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最近，濱河國際新城出現了兩個“異類”，一個是中海萬錦公館，一個是融僑府。
7月，中海萬錦公館開盤，高層精裝低至16100，成為濱河房價的底。
9月，融僑府開盤，高層毛坯低至15500，濱河房價的底又降了。
濱河房價的底，從17000，降到16000，再降到15500，只用了短短兩個多月的時間。
為什麼會開出這樣的價格？是中海和融僑的地塊不好嗎？是它們的地價便宜嗎？
並不是！
這是經開濱河國際新城從2014年到2017年的土拍情況。
從表格中的每畝單價和樓面價這兩欄就可以清楚看到，中海和融僑的地價並不低。中海的樓面價9000出頭，融僑更是接近10000！
大概算一下，中海高層開16000多，融僑高層開15000多，其實是不賺錢的。
那為什麼還會出現這樣的現象？下面我們來好好說一說。
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曾經，濱河實現自己的輝煌，也同樣只用了短短兩年多的時間。
在鄭州，一個區域的樓面價從1000漲到10000需要多少年？
中原區說，要十二年；
鄭東新區說，要五年；
但有一個區域，只用了兩年半！
那就是濱河國際新城。
從2014年2月濱河的樓面價1054，經過2016年7月連爆三個地王，2017年，濱河的最高樓面價達到10544。不多不少，整整翻了10倍！
這個神奇的區域，僅僅用兩年多的時間就走完了其它區域五年甚至十幾年才能走完的路。
濱河國際新城作為一個新區，基本上是一張白紙全面開建。在白紙上作畫最大的優勢就是可以免受當下環境中的條條框框，在較大的空白空間裡，重新塑造出一個規規整整的城市新區。
比如，大空間綠化生態體系的重新塑造——蝶湖、荷湖雙水系。
比如，地下綜合管廊工程。
這兩個工程都只有一張白紙上才能塑造出來。
而且，根據濱河當前的規劃，我們發現這裡絕大多數的土地指標容積率都在2.5-3.0之間。對於居住型社區來說，2.5的容積率是一個相對非常舒適的土地指標，也是很容易實現高品質、高舒適性社區的土地指標。
所以，這裡只要是市場化拍出來的項目，都在逐漸高端化。
亞新海棠公館，戶型140㎡起步，洋房180㎡、200㎡，純粹的高端大平層，堪比北龍湖的戶型面積段。
康橋美廬灣，要做頂豪大平層社區，185㎡起步，層高3.1米，應該是濱河產品之最，價格之最。
中建觀湖國際三期 ，據說要做純高端，面積150-230㎡，均價2.5萬起步。
濱河的區域指標很適合做這種中低密度、擁有開闊社區空間和舒適社區氛圍的社區共同構成的品質社區。
所以，這是濱河的一個趨勢，改善盤越做越高端。
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而濱河的另一個趨勢是，開始出現像中海萬錦公館、融僑府這樣更偏剛需的樓盤，與高端改善盤“雙軌制”並行。
先說融僑府。
融僑府佔地59畝，容積率2.5，做什麼產品好呢？下面就是融僑府最終的效果圖。
融僑府一共規劃了5棟高層和6棟洋房，加上一棟商業。猛的一看，和亞新海棠公館的排布差不多。下面就是亞新海棠公館的效果圖，是不是很像？
但如果再仔細一看戶型，會讓你大跌眼鏡。
戶型都還不錯，沒啥可挑剔的，但，有點偏剛需了。
融僑府的高層規劃了三種戶型，分別是88㎡、118㎡和133㎡，其中主力戶型是88㎡的小三房。洋房有136㎡和141㎡的四房，主力戶型是136㎡四房。
這樣的戶型面積段確實有點太小氣了。要知道，亞新海棠公館最小的戶型都是140㎡，南邊的康橋悅蓉園最大也到180㎡了。而融僑府高層佔比最多的竟然還是小三房，等於又重新回到濱河剛開始的年代了。
特別是融僑府高層最大的133㎡四房，甚至比中海萬錦公館142㎡四房還小了快10個平方，明顯是在拼總價戰！133㎡的四房得多擠啊，按75%得房率計算，套內面積還不足100㎡，設計成四房？！
▼融僑府133㎡四房VS中海萬錦公館142㎡四房
其實，融僑的施展空間是有的，樓面價9900多，比中海還高了將近1000塊錢，甚至高於康橋悅蓉園和亞新海棠公館的樓面價，可最終卻做出最剛需的產品。不說對標亞新海棠公館了，面積段還不如以“控成本”著稱的中海闊綽！
