预售制迎变局？专家：立刻取消，50%房企将死亡？

成就无数房企的“楼花模式”将迎来变局。估计这几天你的朋友圈，你的地产界朋友讨论比较热门的话题就是——取消预售制

近日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）引发广泛关注。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。该材料拟于9月25日上报住建部。

广东省住房城乡建设厅拟订的材料——建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售，并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

什么是预售制？其实是开发商又从买房人手里借了很多钱，从银行借了很多钱，提前来建房子，说白了就是开发商不花一分钱，高杠杆建房，等房子建好了，然后买房的人才能住进去，开发商如果跑路，则银行受损，买房人受损。

这样一说很多购房者就纳闷了“购房者又不傻，怎么会同意这样不公平条件”，其实预售制虽然对购房者有一定风险，但是同时购房者也能提前享有买房的权利，挑选优质的房源。

其实预售制度是霍英东发明的，是港英时期、房地产商在资金不够的情况下以信用为担保的一种融资手段。上世纪50年代，霍英东在香港首创“楼花模式”，日后被深圳移植，随即在内地开花结果，成就了无数“宇宙级”房企。

专家观点

观点一：张大伟：当下如果取消预售制，起码50%的房地产企业将倒闭。

张大伟先是肯定了预售制的功劳——但在过去几十年，预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价！

从过去历史看，预售制度的确问题非常多，当下房地产市场各种质量问题，交付问题，基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多。

房地产市场对预售制度非常敏感，特别是强调高周转和高负债的企业。张大伟认为，取消预售制度，将加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。从短期来看可能性不大，因为当下房地产市场依然中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售，有利于资金宽裕的国企，大企业。对小企业来说是灭顶之灾。所以他觉得

虽然全面实施取消预售制度的可能性不大，但在部分城市试点的可能性则明显增加。张大伟建议，预售制度不应一刀切取消，但应该逐渐加大规范范围。

观点二：严跃进：

严跃进认为，现房销售模式将更加成熟，而预售或者说期房制度会更加不适合。

严跃进分析认为，广东此次建议，预计获得审批的可能性很大。

而从企业的运作情况看，势必需要高周转。否则慢悠悠的开发模式，资金压力会很大，因为没有预售的概念后，企业资金回笼的周期将来场。

而新销售方式，会使“讨价还价”的模式形成，房屋一手交钱、一手交货”的，定价机制更加透明，此时市场将出现“一分钱一分货”的定价模式。政策本身并不带来房价的上涨或下跌，但是更容易给不同产品进行定价。

“比如说房屋质量不好，购房者不像过去预售那样，认购比较被动，现在对于一些定价偏高的项目，可以拒绝认购，这样价格也容易下跌。而好的项目，可能在意向认购的挑选中，也会逐渐提高价格，但还是吻合基本的定价规律的。”严跃进表示。

取消预售制到底对楼市有什么影响，房价到底是涨还是跌？

小编觉得，取消预售制也许预示着，中国的房地产需要进入一个新的时期，叫寡头垄断时代，过去的黑开发商太多了，各位深有体会吧。将来的新时代，开发商一定会更有责任心，房子品质也会越来越好，同时，价格也会更高。

当然，房价高并非是取消了预售制所导致的房价高，而是因为中国房地产行业的发展到今天的一个产物。

综上，房价不会因为取消预售制而大涨或大跌（时机问题），未来一两年，国内楼市平稳乃至下跌都是常态，在这个过程中政府会适时降掉房地产行业的内部杠杆。

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