鄭州有不少好學校。但，家長公認的，老破舊成交好的，小學初中都拔尖的，被稱為頂級學區房的片區還就是那麼幾個。
金水區的文化路一小+省實驗中學片區，緯五路一小+鄭州八中片區，優勝路小學+鄭州七中片區，中原區的互助路小學+16中片區，伊河路小學+19中片區。
從2016年開始，每半年時間，我都要去這幾個片區轉一轉，看看市場情況。
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頂級學區房價格漲跌大數據
上週，再次探訪這幾個片區，是我近幾年，見到這些片區最平靜、最理性的時期。
是時候，要把這些學區房，尤其是老破舊學區房給拋掉，去置換更優質的資產。
文一+省實驗中學
這個片區的二手房價格一直是鄭州所有老牌學區房價格的制高點。
文化路一小
2016年7月
當時，鄭紡機地塊引發的效應還沒有波及二手房，整體價格平穩。兩個月後，二手房大規模反水開始出現。
文一、省實驗雙學區房，房齡都不小。98年竣工的外貿學校家屬院，一套99㎡三房要價175萬，單價1.77萬。03年建成的勞教所家屬院，在區域內房齡很小，80㎡兩房要價148萬，單價1.85萬。
雙學區房整體均價1.65萬-2萬之間。
這個價格是什麼水準？
當時，同一區域，英地天驕華庭、建業二號城邦均價在1.6萬-1.8萬之間。英地天驕華庭當時大部分二手房還帶有文一、省實驗的學位，建業二號城邦二手房不能使用學位。
對比同一區域內，不是雙學區房的老破舊，溢價率100%。
2017年3月
二手房經歷了9月、10月的瘋狂反水，成交量下跌，房價攀升到最高點之後，趨於冷靜。
這時，文一、省實驗的雙學區房價格攀升到2.6萬-2.8萬。當然，這是掛牌價，實際成交併沒有很火爆。
相比2016年7月，區域內的雙學區房漲了60%。這個漲勢與當時二手房平均漲勢持平。
2018年年初
區域雙學區房，價格2.6萬-3.5萬之間，均價3萬。個別房源要價超過3萬。政法幹校59㎡房源要價205萬，均價3.4萬。勞教所家屬院要價3萬5。
這個階段，大戶型房源沒有出現明顯上漲，還有還價空間，但小面積房源單價基本都能達到3萬。
2018年8月
外貿家屬院71㎡，要價180萬，單價2.5萬，可商量。勞教所家屬院88㎡，報價290萬，單價3.2萬，可商量。實驗中學家屬院80㎡，要價270萬，單價3.3萬。
對比年初4月，價格稍許回落。而且中介說，這個價格還可以低，可以商量。
英地帶學位的二手房已經不多，比不帶學位的二手房每平米多3000元。
文一+省實驗片區二手房房價趨勢圖（2016-2018）
注：二手房一房一價，數值為平均數值，僅供參考。
目前，周邊一些房源已經改為出租為主。區域內老破社區環境維持得還不錯。
緯五路一小+鄭州八中片區
鄭州八中
同在金水區，周圍多機關家屬院，周邊有地鐵1、2號線，學校有省實驗幼兒園、緯五路一小、緯三路小學、緯一路小學、鄭州八中等，位置不錯。
2016年7月
該區域價格比文一、省實驗片區稍低，當時緯五路一小、鄭州八中雙學區房價格在1.45萬-2萬之間，2萬頂天。緯三路小學、鄭州八中價格在1.3萬-1.45萬之間，緯一路、鄭州八中基本在1.5萬-1.7萬之間。
當時，管南三俠的價格還在11000元，還沒有暴漲。
2017年3月
經歷鄭紡機地塊引發的漲價效應、大量二手房反水影響，區域內房價基本攀上2萬，稍新小區價格在2萬5。
對比2016年7月價格，漲幅在40%左右，與當時二手房平均漲幅持平。
2018年年初
一年時間，這個片區房價又有小幅上升，價格在2.45萬到2.8萬中間。比如八中家屬院，46平的小房子，單價高一些，2.8萬，總價130萬。河南日報社家屬院單價2.53萬，金元公寓價格在2.8萬，其他一些老的家屬院在2.45萬-2.5萬。
2018年8月
河南日報社家屬院，劃片緯五路一小、八中，94平的房源，要價225萬，單價2.3萬，已經有了小幅回落。省政協家屬院，劃片緯一路、八中，57㎡，要價140萬，單價2.5萬。咖啡公寓，劃片緯三路、八中，45㎡，要價102萬，單價2.3萬。
大部分房源都有砍價的空間。
緯五一+鄭州八中片區二手房房價趨勢圖（2016-2018）
注：二手房一房一價，數值為平均數值，僅供參考。
目前，區域內可供出租的房源不少。出售的學區房，小戶型偏少。
伊河路互助路片區
伊河路小學總校
