當前西安樓市已處在穩步調整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，售樓處關閉、中介機構暫停營業，置業需求延緩入市，房地產市場交易規模短期將出現回落，規模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度。但疫情的影響只是暫時性、階段性的，且西安城市基本面穩固向好發展，在千萬常住人口規模的支撐下，以及經濟、產業、交通等利好的基礎上，預計二季度市場或將逐步恢復。
市場當前已處穩步調整通道，成交規模明顯下滑
當前市場已處於穩步調整通道
以房價環比劃分市場週期來看，西安本輪市場週期自2016年初以來已持續49個月，且房價長期處於上漲階段。
- 2016年6月，西安出臺“樓十條”，推動樓市去化，寬鬆的政策環境疊加棚改貨幣化安置，推動西安進入房價快速上漲時代。
- 2017-2018年，西安逐步實施限購、限售、搖號買房及暫停企業購房等政策，房價步入低位震盪調整時期。
- 2019年西安在繼續收緊公積金政策的同時， 提高限購年限、增加購房社保繳納年限、擴大限購範圍（首次將臨潼納入限購範圍內），當前市場已處於穩步調整通道。
圖：2010年以來西安住宅成交量和成交價格環比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
短期市場成交規模明顯下滑
2019年西安房地產政策保持從嚴態勢，下半年住宅市場明顯降溫，成交規模下降，全年商品住宅累計成交規模為1266萬㎡，同比下降18%。2020年1月，受傳統春節假期、供應量縮減、新冠病毒疫情影響，西安返鄉置業行情受阻，市場成交顯著下降。
根據中指院數據統計顯示，1月西安商品住宅市累計成交94.74萬平，同比下降40%，環比下降12%，短期市場成交明顯回落。與此同時，庫存及出清週期已連續6個月持續上升，截止2020年1月，西安商品住宅庫存規模達726萬平，出清週期拉長至7.6個月，較6個月前延長2個多月。
圖：2018-2020年1月西安商品住宅月度成交及供應情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
疫情影響，銷售重心或將後移至下半年，上半年市場下調壓力較大
線下售樓處及中介機構關停
短期置業需求延緩入市
據春節前期返鄉置業調查報告顯示，西安在返鄉置業熱門城市排名第三。但受新冠病毒疫情影響，線下售樓處及中介機構關停，西安返鄉置業行情受阻，市民置業信心受影響，短期置業需求延緩入市。
根據中指調查近期在全國線上近3000份調研問卷分析結果顯示：若無疫情，49%的參與調研民眾在春節期間及接下來的一個月有購房計劃；受新冠病毒疫情影響，超七成居民有延遲置業計劃，短期置業需求延緩入市傾向明顯，且近九成民眾認為疫情對置業信心有影響，其中超過一半民眾認為影響很大。
銷售重心後延或成定局
上半年市場下調壓力較大
從近三年西安市商品住宅市場成交數據來看，西安商品住宅市場成交主要集中在上半年，近三年上半年商品住宅成交佔比在六成上下，一季度成交佔比均接近30%。2020年受疫情影響，線下售樓處及中介機構暫停開放，且復工延遲或有限復工，2月市場銷量下滑或已成定局。
若按疫情防控模型預測來看，疫情將在4月左右結束，線下售樓處及中介機構、工程項目復工或將延緩或受限，短期新房供應量或將出現階段性減少，疊加短期置業需求延緩入市影響，上半年市場下調壓力較大，銷售重心或將後延至下半年。
圖：2015-2019年西安市各季度成交套數佔比變化
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
未來趨勢
城市基本面穩固向好發展，
疫情結束後市場將逐步恢復
雖然當前環境確實會對西安房地產市場產生一定影響，但疫情的影響只是階段性的，決定房地產行業發展的關鍵是城市經濟、產業、人口、交通、政策等因素。近兩年，西安樓市已處在穩步調整通道，加之城市基本面穩固向好發展，西安房地產市場中長期將步入平穩發展態勢。
經濟：GDP保持中高速增長
城市消費活躍度較高
據初步統計結果顯示，西安市2019年GDP突破了九千億大關，同比增長7.0%，高出全國GDP增速（6.1%）0.9個百分點，在全國經濟下行壓力較大的背景下，西安市經濟發展仍
保持在中高速的增長區間內，經濟發展韌性十足。伴隨經濟的快速發展，西安居民人均可支配收入及城鄉居民儲蓄餘額持續上升，居民支付能力都不斷提高。根據中國城市商業魅力調查結果顯示，2019年西安城市人活躍度指數居全國第七，是年輕人指數最高的6個城市之一，消費多樣性、消費潛力及消費活躍度等多項指標居全國前列，城市消費活躍度較高。
圖：2000-2019年西安市GDP及同比增速
