产业地产做不好，是为什么？
上到老板，下到销售，几乎每一个从业者都问过自己这个问题。产业地产也因此分为几大派别，有的以规模化起家，有的以服务为亮点，有的以金融运作为核心，更多的是摸不着门道的企业，只能走回老路子，用做地产的套路做产业园区，不求无功，但求无过。
现有的产业地产发展模式存在的问题还很多，比如发展周期长、收益能力差、人口不足等等。如何将产业园区变成真正宜居的产业城市，甚至将产业园区直接融入城市，是产业园区的主导者需要考虑的问题。合理的规划、多样的配套、平台的建设都是可以采用的手段，但是中邺认为，最重要的也是最核心的问题还是在产业本身。
产业基因——产业地产的身份证
产业基因是产业地产区别于其他地产的重要特征之一。产业园区只有深植于产业、深耕于产业，顺应时代大趋势，通过促进产业的发展、产业的整合、产业的转型升级来实现自身的发展，才是正道，才会有活力，也更持久。
产业地产本身的定位实际上是利用地理空间优势，实现多种产业上下游的融合。但是现在的很多园区的产业功能过于单一，连产业链条都尚不完善，规模效应和协同效应无法得到体现。而未来的产业地产方向，势必是多元产业上下游形成的产业网，相互联系沟通的产业新城模式。
在中邺看来，最优秀的产业园区将会是能够从产业发展的高度出发，加强供应链上下游企业之间的协同，从产业链整合的高度通过组合投资促进整个产业的升级发展。同时，产业园区协助打造各细分行业的龙头企业，也会加速战略新兴产业的形成，站在产业链生态圈的高度，做有效的资源配置和整合。
产业地产这个行业已不是新兴市场，经过时间的沉淀，大浪淘沙，早年间的过度膨胀现在已经逐渐冷却下来。烂尾的园区和过时的模式会被市场抛弃，市场集中程度和成熟程度都会不断提高，多元产业上下游形成的产业网，相互联系沟通的产业新城模式全面实现已经不再遥远。
产业投资——产业地产财务模型的关键所在
产业基因对于产业园区如此重要，那它能为产业园区带来什么好处？首当其冲的，就是产业投资。
以张江高科为例，据张江高科2016年报表披露，张江高科实现投资收益7.97亿元，占利润总额的56%，投资收益首次超过地产营业利润。产业培育方面，通过创建895创业营，吸引相关优质创业项目入驻。并通过与国内外科研机构的多样化合作，吸引海外创业者来中国拓展市场、对接资源、落户国内，同时努力尝试把国内的好项目送出去。金融渠道打造上，张江高科针对不同企业在不同时期的融资需求，以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与多个外部金融平台合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。
产业地产之所以难做，其中一个原因在于盈利模式，说白了就是赚钱难，而优良的产业基因能够为产业地产的产业投资模式打下良好的基础，为园区长久的运营提供有活力的盈利来源。
产业投资业务指南
如上文所说，当我们找到良好的产业基因，理顺了产业园区的产业架构和产业链之后，如何实现产业基因向产业投资的转变呢？
首先，要搭建全方位、多梯次的金融服务体系，横向可以对接到所需的每一项产业，纵向可以覆盖到企业发展的每一个阶段。如深投控公司目前正在搭建的从种子基金、天使基金、到风险基金、私募基金、并购基金的千亿级战略基金群，并建立起本部直接投资、产业集团投资及投资基金投资的三层投资架构体系。通过基金群及投资架构的建立，投资业务能深入到战略性新兴产业及未来产业的方方面面。
其次，要组建专业化、市场化、国际化的投资团队。投资团队要在政策把控、产业研究、项目遴选、尽职调查、投后管理、合理退出等方面具有深入的理论和实践功底，以专业化的眼光看项目的当下，以市场化的眼光看项目的未来，以国际化的眼光看项目的边界。
再次，构建孵化投资一体化体系。利用自身可以提供物理空间的优势，通过内部自创或者外部引进众创空间、孵化器、加速器的形式，孵化培育一批符合园区定位的初创项目，通过提供各种服务尤其是金融服务早期介入项目，成为创业企业的空间合伙人、时间合伙人，助力创业企业发展壮大，从而实现退出盈利的目的。
随着金融产品的不断创新，中邺相信未来会有更多的、更容易实现的盈利模式涌现出来。当盈利不再成为产业地产的痛点时，文章开头的产业园区灵魂拷问才会有解答。
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