本文所稱的房屋買賣合同全稱為《上海市商品房預售合同》和《上海市商品房出售合同》，是適用於上海地區同開發商簽訂的房地產買賣的示範文本。其中，預售合同用於期房銷售，也就是正在建設中的房屋的銷售；出售合同用於現房的銷售，也就是未經預售階段的已經竣工的商品房銷售。二者大同小異，對比解讀會更加直觀。
面對佔有絕對優勢地位的開發商，瞭解合同的條款內容，規避相關的法律風險，才能有效的保護自己的私有財產。
第一條 甲方通過土地使用權 方式取得 區/縣 地塊土地使用權，並依法進行了土地使用權登記取得房地產權證，證書號為： 土地面積為 ，土地用途為： 。
甲方經批准，在該地塊上投資建造《 》（暫定名/現定名）商品房，主體建築物的建築結構為 結構；建築物地上層數為 層，地下層數為 層。
上述商品房已具備《上海市房地產轉讓辦法》規定的預售條件，
已批准上市預售（預售許可證編號： ）。
第一條 甲方依法取得 區／縣 地塊土地使用權（出讓合同編號： ），投資建造的《 》商品房已竣工，並辦理了新建商品房初始登記，取得了房地產權證（大產證）證書號： 。
簽訂技巧：
本條款是對於開發商取得項目的土地使用權、項目基本情況、預售許可證、大產證的情況介紹。
風險提示：
實踐中容易出現的問題：
1.土地性質是出讓還是劃撥；
2.土地用途是居住還是辦公等；
3.預售許可證、大產證的真實性；
老王建議：
1.購買前讓開發商出示《國有土地使用權出讓合同》、土地使用權證書、大產證原件才確認證件的真實性；
2.如果是劃撥土地，土地屬於劃撥方式的房子首次上市交易時，應當補繳土地出讓金。依據《城市房地產管理法》第四十條第一款規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
3.土地用途問題，如果用途是辦公，即使開發商改造可以居住也不要購買，不要被不限購、可居住的宣傳所迷惑。
典型案例：
一、開發商未取得商品房預售許可證明，合同無效。
（2017）滬0106民初20871號判決書認為，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。原、被告所訂《參建協議書》的實質是商品房預售合同。原告購買的是分隔後的商鋪，而被告取得的是塘沽路XXX號各層整層的預售許可證，該公司並未獲得將整層分割為各獨立商鋪出售的許可。因此，原、被告所訂《參建協議書》為無效合同。無效的合同自始無效，不能被解除，因此原告的該項訴請本院不予支持。合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。被告作為房地產開發企業對於《參建協議書》的無效顯然應承擔主要責任。原告在被告尚未取得商品房預售許可證的情況下即簽訂協議、支付房款，亦有過錯。《參建協議書》的無效導致的損失即約定房價與目前市場價格之間的差價應由原、被告按照各自過錯程度分擔，其中被告應承擔70%的損失，原告應承擔30%的損失。此外，在損失賠償問題上，還應考慮到原告僅支付了部分房款而非全額付款。對於“凱旋城萬豪公寓”三層商鋪目前的市場價格，因原、被告均表示不申請評估，上海市高級人民法院曾先後委託兩家評估機構對“凱旋城萬豪公寓”一、二層房產進行了估價，而後一次由上海國城土地房地產估價有限公司確定的2016年5月19日的市場價格與原告向法院起訴的時間更接近。此外，原告按照一、二層商鋪的平均價值來主張三層商鋪的價值，被告對此亦不認可，故本院認為原告要求按前一次由上海同信土地房地產評估投資諮詢有限公司出具的評估報告中“凱旋城萬豪公寓”一樓、二樓的平均價格每平方米77,800元主張三層商鋪的現有價值依據不足，綜合考量該地段同類房屋的市場價的標準，本院酌定“凱旋城萬豪公寓”三層商鋪目前的市場價為每平方米3萬元。因此，被告應賠償原告的損失金額由本院酌定為16.8萬元。
綜上，本院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定，判決如下：
一、被告上海萬豪置業有限公司應於本判決生效之日起十日內返還原告蔣良釵房款21萬元；
二、被告上海萬豪置業有限公司應於本判決生效之日起十日內賠償原告蔣良釵損失16.8萬元；
三、對原告蔣良釵的其餘訴訟請求不予支持。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費24,992元，由原告蔣良釵負擔20,792元，被告上海萬豪置業有限公司負擔4,200元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數或代表人的人數提出副本，上訴於上海市第二中級人民法院。
