雖然很多房企都知道在客戶敏感點投入更多的成本，以獲取更好的產品溢價。但每一家房企的產品，即使是同一個檔次，各項的投入差別也非常大。因為每一家對客戶敏感點的把握都有一些差距，成本的分佈也不相同。
如下圖，雲採購整理的兩個標杆房企同檔次項目的成本分佈情況
那麼中小房企們在成本適配過程中，
究竟要在哪些地方重點投入？
成本投入多少才能獲取最大效益？
雲採購蒐集了招商等標杆房企的項目實踐經驗 ，幫助廣大房企更好地做好成本優化，實現更高的產品溢價。
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找準客戶關注點，合理進行成本騰挪
此前，雲採購在整理房企的成本適配經驗時發現，很多房企都曾犯過一個烏龍，那就是成本的合理騰挪問題。
高敏感點高投入已經是行業共識，但其他地方的成本投入也非常重要。因為，如果客戶高度敏感點做的很豪華，而其他地方較為簡陋，就會讓客戶有非常大的反差，反而難以對產品留下好印象。
例如：公共部分的精裝，大家都知道重點在大堂，大堂控2500單價，電梯前室控800單價，結果大堂富麗堂皇，電梯前室簡陋、黯淡無光，落差很大。
因此，成本適配的首要前提，是先做好客戶感知度分析。對不同的工程做出等級劃分，然後進行合理騰挪，從而保障客戶對產品的整體印象。
如某標杆企的產品適配體系，在行業內是非常具有前瞻性和參考意義的
1，通過將一個項目劃分為五個公共模塊與五個單體模塊，設置整個產品適配體系。
項目的公共模塊與單體模塊
2，針對不同模塊設置多檔次（個位數以內）的建造標準以及對應的成本指標，即成本適配。
項目的成本適配
招商也曾經調研了大量的客戶群體，分析結果基本與上述案例相同。
如下圖，客戶敏感度較高的點主要是綠化工程、停車場系統、安防系統、標準層層高、首層大堂裝修、室內裝修。其次則是運動場地、泳池、康樂設施、信息發佈系統等等。
客戶對中檔住宅部品部件的感知度曲線
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學學標杆房企怎麼做單體工程成本適配！
做好感知度分析以後，最難的就是如何針對高、中感知度進行成本騰挪。因為低感知度按照最低標準，或者國家標準即可，但中、高之間的界限非常模糊，每一家房企的做法都不相同。
我們總結出了一套標杆房企的做法。
1， 單體立面工程
建築單體立面經客戶感知度調查確認為中高客戶感知度模塊。通過成本定量分析並按照成本適配原則，中檔住宅單體立面工程成本配置標準。
2， 單體土建工程
（1）單體土建結構
單體土建結構含量嚴格按照《項目限額管理作業指引》、《深圳公司結構優化設計作業指引》進行控制。
（2）單體建築標準層層高
客戶感知度調查結果顯示，單體建築標準層層高屬高客戶感知度模塊，經成本定量分析並按照成本適配原則可得到中檔住宅單體建築標準層層高配置標準。
3，入戶門工程
客戶感知度調查結果顯示，入戶門工程屬高客戶感知度模塊，經成本定量分析並按照成本適配原則可形成中檔住宅入戶門工程成本配置標準。
4， 鋁合金門窗工程
（1）窗地比：客戶感知度調查結果顯示，窗地比的客戶感知度為中等。經成本定量分析，其配置標準見下表.。
備註：1）計算方式為外牆門窗洞口面積/地上建築面積，不含入戶門、裝飾百葉、 採光井等。 2）窗地比參考《項目限額管理作業指引》對華南區項目的要求。
（2）鋁合金門窗：客戶感知度調查結果顯示，鋁合金門窗的客戶感知度為中等。經成本定量分析，其配置標準見下表。
備註：
1）符合窗地比限額的前提下，滿足節能計算要求的窗玻璃選型按玻璃經濟 性從高至低進行，即從單玻－單玻有色-單片熱反射鍍膜玻璃或在線鍍膜 SUN-E 單片玻璃、中空白玻、中空有色到中空 LOW-E 玻璃。
2）中檔住宅不予配置 LOW-E 玻璃。
3）鋼副框的選用：避開鋁合金門窗與總包的交叉作業，施工進度快、成品 保護好，減少溼法安裝對鋁合金的汙染；但是增加成本，由項目根據具體 情況決定是否選用。
4）高層七層以上採用鋼化單玻，七層以下采用普通單玻。
5， 欄杆工程
客戶感知度調查結果顯示，欄杆工程的客戶感知度為中等。按照成本適配原則並經成本定量分析，其配置標準見下表
6，百葉工程
客戶感知度調查結果顯示，客戶對百葉工程的感知度低。因此，其配置嚴格按照低級或國家規範驗收標準執行。
7，單體精裝修工程
（1）首層大堂
客戶感知度調查結果顯示，客戶對首層大堂精裝修的感知度高。按照成本適配原則並經成本定量分析，其具體標準如下：
（2）標準層電梯廳
客戶感知度調查結果顯示，客戶對標準層電梯廳精裝修的感知度高。按照成本適配原則並經成本定量分析，其具體標準見下表
（3）公共走道
客戶感知度調查結果顯示，公共走道精裝修的客戶感知度為高。按照成本適配原則並經成本定量分析可得到其具體標準見下表
（4）室內裝修
客戶感知度調查結果顯示，客戶對室內精裝修的感知度為高。按照成本適配 原則並經成本定量分析可得到其具體標準見下表：
8，電梯工程
客戶感知度調查結果顯示，客戶對電梯工程的感知度為高。按照成本適配原則並經成本定量分析可得到其具體標準。
9，室內智能化
客戶感知度調查結果顯示，客戶對室內智能化的感知度為中高。按照成本適配原則並經成本定量分析可得到其具體標準如下。
10，單體水電消防工程
客戶感知度調查結果顯示，客戶對單體水電消防工程的感知度為低。因此，按照成本適配原則，其配置嚴格按照低級或國家規範驗收標準執行。
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公共工程成本適配要謹慎，做對地方省錢又省力
根據雲採購分析，公共區域客戶感知點較高的為公共智能工程和公共景觀工程，其詳細的成本投入如下：
1， 公共智能工程
2， 公共景觀工程
備註：
1） 造價包含為實施景觀工程而發生的工程費用，包含硬景（消防道路、 園路及廣場等）、綠化、水景、景牆園建、外圍牆、組團圍牆、雕塑小品、 萬方數據 發表論文和參加科研情況說明 56 室外照明泛光、室外照明、標識、人工溼地、500mm 以內厚種植土回填 等，不含高度 2m以上結構檔土牆費用。
2） 喬木單方成本=（特大喬木平均單價×10% + 大喬木平均單價×20% + 中 小喬木平均單價×70%）/喬木分佈密度
3）其他設施成本：由於包括多種景觀元素和設備，採取的方法是定一個 對景觀總面積的單方成本。
（1）喬木控制指標：
（2）景觀施工控制要點：
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總結
一直以來，大部分房企都知道成本適配的重要性，但做好成本適配需要大量的項目成本數據作為依據。
也因此，即使成本適配的概念盛行了多年，真正能做到並做好成本適配的房企少之又少，本篇內容結合了標杆房企的成本數據沉澱，詳細展現了他們成本適配的研究成果，為廣大房企的成本管理提供一個參考。
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