這個片區有鄭州最著名的小學，伊河路小學、互助路小學，搭配19中和16中。學區房曾經性價比很高，而今，對比新房，也沒有性價比可言。
2016年7月
互助路小學、鄭州16中的房價，比如說16中家屬院，價格還不到1萬。互助路小學家屬院50㎡的兩房，總價51萬，單價平均1.02萬。
伊河路小學、鄭州19中的學區房稍微高一些，但也不到1.1萬，比如市委北院，棉麻公司家屬院，價格在1.06萬，和1萬。鄭州外國語中學的學區房價格在1.3萬左右。
當時這個片區學區房的價格和管南新房價格持平。
2017年3月
2017年3月，區域內學區房已經到了1.4萬到1.8萬的價格了。
對比2016年7月，價格漲幅也是40%的二手房平均漲幅。
2018年年初
互助路小學的學區房價格基本上是1.4萬到1.5萬的平均價格。伊河路小學的稍高一些，像中原新城的學府一號、鄭報家屬院這類稍新小區，價格在1.8萬-2萬之間。老一些的家屬院，比如棉麻公司家屬院單價在1.5萬-1.6萬。
2018年8月
上週，再次到訪了這個片區，與2018年年初的價格基本上是持平的。
伊河路小學的學區房的價格基本上在1.6萬左右。鄭州晚報社家屬院的價格在1.8萬，基本上與之前是持平的價格。
老破社區價格回落較多。
伊河路學區房價格變化趨勢圖（2016-2018）
注：二手房一房一價，數值為平均數值，僅供參考。
原來伊河路小學附近有多個小型二手房中介，現在都已經改成小吃店等。伊河路小學、互助路小學在西區有分校，分校和總校聯繫緊密，家長比較滿意，對於總校的學區房執念不大。
附近老社區
附近稍新社區
2
學區房買賣現狀
接下來，講講我遇到的幾個實際案例。
文一、省實驗片區
外貿學校家屬院一套73㎡的房子，18年3月底掛的牌，單價2.9萬，帶看過四次，還沒有成交。
同樣在這個小區，某中介最近的一次成交發生在3月底，一套35㎡的房源，成交價119萬，經歷兩個月的週期，總房款降價6萬的價格順利出手。
緯五一、八中片區
有個業主在7月初將自己位於咖啡公寓的房子掛了上去，但是，一個月，只接待了兩組看房的客戶。這兩組客戶，自用上學，但最終都沒有買。
為什麼？一來價格不低，這個價格放在其他區域，基本上都能買個各種設施不錯的新房了，二來，咖啡公寓的房子已經有10年房齡了，除了學校，沒有優勢。第三，家長都是很理性，權衡各種信息，最後還是沒買。
伊河路互助路片區
有個朋友，一直想把伊河路小學的老舊學區房給賣了，然後置換一個西區的改善房源，但已經掛出去了一年了，並沒有成交。
這個區域的中介告訴我，趁現在，趕緊把房子掛上去，還能高高興興賣出去，再過幾年，就不見得了。
你目前，還能看到的現狀是：
這些頂尖學區房的房齡越來越大，很多貸款年限不長，甚至不接受貸款。
這些老房子，往外掛的房源，小面積、低總價的已經稀缺，大面積的較多。
不少社區的房源已經改售為租，做午託、打印店等等。
越來越多的中介開始開展新房業務。
我問中介，現在這市場，掛個什麼價格好出手？
中介回：這我可不敢給你保證。
3
最後，我們縷一下思路
最後，我們來縷一下思路。
這個時候，買高價學區房合適嗎？
除了對名校老校區有超高執念的人，其他人都不適合，而且如果手裡有空置的老破大學區房，該拋了。
這些老破學區房最大的價值是上名校。
一旦，多校劃片的政策出臺，一旦，劃片區域改動，一旦，落戶年限有要求....
你買了學區房，也不一定就能100%上名校。
而且：
好學校片區不是一成不變的，這些學校為什麼叫好學校，很大原因是生源很好。隨著省、市行政、機關單位搬遷，隨著北龍湖名校扎堆開學，再有5年到10年的時間，鄭州的頂尖學區是否會發生顛覆性變化？
這些房子目前的報價都不低，與限價下的新房相比，除了學校是絕對的優勢，沒有其他優勢，性價比太低。
買個有小學、中學配套的新房入住。還可以通過其他方式入學，比如擇校、上民辦學校都是各種途徑，甚至有些家長開始給孩子辦理其他省市的戶口，為了方便高考。
現階段的家長明顯很理智，很冷靜，不會單單為了學校豪擲千金。這是個好事兒，但也請注意，在選擇新房時，一定優先選擇有小學、中學資源的，保證最基礎的就近入學。至於所簽約的某某名校，不要抱有太大希望，不要因為某某名校而去給過多溢價掏錢。
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