保護自身權益？

01/疫情下的特殊3·15

由於疫情這隻“黑天鵝”的出現，最近似乎有一種邏輯傾向正在流行，“因為疫情都不容易，互相體諒”，“疫情是不可抗力，互相理解”。

對於開發商而言，疫情期間，打打“同情牌”和太極拳，把一些侵權的行為擴大化乃至合理化，似乎並不鮮見。

而站在消費者的角度，其實體諒是沒有問題的，但合法的權益還是應該認真計較，因為包括房屋延期交付，房企破產造成的樓盤爛尾，以及房屋本身存在的各種質量問題，不會因為疫情而消失。

這些問題的淡化和懸而不決，只會讓購房人無比的糟心，陷入各種焦慮之中。

在節目的開始，呂主編就網友近期普遍反映的幾個問題，向二位律師拋出疑問：

疫情影響下，開發商隨意變更交房時間、品質出現不穩定、難辨真假的花式促銷手段等，從法律上講是否構成侵權，購房人該如何判斷其做法的合法性？

黃律師表示，

一是因疫情及疫情防控導致工程延期交工造成商品房交付時間、辦證時間延後；

二是因疫情防控政府要求不得從事人群聚集活動而導致交付難度加大、時間延長。

因疫情及疫情防控導致工程延期交工造成商品房交付時間延後的，商品房交付時間和辦證時間亦可相應順延。

合同約定的房屋交付時間在政府採取疫情防控措施期間，開發商是可以援引不可抗力主張免除其違約責任的。

但若合同約定的房屋交付時間在政府批准復工或解除復工限制之後，開發商援引不可抗力主張免除或者部分免除其違約責任的，應當結合疫情防控措施持續期間、政府批准的復工時間或政府取消復工限制時間等因素，在原合同履行期限中將不可抗力期間順延後，再判斷是否免除或者部分免除其違約責任。

焦律師談道，

針對近期開發商常打的“無理由退房“促銷政策，二位律師也給出了提醒：

現階段開發推出的無理由退房，嚴格意義上講也並非無理由，例如均設置了期限，七天至幾個月不等，個別開發商設置了入住前均可以退房。

事實上，少於3個月的退房期限，對於購房者而言意義不大，畢竟在較短的區間內，市場變化不明顯。

購房者選擇置業還需要從實際需要出發，謹慎決策，無理由退房不應成為購房的決定性因素。購房者在選擇此類房源時，也需要仔細閱讀無理由退房協議的內容。

02/2019房產維權數據

每年的315消費者維權日，房產行業都是”被投訴大戶”, 買房前的虛假宣傳、買房中的合同貓膩、交房後的貨不對板……等等問題屢見不鮮。

作為生活中的大宗消費行為，買房吃虧，關乎的不僅是居住品質的折損，更是家庭財富的縮水。

根據剛剛過去的2019房產維權相關數據，可以看出購房過程中，看房和選房階段的問題佔比超三成，收房和驗房階段問題佔比超兩成，簽約認購、貸款階段、以及入住後分別佔15%左右。

對於遇到的具體問題，購房者表示主要為宣傳內容與實際有差異，佔比高達46.95%，其他問題，例如不及時辦理房產證、交房時延期或未達到交房標準、買房後小區規劃變更等問題，佔比小於20%。

