虽然很多房企都知道在客户敏感点投入更多的成本，以获取更好的产品溢价。但每一家房企的产品，即使是同一个档次，各项的投入差别也非常大。因为每一家对客户敏感点的把握都有一些差距，成本的分布也不相同。
如下图，云采购整理的两个标杆房企同档次项目的成本分布情况
那么中小房企们在成本适配过程中，
究竟要在哪些地方重点投入？
成本投入多少才能获取最大效益？
云采购搜集了招商等标杆房企的项目实践经验 ，帮助广大房企更好地做好成本优化，实现更高的产品溢价。
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找准客户关注点，合理进行成本腾挪
此前，云采购在整理房企的成本适配经验时发现，很多房企都曾犯过一个乌龙，那就是成本的合理腾挪问题。
高敏感点高投入已经是行业共识，但其他地方的成本投入也非常重要。因为，如果客户高度敏感点做的很豪华，而其他地方较为简陋，就会让客户有非常大的反差，反而难以对产品留下好印象。
例如：公共部分的精装，大家都知道重点在大堂，大堂控2500单价，电梯前室控800单价，结果大堂富丽堂皇，电梯前室简陋、黯淡无光，落差很大。
因此，成本适配的首要前提，是先做好客户感知度分析。对不同的工程做出等级划分，然后进行合理腾挪，从而保障客户对产品的整体印象。
如某标杆企的产品适配体系，在行业内是非常具有前瞻性和参考意义的
1，通过将一个项目划分为五个公共模块与五个单体模块，设置整个产品适配体系。
项目的公共模块与单体模块
2，针对不同模块设置多档次（个位数以内）的建造标准以及对应的成本指标，即成本适配。
项目的成本适配
招商也曾经调研了大量的客户群体，分析结果基本与上述案例相同。
如下图，客户敏感度较高的点主要是绿化工程、停车场系统、安防系统、标准层层高、首层大堂装修、室内装修。其次则是运动场地、泳池、康乐设施、信息发布系统等等。
客户对中档住宅部品部件的感知度曲线
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学学标杆房企怎么做单体工程成本适配！
做好感知度分析以后，最难的就是如何针对高、中感知度进行成本腾挪。因为低感知度按照最低标准，或者国家标准即可，但中、高之间的界限非常模糊，每一家房企的做法都不相同。
我们总结出了一套标杆房企的做法。
1， 单体立面工程
建筑单体立面经客户感知度调查确认为中高客户感知度模块。通过成本定量分析并按照成本适配原则，中档住宅单体立面工程成本配置标准。
2， 单体土建工程
（1）单体土建结构
单体土建结构含量严格按照《项目限额管理作业指引》、《深圳公司结构优化设计作业指引》进行控制。
（2）单体建筑标准层层高
客户感知度调查结果显示，单体建筑标准层层高属高客户感知度模块，经成本定量分析并按照成本适配原则可得到中档住宅单体建筑标准层层高配置标准。
3，入户门工程
客户感知度调查结果显示，入户门工程属高客户感知度模块，经成本定量分析并按照成本适配原则可形成中档住宅入户门工程成本配置标准。
4， 铝合金门窗工程
（1）窗地比：客户感知度调查结果显示，窗地比的客户感知度为中等。经成本定量分析，其配置标准见下表.。
备注：1）计算方式为外墙门窗洞口面积/地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、 采光井等。 2）窗地比参考《项目限额管理作业指引》对华南区项目的要求。
（2）铝合金门窗：客户感知度调查结果显示，铝合金门窗的客户感知度为中等。经成本定量分析，其配置标准见下表。
备注：
1）符合窗地比限额的前提下，满足节能计算要求的窗玻璃选型按玻璃经济 性从高至低进行，即从单玻－单玻有色-单片热反射镀膜玻璃或在线镀膜 SUN-E 单片玻璃、中空白玻、中空有色到中空 LOW-E 玻璃。
2）中档住宅不予配置 LOW-E 玻璃。
3）钢副框的选用：避开铝合金门窗与总包的交叉作业，施工进度快、成品 保护好，减少湿法安装对铝合金的污染；但是增加成本，由项目根据具体 情况决定是否选用。
4）高层七层以上采用钢化单玻，七层以下采用普通单玻。
5， 栏杆工程
客户感知度调查结果显示，栏杆工程的客户感知度为中等。按照成本适配原则并经成本定量分析，其配置标准见下表
6，百叶工程
客户感知度调查结果显示，客户对百叶工程的感知度低。因此，其配置严格按照低级或国家规范验收标准执行。
7，单体精装修工程
（1）首层大堂
客户感知度调查结果显示，客户对首层大堂精装修的感知度高。按照成本适配原则并经成本定量分析，其具体标准如下：
（2）标准层电梯厅
客户感知度调查结果显示，客户对标准层电梯厅精装修的感知度高。按照成本适配原则并经成本定量分析，其具体标准见下表
（3）公共走道
客户感知度调查结果显示，公共走道精装修的客户感知度为高。按照成本适配原则并经成本定量分析可得到其具体标准见下表
（4）室内装修
客户感知度调查结果显示，客户对室内精装修的感知度为高。按照成本适配 原则并经成本定量分析可得到其具体标准见下表：
8，电梯工程
客户感知度调查结果显示，客户对电梯工程的感知度为高。按照成本适配原则并经成本定量分析可得到其具体标准。
9，室内智能化
客户感知度调查结果显示，客户对室内智能化的感知度为中高。按照成本适配原则并经成本定量分析可得到其具体标准如下。
10，单体水电消防工程
客户感知度调查结果显示，客户对单体水电消防工程的感知度为低。因此，按照成本适配原则，其配置严格按照低级或国家规范验收标准执行。
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公共工程成本适配要谨慎，做对地方省钱又省力
根据云采购分析，公共区域客户感知点较高的为公共智能工程和公共景观工程，其详细的成本投入如下：
1， 公共智能工程
2， 公共景观工程
备注：
1） 造价包含为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、 园路及广场等）、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、 万方数据 发表论文和参加科研情况说明 56 室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mm 以内厚种植土回填 等，不含高度 2m以上结构档土墙费用。
2） 乔木单方成本=（特大乔木平均单价×10% + 大乔木平均单价×20% + 中 小乔木平均单价×70%）/乔木分布密度
3）其他设施成本：由于包括多种景观元素和设备，采取的方法是定一个 对景观总面积的单方成本。
（1）乔木控制指标：
（2）景观施工控制要点：
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总结
一直以来，大部分房企都知道成本适配的重要性，但做好成本适配需要大量的项目成本数据作为依据。
也因此，即使成本适配的概念盛行了多年，真正能做到并做好成本适配的房企少之又少，本篇内容结合了标杆房企的成本数据沉淀，详细展现了他们成本适配的研究成果，为广大房企的成本管理提供一个参考。
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