二、劃撥土地上房產買賣合同效力及補交出讓金問題。
（2015）金民三（民）初字第3547號判決認為，導致合同無效的違法內容必須是違反效力性強制性法律規定，但根據“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金”的法律規定看，該規定不屬於效力性強制性法律規定，該規定對劃撥土地上的房屋並非絕對禁止轉讓，如果有批准權的人民政府准予轉讓的，只要辦理土地出讓手續、繳納土地出讓金後即可轉讓。同時，根據物權法的規定，建築物轉讓的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。本案中，《某實業發展有限公司股東會決議》約定將（2002）第005788號《房地產權證》中記載的全部房屋和土地出售給原告，系原、被告真實意思表示，雖未辦理相關手續，但不違反法律和行政法規的效力性強制性法律規定，應確認有效，故對原告要求確認《某實業發展有限公司股東會決議》中關於將“（2002）第005788號《房地產權證》中記載的全部房屋和土地出售給原告”的決議內容有效的訴訟請求，應予支持。但由於轉讓房地產時未履行報批手續，也未辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金，故原告要求確認（2008）第015840號《房地產權證》中記載的全部房屋和土地歸原告所有的訴訟請求，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條第一款、《中華人民共和國物權法》第一百四十七條、《關於適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第十四條的規定，判決如下：
一、確認原、被告於2008年5月28日簽署的《某實業發展有限公司股東會決議》中關於“被告將（2002）第005788號［現變更為：（2008）第015840號］《某房地產權證》中記載的全部房屋和土地出售給原告”的決議內容有效；
二、駁回原告範某某的其餘訴訟請求。
三、商住兩用房屋的買賣問題。
（2017）滬0117民初16434號認為，原、被告簽訂《上海市商品房預售合同》系當事人的真實意思表示，於法不悖，應屬有效。雖然合同中載明係爭房屋，政府批准的規劃用途為店鋪，但根據兩被告陳述，原告在銷售現場對外宣稱係爭房屋可以商住兩用，而原告購買係爭房屋的目的是作為住宅居住使用，因係爭房屋被政府列入清理整頓“類住宅”專項整治範圍，致使兩被告無法辦理購房貸款，從而導致原告的購房目的不能實現，故兩被告未能按約向原告支付購房款，屬於不可歸責於當事人的事由。關於合同附件一第1條第⑶款約定的內容，兩被告未能獲得銀行貸款並非是兩被告自身原因造成的，而是因係爭房屋被政府列入清理整頓“類住宅”專項整治範圍，無法辦理銀行貸款。另外，本院注意到合同附件一第1條第⑶款約定的有關內容，系原告為了重複使用而預先擬定的格式條款，原告在與兩被告簽訂《上海市商品房預售合同》時沒有與兩被告進行協商，原告無證據證明其已採取合理的方式提請兩被告注意，綜上，原告的訴訟請求，本院不予支持。根據《合同法》有關規定，兩被告在不能實現合同目的的情況下，有權要求解除《上海市商品房預售合同》，故兩被告要求解除《上海市商品房預售合同》的訴訟請求，本院予以支持。合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。因此，兩被告反訴要求原告返還購房款的訴訟請求，本院予以支持。根據本案查明的事實，兩被告已向原告支付的購房款為3,198,226元，故原告應將3,198,226元購房款返還給兩被告。關於兩被告向案外人易居臣信公司支付的60,000元服務費，被告可通過其他法律途徑解決，本院在本案中不予處理。
據此，依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第九十四條第(一)項、第九十七條、第一百零七條的規定，判決如下：
一、解除原告(反訴被告)上海豐旭置業有限公司與被告(反訴原告)張厚成、孫曉琳於2016年10月29日就坐落於上海市松江區九亭鎮蒲匯路XXX弄《萬和廣場》6號1層XXX室房屋簽訂的《上海市商品房預售合同》；
二、原告(反訴被告)上海豐旭置業有限公司於本判決生效之日起十日內返還被告(反訴原告)張厚成、孫曉琳購房款3,198,226元；
三、駁回原告(反訴被告)上海豐旭置業有限公司的全部訴訟請求；
四、駁回被告(反訴原告)張厚成、孫曉琳的其餘反訴請求。
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