兩場秋雨，讓西安一下子“進入深秋”，不禁讓人瑟瑟發抖。最近西安樓市，無論新房還是二手房，也讓人覺得越來越冷，有人預言“西安樓市將入冬”，是否會這樣呢？
其實，在2016年底房價開始騰飛之前，西安曾經歷過兩年多的漫長“冷凍期”，不過人都是健忘的，就連不少地產從業者，在“瘋狂”樓市中浸潤了兩年，如不細思，也只覺那時候的“冷”，彷彿已經遙不可及，竟然不像是真的發生過一樣。
然而，兩三年真的遙遠嗎？
2018年底，西安樓市究竟會“微微涼”還是“冷刺骨”？
房價降、賣不動，這才是“冷凍期”
在並不遙遠的2014-2016年，西安樓市經歷過一場“嚴冬”。
1
房價跌回四年前
據統計，2010年、2011年、2012年、2013年的西安在售樓盤房價分別為6834元/㎡，7270元/㎡、6992元/㎡、7296元/㎡。
而2014年底，西安房價僅6878元/㎡，跌至2010年的水平。
那之後，西安房價連續兩年幾乎未漲，2015年均價6501元/㎡，2016年均價6602元/㎡，漲幅1.5%，這漲幅估計還是建築材料等漲價導致的。
2
頭等大事“去庫存”
冷凍期，大家天天叫嚷著要去庫存，開發商為了衝任務，無一例外都是“惠動全城”。
那時候均價六七千元，涇渭某盤一個月僅賣2套，那時候南三環的房子4字頭廣告掛滿整個子午大道；那時候沒通地鐵3號線，滻灞的樓盤不過五千元，北二環某售樓部為攬客推出5折房源......
2015年西安商品房銷售面積1583萬平方米，對比2017年回暖期的全年商品房銷售面積2510萬平，少了58.5%，確實差之甚遠！
是誰不願接受，樓市“平穩”才正常？
西安樓市經歷了兩年市場的瘋狂，可對於房企或者個人，如果把瘋狂當成成功的標準，吃虧的只會是自己。
“由儉入奢易，由奢入儉難”，這句話放到如今的樓市上，太適用不過了。
體驗過房子不需要賣，全款客戶還要拼關係，經歷了連客戶都不用挑，只管搖好順序等著選房，要想回到產品慢慢做、房子慢慢賣的狀態，好像一下子適應不了。
高週轉原先只是一種能力，嘗試過以後就很容易變成一種癮，槓桿原先只是一種金融手段，加過之後卻停不下來，借別人的力，得自己的意。
買賣房子也是。買到一套房子就賺上幾十萬的念頭，應該還在好多人的腦海裡；賣完一個樓盤只需要幾個小時甚至幾秒種，也仍刻在各大售樓部的現場。
經歷這些時，是否該回想一下一天能賣出一套房的歡欣雀躍？那個時候手機短信用得還比較多，每個老總在傍晚總期待收到這樣的彙報短信。
是不是覺得像隔了一個世紀般久遠？
目前的西安，何談“入冬”，都還在重回正常的市場狀態。
最近，西安出現了一些挺好的苗頭，投資投機的群體被嚇退不少，買房也不是閉著眼睛了，或多或少會猶豫下買哪個。與此同時，也已經有人在談崩盤不遠矣。還有更多人深深覺得降價通道已經打開，不需要搖號的樓盤越來越多。
房子是用來住的，開發商也是一個個市場化的企業，誰又能確保“穩賺”，尤其是造出劣質產品，還希望賣個好價錢？
從“涼”開始，西安樓市將如何走？
有不少人想探底，西安樓市究竟會冷到什麼程度？理性來講，這句話應該是，西安樓市怎樣才算“迴歸正常”？我們從以下三個觀測點，來看看西安樓市走勢。
第一，拿地價。
縱觀去年至今年，開發商的拿地情況，可謂集中向周邊擴展的趨勢明顯，其中灃東、高陵、臨潼成了熱門，再擴大也不乏周至、寶雞等地。從拿地均價來看，去年到今年樓面價基本都在3500元/㎡左右，拿地價相對2015-2016年的西安市區樓面價2000元/平方米上下，差距還是頗大。
我們之前也給大家計算過購房成本，基本上樓面價佔到房價構成的30%左右，由此可看其重要性！以3500元左右的樓面價算下來，房子的成本約在8000元/平方米左右，由此可見，
如果這批土地開發商要是保本的話，至少價格也得在8000元/平方米上下。如果僅從目前的拿地價看，2016年房價6字頭，估計是難回到了。
第二，庫存量。
按照今年西安市住房供應計劃，將有22萬套，而已過去九個月，到現在實際供應量僅僅過半，這些量很可能壓到下半年或者明年。
同時，據粗略統計，按照目前開發商近一年來在西安的拿地情況，已經有500億扔在土地上了，按照開發商拿地到銷售一年左右時間來算，這批房源量也不會少。
綜合這兩項數據，接下來兩年，會有大批量房源推出，去庫存會不會又一次成為樓市最頭疼的話題呢？
第三，二手房交易行情。
進入秋涼後，西安二手房價格貌似也不再堅挺了，朋友圈裡
降價銷售二手房的消息真是不少。
按照這個價格，金科天籟城102平的房子，總價130萬，成交均價約在12700元/㎡左右，而目前城北的新房均價為12752元/㎡，新房二手房價格相差無幾，可見價格倒掛的現象在慢慢消退，二手房價格在逐漸迴歸理性。
第四，普通新房的表現。
目前，西安新房市場需要搖號的盤也有，但不是那麼多了。有些品牌樓盤打折出售賣不出去，也有一千多人搶幾百套房的現象，可謂幾家歡喜幾家愁。
從近期公示的新盤來看，7字頭的品牌盤、三環內的相對好地段盤又開始重出江湖。還有部分樓盤，雖然不是一天清盤，卻仍能一天賣掉絕大多數房源。也有部分樓盤，上演了473套房，18人登記，0人核驗的“慘烈”場面。
從新房市場來看，目前的形勢也是分化明顯，高性價比的仍然供不應求，有些不可高攀的或是不能低就的就門可羅雀了。
直面房價，西安會重返2016嗎？
如果西安樓市真的迴歸理性和正常，那麼拉回到大家最關心的話題，西安房價會重返2016嗎？
針對這個問題，陝西省社會科學院學術委員會副主任張寶通認為，西安房價回到2016基本是不可能了，這一波樓市遇冷是由兩個方面引起的，一方面是宏觀形勢，也就是國家宏觀調控政策引起的，另一方面是北上廣深房價回落波及西安造成的，不是西安本土的供求形勢造成的。現在西安是國家中心城市，人口在大量流入，應該不會出現2016年那樣的市場環境，只是暫時冷卻了，大家在觀望罷了。
根據西安樓市情報主編分析，西安樓市出現分化，也是經歷了兩年市場大漲和政策導向的必然結果，目前的西安，談不上崩盤，但開始回調卻是趨勢使然 ，部分房子依舊有人搶著買，但部分就算打折出售也幾乎無人問津。
至於房價會降還是漲，要看政策方向和調控力度如何，這些畢竟不是我們所能預測的，也不是任何一個開發商能給你承諾的。
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