圖：2010-2018年西安市城鎮居民平均工資水平及人均可支配收入
產業：西安現代產業體系加快升級
三產就業加速聚集人口
從西安宏觀金融運行來看，西安資金貸存比呈持續上升態勢，貸款資金利用率不斷提升，新增貸款主要流向電子及通信設備製造業、計算機及辦公設備製造業、服務業等產業領域，加速升級西安現代產業體系，產業結構不斷優化（截止到2018年底三次產業結構比例達到3%：35%：62%），第三產業佔比已逐步提升至62%。
伴隨三產佔比提升，第三產業就業人數對人口增量的影響佔據主導地位，加速聚集人口，城市人口吸附力進一步增強。
圖：西安近十年資金存、貸額及貸存比
圖：西安近九年產業結構及常住人口變化
人口：常住人口規模突破千萬
潛在購房需求較旺盛
近三年西安人才新政+戶籍新政+創新創業等政策效果明顯，疊加城市產業、經濟快速發展，西安人口持續淨流入，2018年常住人口規模突破千萬，潛在購房需求較旺盛。據統計數據顯示，2018年新增新西安人79.5萬人。各類人才淨增29萬，增長14%。中青年、高學歷人口的湧入，緩解了西安的人口老齡化，優化了城市人口結構。由此可見，西安人口支撐力強，未來潛在需求較旺盛。
圖：西安市人才政策及其效果
交通：城市交通內疏外拓
虹吸效應不斷加強
從對外來看，西安機場再擴建、“米”字型高鐵建設將進一步增強西安城市外向性發展，擴大西安與全國城市、國際城市（地區）的聯結度，強化西安的國家綜合交通樞紐地位，帶動城市價值潛力的提升，對周邊小城市的虹吸效應進一步加劇；從對內來看，城市內部地鐵、道路規劃建設將有序引導城市向西、向北延展，推動產業、人口沿軌道、城市幹道線路發展，促進城市郊區化發展，城市外圍區域吸引力逐步增強。
圖：西安市“米”字高鐵及地鐵（含規劃）網絡狀況
市場：調控政策或將邊際調整
二季度市場或將逐步恢復
當前，為有效應對疫情， 2月12日西安土地政策邊際放寬，允許企業分期繳納土地出讓金、變更出入價款繳納期限、順延土地評估和規劃條件有效期，以緩解企業資金壓力。在建成全面小康之年、防止大起大落基調背景下，預計西安樓市調控政策或將出現邊際調整，以滿足城市居民合理住房需求，但不會與中央層面“房住不炒”定位出現衝突。未來隨著疫情逐漸被控制，被壓制的需求將會逐步釋放。若疫情4月份結束，在千萬常住人口規模的支撐下，以及經濟、產業、交通等利好的基礎上，預計西安市場二季度或將逐步恢復。
應對策略：創新營銷模式，把握投、融資機會
創新營銷模式
提前制定全方位營銷策略
為了應對疫情對營銷端影響，多數房企開始轉換營銷模式，開啟線上售樓處，加大線上銷售渠道的推廣力度，通過自有平臺、自建APP、小程序、進駐電商平臺等形式全面啟動線上銷售服務。但是將線上所獲得的客群轉換為線下交易，是非常大的一個痛點，需要創新營銷模式及全方位的營銷策略實現。
首先，需要創新營銷模式，快速吸引或導入客戶，例如：恆大運用金融+互聯網思維，創新網絡營銷模式，通過交5000元定金，就能參與高回報投資遊戲，快速吸引客戶；富力推出“全民營銷+網上售房+購房大優惠+無理由退房+差價補償”等一整套組合的創新營銷方式，吸引客戶認購；
其次，保障客戶重大權益，讓客戶買的放心，提高線下認購轉換率。例如：恆大“最低價購房”權益、“無理由退房”權益；融創“無理由退房”權益，2月9日起至3月30日，線上下定房源30天可退可換特權，不收取任何費用；富力給予客戶“無理由退房”和“差價補償”兩大權利，首付時間及“保價”期限延至6月底。
第三，持續維持客群關係，打好口碑營銷。線上轉換成線下交易過程中，應持續維持客群關係，給予客戶持續關懷，增強與客戶的粘性，並做好相應服務，打好口碑營銷。
把握投、融資機會，積極融資、擇機拿地
在疫情防禦期間，部分城市土地招拍掛暫停或價格將有所降低，但經濟下行及疫情防控，對地方政府財政收入與支出帶來了一定的挑戰，為緩解財政收支壓力，疫情防禦期間或疫情結束初期，部分城市或將釋放出優質地塊吸引房企拿地建議房企根據自身情況，設置拿地合理價格區間，擇機獲取優質土地資源。為保障經濟發展活力，貨幣金融環境將相對寬鬆，現階段無論從境外和境內發債都有一輪機會。房企可把握金融政策支持下的金融機會，積極融資，保持現金流的充裕。
未來，在產品設計和長期轉型方面
重點關注社區醫療及社區健康
此次疫情或許不僅僅引起居民對房源類型和住宅需求發生變化，更引起了居民對醫療和信息及時反饋的關注，過去房地產產品強調學位和其他的資源的導入，經過這次疫情，社區醫療未來在房地產產品中的作用會越來越強。建議房企在產品設計和長期轉型方面重點關注社區醫療、健康方面。
最後，信心比黃金更重要。在當下環境下，房企應保持積極信心，練好內功，做好營銷、投資等多方面的準備，響應政府的號召，順利地度過疫情的考驗。
閱讀更多 中指研究院 的文章
