隨著個稅起徵點在10月1日提高至5000元的消息最終落實，外界所期待的房貸利息、住房租金納入個稅專項扣除也進入倒計時階段。
目前來自高層的權威消息是，9月6日的國務院常務會議上指出，要明確將子女教育、繼續教育、大病醫療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養老人支出這6大專項納入個人所得稅附加扣除，以確保個稅扣除後應納稅收入起點明顯高於5000元。國常會還明確，專項附加扣除範圍和標準將向社會公開徵求意見後於明年1月1日起實施。
“如果政策如期落實，那麼對剛需群體而言，房貸利息負擔和租房壓力將有所減輕。”雅卓地產經濟研究院院長鄧浩志告訴時代財經。這意味著，四個月後，大量揹負房貸和房租壓力的居民就可以享受個稅改革的政策紅利。
國內已有先例
目前，房貸已經佔據中國家庭債務的半壁江山。上海財經大學高等研究院數據顯示，2017年，房貸與家庭可支配收入之比增加至71%。
如果推行房貸利息和住房租金稅前扣除，就意味著和五險一金一樣，居民可以在每月薪金收入中先扣除房貸利息、住房租金等支出，再進行結算個稅，這在一定程度上將有助於減輕購房者稅收負擔。
在國內，房貸利息抵扣個稅早已不是新鮮事，上海早在1998年就曾出臺過類似政策。上海規定，凡在1998年至2003年期間在上海購房並在上海繳納個稅的個人，可以在工資薪金、個體工商戶生產經營所得、勞務報酬所得等納稅項目上，均可通過“先徵後退”的方式享受部分個稅抵扣的政策。
同樣在1998年，天津推出住房公積金貸款利息抵扣個稅的政策。天津規定，利用公積金貸款買房的個人從每月工資、薪金所得的應納稅額中減除利息，綜合算下來，該政策讓購房者比原來少交約15%~25%的個稅。
此後，重慶在2008年以財政補助的形式出臺政策，對2008~2022年在主城區內購買首套自住房的居民施行補助，補助按年計算，以產權人支付按揭本息的第一個月起算，不間斷12個月為一個補助區間，之後的補助區間以此類推。
現在，上海、天津的相關政策已經成為歷史，但從2016年開始，房貸利息抵扣個稅的政策已被官方確定向全國推廣。例如，2016年7月22日，財政部財政科學研究所原所長賈康就表示，個人所得稅可抵扣房貸已經明確，至於推進時間，還要看個稅改革時間。“中央要求的時間是1年左右，但2016年可能趕不上了。可以確定的是，這種方案會在全國推廣。”此後，房貸利息稅前抵扣政策將在2017年年底付諸實踐的消息不脛而走，樓市隨之波動。
操作細節尚未可知
現在可以確定，房貸利息抵扣個稅的政策將於明年1月1日正式推出，但具體操作範圍和標準依然沒有明確。
“若政策不限制對象，高收入群體受益更顯著。”天風證券地產首席分析師陳天誠指出，不論按照固定貸款額度還是按照固定期限測算，一套總價 500 萬的房子，若貸款 350 萬，月收入為上海平均水平 7132 元/月的居民，月供 18575 元，每月房貸利息可抵扣節稅 108 元；月收入為 4 萬的居民，月供相同，每月房貸利息可抵扣節稅 2213 元；月收入為 10 萬的居民，月供相同，每月房貸利息可抵扣節稅 3984 元。這顯然有悖於公平。
值得期待的是，9月6日的國常會上將個稅草案中的“住房貸款利息或住房租金”這一項目，拆分為“普通住房貸款利息”和“住房租金”兩個項目。
雖然政策尚未公佈普通住房如何界定，但地方上已有參考標準。例如，上海規定普通住宅要同時滿足三個條件：五層以上（含五層）的多高層住房；單套建築面積140平方米以下；成交價低於所在區域住房平均交易價格1.44倍以下。北京方面也提出，普通住宅同時要滿足容積率1.0以上、面積在140平方米以下、成交價低於所在區域平均交易單價或套總價的1.2倍等三項條件。
這意味著，房貸利息抵扣個稅將會設置相關的限制措施，例如是否首套住房、住房面積、成交總價、抵扣年限等，在此基礎上按照一定比例抵扣。
“目前房貸利息抵扣政策尚處在過渡期，政策應優先照顧首套房的剛需，其次再顧及改善型住房群體。”同策研究院總監張宏偉告訴時代財經。
對樓市影響幾何？
實際上，1998年上海、天津先後出臺的房貸利息抵扣個稅政策，與當時席捲亞洲的金融危機不無關係，當年滬、津兩地在個稅政策的刺激下，樓市均出現回暖跡象。
而本次房貸利息抵扣個稅的政策，也醞釀於2015~2016年，當時多地將房地產去庫存作為“供給側結構性改革”的重要舉措。在這樣的背景下，多位專家認為推行房貸利息個稅扣除政策，有助於刺激需求，實現樓市去庫存。
例如，北京師範大學教授董藩曾撰文指出，房貸利息抵個稅政策可通過減輕居民稅負，達到增進內需的目的，有助於解決中國當時三、四線城市房地產庫存量過大的問題，提高居民住房自有率，若能及時推出，其現實效應將是巨大的。
任何事物都有正反兩面，南京大學教授劉志彪就曾撰文指出，如果出臺房貸利息抵扣個稅的政策，當然會激勵個稅繳納多者早買房、買單價高的房，但中國個稅徵收較多的主體主要居住在特大和大城市，因此首先利好的是一二線城市。而對於那些急需去庫存的三四線城市，大部分居民實際收入並不高，其個稅繳存也並不多，因此企圖利用利息抵扣個稅的政策，達到去庫存目的的意義並不大。
不過，與2016年不同，今年上半年一二線城市的房價已出現明顯降溫，三四線樓市也正迎來拐點，這種背景下，利息抵扣個稅政策，還會引起樓市鉅變嗎？
“這個政策不會導致房價上漲，因為它沒有改變供求關係。”鄧浩志在接受時代財經採訪時表示，“目前政策還是高度調控，部分市場需求無法釋放，房貸利息抵扣個稅只是幫購房者省了利息。省下來的這部分貸款利息不足以用於購房，只能讓他們加大消費，刺激經濟增長。”
張宏偉則告訴時代財經，明年一二線城市樓市大勢是下行的，在他看來，房貸利息抵扣個稅的政策對樓市大勢不會造成太大影響。
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