再說中海萬錦公館。
萬錦公館總佔地78畝，綜合容積率2.99。從下面的效果圖可知，中海的住宅和商業佔地基本一分為二，東邊是40年產權的商墅，西邊是70年產權的住宅，中間以軟隔離的形式區分開。
很明顯，中海這個盤把主要的贏利點放在了商業部分的商墅身上。但商墅的容積率很低，那按此反推，住宅部分的容積率肯定高於2.99了。所以，中海的住宅部分規劃了8棟34層的高層。
這部分高層住宅沒什麼亮點，平平淡淡，戶型有89㎡，105㎡，125㎡和142㎡。這些都是市場的主流戶型，一看就是靠小面積段跑量回款。而戶型最大面積142㎡，和最小面積140㎡的社區，交房後完全是兩個概念。
所以，現在的濱河，呈現豪宅與剛需並行的“雙軌制”市場。
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為什麼會出現這種情況？為什麼一向以“北龍湖第二”自居的濱河國際新城開始出現一條剛需的分支？
關於這種現象，我主要想從以下這幾個方面來解釋。
第一，限價的原因。
當初，在拍中海和融僑這兩塊地的時候，是有附帶條件的。
在區域內在售房源限價18000的同時，中海拍得的地塊樓面價9000多，競綜合房價16000多，融僑地塊樓面價9900多，競綜合房價17000多。
在限價的情況下，開發商為了保證利潤，只能拿產品做讓步。於是就出現了大量這種89-120㎡的剛需標準面積段。
特別是中海，作為央企，更要響應號召，做出表率。
第二，市場確實轉冷了。
高潮退去，一波接一波的史上最嚴調控，一波接一波的嚴打地產亂象，不得不承認，市場轉冷了，包括濱河。
融僑府15500的價格，開盤效果都很一般，其他的高價項目肯定也好不到哪裡去。不出意外的話，下半年濱河變相優惠的現象會增多。
比如，現在2萬多的亞新海棠公館，三四千的精裝已經可要可不要了；中海萬錦公館也可以買到毛坯房了，想要裝修的話，每平加300就可以了；拓豐祥和居已經開始有首付分期了；信保春風十里二期17000的價格目前已經出現回調……
在市場趨冷的現狀下，利率還在漲，這時候就要學會控制面積，控制總價。而中海和融僑所採取的策略是最安全的。因為他們選擇的戶型都是最好賣的戶型，極好的控制了總價，以價換量。
第三，早期拿地的房企有天然的成本優勢。
濱河早期拿地的房企，除去已經賣完的康橋悅城、綠地瀾庭，現在還在售的，比如2015年8月就已經拿地的康橋美廬灣，樓面價只有3300！比如，2015年12月拿地的海馬青風公園，樓面價只有4700！
它們的樓面價都只有中海和融僑的一半，它們有天然的成本優勢，它們的土地沒有那麼多的限制，更容易做出高品質的產品！
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如果說中海開出這樣的價格有可能是作為央企，需要在這個市場節點做出表率，那麼，融僑的價格更加夯實了濱河國際新城的價值！
不得不承認，即便有軌道交通的串聯，濱河與鄭州主城區的空間距離卻始終存在。從目前來看，濱河也是無法滿足基本的居住條件的，起碼需要3-5年的時間沉澱。
看一看目前與濱河同等區位條件下的其他區域，常西湖房價基本在一萬四五，連霍北房價基本在一萬五。距離主城區更近，配套略有成熟的管南，房價也基本在一萬四左右。
也許，只有市場迴歸冷靜，才能看清一個區域真正的價值！也許，中海、融僑的價格，才是濱河該有的價格！
但是，低價註定和品質是背離的。
現在買濱河的應該清楚，樓面價都接近一萬了，房價只賣一萬五六。如果你是開發商，你會怎麼做？
所以，一分價錢一分貨，品質不要要求太高，園林、建材、精裝，不要要求太高，交房後也不要和同區域的康橋、海馬對比了。
最後，我希望，就算價格變低了，開發商們也能堅守住最基本的底線！
鄭州樓市（zzloushi),擁有60萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
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