撰文=徐三刀
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473套房，3天登記18個家庭，曲江二期三迪楓丹（三迪·曲江香頌楓丹，以下稱“三迪楓丹”）為曲江揭開了不為人知的一面？隨著熱門地段爆冷，客戶紛紛質疑，曲江這麼黃金的地段，為什麼還會無人問津，曲江二期是否又要遭遇2014年重擊？！
—壹—
為了搞清楚情況，我們翻閱了西安房管局“城六區商品住房意向登記平臺”，大致檢索了幾個項目，但結果令人詫異！
如果說市場已經斷崖式下跌，那應該是全市下跌，所有樓盤一起崩潰，但藍光公園華府（259套房/1605個意向登記）、華遠楓悅（542套房/1398個意向登記）、高科麓灣（408套房/2002個意象登記）、金色悅城（200套房/596個意向登記），意向客戶/房源比率最低都是三迪楓丹的70倍！
那這究竟是不是“價格”的問題？必然有價格因素存在，但也不僅僅只是貴。因為即便是“豪宅”萬科·翡翠國賓（348套房/303個意向登記），價格近乎兩萬，比三迪楓丹還要貴五六千。那是不是地段太偏？顯然也不是，因為綠地國港城在國際港務區也實現了（222套房/204個意象登記）。
理性一點來看，既不是單純房價過高，也不是憂慮地段“偏遠”。因為，就在三迪楓丹一側曲江褐石小鎮12/17號樓#登記竟然296套房源，申請人數達到了1646個意向登記。
那問題究竟出在哪裡？客戶為什麼只有18組意向登記。如果是房管局系統故障，房企應該第一時間出來闢謠，結果沒有。摸排市場，明知如此，為什麼丹迪楓丹又敢於一次推出473套，誰給了它這樣的自信？
—貳—
我們需要大致回顧一下三迪楓丹的價格走勢，從2014年10月到2018年9月，三迪楓丹房價從5200元/㎡（報價）上漲到了14495元/㎡，房價幾乎上漲了三倍！
我們截取了一下房天下的房價走勢，很明顯可以看到2017年2月份，是三迪楓丹的房價一個“飛躍”月份。
在2017年2月份之前，三迪楓丹用了28個月，終於將房價從5200元/㎡上漲到6700元/㎡（相當於每個月增長了53元/月）。
但在2017年2月份之後，三迪楓丹只用了只有19個月，就將房價從6700元/㎡，提升到了14495元/㎡（相當於每個月增長了410元/月）
從月增長53元/平/月到410元/平/月，價格增速至少有七倍！如果不仔細去算一下，還清楚，在曲江買房子簡直如同坐火箭啊。在曲江買房子根本就不是炒房，有點像嗑藥，其實都一樣呵呵。
那為什麼氣勢如虹，敢於一路猛漲的三迪楓丹突然之間，又會出現跳水？為什麼身邊其他項目都在滿客，或者多客，偏偏三迪楓丹會出現這種情況？
—叄—
之前，《西安樓市》“取重就輕”給三迪楓丹算了一筆賬，“該盤房價從2018年8月的12300元/㎡，突然漲到接近14500元/㎡，前後批次房源有了2200 元/㎡的價差，漲幅約17.9%！ ”
當然，這裡面有個特殊情況，即之前是毛坯房，現在是裝修房。
但西安做裝修房的也不少，如果加上裝修1500元/㎡標準，也就是一萬三出頭。但房企卻要把價格放在14495元/㎡，顯然信心十足。
曲江二期最早從毛坯做成精裝的是天地源，那時完全是為了促銷，U+精裝。事實證明，天地源的策略是成功的，接著金輝、金地相繼做溢價也都打出了“精裝牌”，但沒有一家能夠把溢價做的如此之大。
購房者也會問，就因為做了一個精裝，你的配套、規劃、園林、產品、服務都沒有變，價格就能飛起來？這是否在“拔苗助長”？如果買到這個盤之後，是否會被套牢，還得等解放軍？
三迪楓丹對於兩個點太多於自信，第一，是曲江二期的地段，王者榮耀；第二，是迷信裝修溢價，神之裝備。
價格必須匹配價值，中大國際九號能夠一平米五萬，不是因為只有地段好，還有很多原因，建築設計、大師參與、商業氛圍、裝修標準、設計創新（最主要是沒見過）......
—肆—
西安市場當下有些不自信，一些勇猛精進的樓盤，已經開始有意放慢步伐，追求快速出貨。但有些樓盤還沉浸在市場高燒的迷幻裡，想要藉助大量渠道分銷團隊，實現百團大戰，想要飛起來。
住房不炒，絕對不是一句空話，客流量銳減和市場明星項目放慢步伐已經給項目提醒，如果還是冒險前行，成本代價很高。
我們可以看到，不管市場吹什麼風，只要地段“合適”，價格在九千一萬，一定是爭搶。這也反映了樓市的一個實際情況，市場不缺客戶源，不缺登記量，缺的是性價比。
因為，即便是房地產有周期性波動，只要價格穩妥，客戶是無懼的，畢竟當下居住才是第一屬性，“租金平月供”是一個大眾追求。如果賬都算不過來，跌穿的風險始終存在。
當然，回過頭來看，如果是遠郊地段出現這種情況，不足一曬，因為價值認知不夠，房價過高必然不被接受。但曲江二期不同，2016年復甦之後，曲江二期一枝獨秀，幾乎撐起了東南半邊天，萬科城市之光、陽光城PLUS、曲江大城、陽光城翡麗曲江、金地風華、南湖意境、金輝世界城等等樓盤，
竟然出現了數千人搶房，人員團團圍住，房企被迫轉移開盤場地，最後房企管理層道歉才算作罷。但曲江二期比較尷尬，因為CCBD竟然沒有別墅盤（大華公園世家不算，誕生於CCBD之前）規劃，交通環境還欠缺，即便是綜合質素很高，這樣一個大片區仍然需要繼續成長，而不是過分透支，導致有價無市。
2013/2014年西安樓市衰敗，曲江二期也出現過集體淪陷，零首付、分期首付、維權鬧事等等，那個時候大家看不到曲江二期的未來。如今未來將至，曲江二期房價上馬，地鐵即將開通，商業相繼開業，但樓市總有波動，如果一大批房客被套住，是否會重演2014年？
西安樓市只是一個小盤，能夠遇到“否極泰來”，也會遭遇“凜冬將至”。面對通貨膨脹的洗劫，購房者都是“活在當下”，唯一不清楚的只是未來。
三迪楓丹近期意向度斷崖式下跌，我們看到的如果只是意象登記少，房源價格高，缺失性價比，就未免淺薄。
是否可以這麼理解，三迪楓丹給了市場一個信號，沒有品牌號召力的樓盤，即便是精裝修加持，14495元/㎡的價格在曲江二期也撞上了天花板？
對於曲江二期發展，歡迎留言交流，僅限於評論版塊！
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