參與調查的購房者中，遇到問題時的解決辦法基本是自己或者業主聯合起來與開發商/物業直接交涉

根據數據顯示，已解決的問題只有12.14%，解決了部分問題的佔23.78%，超六成問題仍沒有被解決。

針對這樣一份不太樂觀的調研數據，黃律師表示：

房產是特殊商品，涉及的領域專業性強，購房者大多數不沒有經驗，維權會更難，尤其在申請房屋質量的鑑定，面積差異的重新測量方面，業主單獨委託存在障礙。

而有的買者是第一次置業，著急等著入住，在開發商違約的情況下，為了居住的需求，只能辦理收房，有的精力有限，有心無力。這些客觀原因也造成維權難。

03/購房者最關注的房產維權問題及應對措施

據不完全統計，2019年全國消費者對房產行業有效投訴數量高達上千件，投訴問題多涉及虛假宣傳、房屋質量、物業管理、樓盤爛尾等。

由於房產投訴涉訴金額大、相關方多、處理週期長等特點，消費者往往維權困難，網上集體投訴，為業主維權提供了新的助力。

針對網友最關注的房屋質量問題，黃律師首先進行了科普：

房屋質量問題按性質和程度可分為房屋的主體結構質量不合格、影響正常使用的嚴重質量問題和其他一般質量問題三種情況。

涉及房屋的地基基礎工程及主體結構質量不合格的問題很少，影響正常使用質量問題，如屋頂漏水，可以退房，一般質量問題涉及到沒有做防水、空鼓、門窗等問題都是修理的範疇。

買房前對開發商的主體資格、履約能力、資信情況等相關事項進行審核和調查，是避免質量問題的一個重要前提。

交房時仔細驗收也能避免一些房屋質量問題。

焦律師補充道：購房者需要大致瞭解房屋各類保修項目的保修時間。有二個需要關注的時點，一是收房驗收時填寫的驗收單據，上面有需要整改的項目。如果錯過了這個時點，或當時沒有發現，需要注意保修的截止時間。

北京的住宅的地方標準是DB11/641-2009《商品房餘額工程質量保修規程》第五條，簡單如下：

疫情時期，各個小區的物業可謂層次不齊。網友紛紛調侃：好的物業能救命，壞的物業能要命。

顯然，不同的物業公司對小區的負責程度是不一樣的，因而業主們對不同物業公司對滿意度也會不同。

當業主們對現在物業公司不滿意時，很多人都不知道應怎樣做，從而選擇忍氣吞聲，那麼如果我們對物業不滿意，而正確的維權方式是什麼？

焦律師首先表示，在維權時應當避免非理性因素的做法，協商和調解始終都是解決糾紛的經濟及便利手段。

黃律師談道，實際中，業主想通過更換物業公司來保證物業服務品質比較難，業主大會和業主委員會成立起來還是相當困難的。

她提出，現在買房還有一項指標，開發商選聘的前期物業公司購房人是否認可，口碑怎麼樣，這些都是影響購買決策的因素之一，否則，糟心的物業可能長期跟隨，換也換不掉。

04/維權渠道

節目的最後，呂主編同二位律師針對網友關心最多的維權渠道問題，展開了詳細且深入的討論，提出了：與開發商直接交涉採取和解協商的辦法途徑、消費者協會投訴、找負責的行政主管機關、申請仲裁、到人民法院起訴及尋求媒體曝光六種主要維權渠道。

針對網友最後一道維權防線的起訴渠道，黃律師給出了專業的分析，她認為：

買房者手中掌握著開發商侵權事實的充足證據，並且通過一般的調解途徑不能解決問題的話，建議購房者請專業律師，就開發商侵權事實向人民法院提起訴訟。

買房者向人民法院提起訴訟，是通過司法審判程序解決消費爭議的一種方式。也是最具權威的一種方式。它是針對前四種方式無法解決爭議時的一種更有力度的解決方式。

但相對於其他爭議解決方式來說，週期較長，程序也較為複雜，對此購房者應有充分的準備。

呂主編最後補充道，購房人在維權無門時，也可以考慮訴諸媒體曝光，利用社會輿論的力量，推進維權進度。

當下人們的維權意識越來越強。但我們仍然要提醒廣大觀眾：既要保護好自身權益，也應以解決問題為目的，在法律允許範圍內理性維權。

總結起來就是三句話:

在315期間，我們都將目光集中在項目的品質之上；但對於整個行業來說，基礎在於每一天。我們也希望接下來能夠看到更多優質項目的誕生，共同見證行業的進步與發展。

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