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近日廣東省房地產協會下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》讓諸多開發商出了一身冷汗，通知稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，作為回覆住建部對商品房預售制存留與否徵詢意見的回覆。
微事件君看了通知後覺得，住建部此次意見徵詢的出發點在於解決商品房預售制度中存在的四大風險：管理風險、消費風險、社會風險和金融風險，一部分是存在於期房銷售與現房交割間的等待期風險，另一部分則是與預售制相生相伴的高槓杆經營風險。
具體而言，預售制下遠期交房的銷售性質在購房人的等待期間存在工程爛尾以及完工後房屋質量不達預期的可能，購房者承擔了潛在的經營風險；其二是在當前項目開發過程中，根據《城市商品房預售管理辦法》規定：“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上”才可申請商品房預售許可證，因此為了提高外部資金的利用率，除前期拿地用的是開發商自籌資金外，後續動工建設的資金大部分來自於商品房的預售資金，地產商的高槓杆經營策略不僅在於利用土地使用權撬動了銀行信貸，更大的槓桿在於經營活動項下的預收款項科目。
預售制的由來和存廢之爭
據微事件君瞭解，我國商品房預售制度的現實土壤在於當時的供需嚴重失衡。商品房預售制度脫胎於1953年香港立信置業有限公司在當時俗稱的“賣樓花”模式，即定金、餘款分期的付款方式，解決開發商資金短缺問題，也加速開發商的資金週轉。因此現在也將中國房地產預售制簡單視為配合1998年房改對香港模式的引進。
然而，中國房地產預售制度早在1980年前後就以非官方制度的形式現市。預售制自發形成的原因一是在於當時城鎮住房供給嚴重不足，二是改革開放以前城鎮居民購買力不高，預售制較好地協調了供需兩側的問題，一手解決房地產開發資金，另一方面降低居民購買門檻。1994年，建設部《城市商品房預售管理辦法》頒發並在1995年寫入《中國房地產管理法》，1998年配合房改推行，國務院《城市房地產開發經營管理條例》對商品房預售製做了詳細規定，商品房預售制度以官方形式正式鋪開，由於其在供需兩側的巨大引力，房地產市場開始蓬勃發展。
目前預售制弊端顯現，但取消預售並非一日之功，而是逐步由探討層面走向實操層面。
預售制度的有利之處在於通過期房供應放量緩解短期市場的壓力，而弊端則在於開發商轉嫁風險以及投機氛圍的抬升。2005年央行發佈《2004年中國房地產金融報告》，提出可以考慮取消房屋預售制度；2008年兩會期間多名人大代表提議取消商品房預售制度；2010年，廣西南寧成為全國取消房地產商品預售制度的試點城市，取消預售制由理論探討邁出實踐第一步；2016年，深圳市推出商品房現售試點項目地塊，推行試點進一步鋪開，通過梳理可見，取消預售制並非政策層臨時起意，而是早已歷經廣泛討論，逐步由理論走向實操的過程。
取消預售與去槓桿
在宏觀去槓桿的共同背景下，房價調控的重點在於通過價格手段首先抑制房價上漲的勢頭，遏制居民加槓桿的衝動，而取消預售制屬於更頂層的制度設計。與預售制推行時供需兩側均提速的相反，取消預售制則是其逆過程，即通過供給和需求雙管齊下降低房地產業的週轉節奏，從而降低居民加槓桿的節奏。
當前房價上漲勢頭放緩但尚未完全逆轉，房地產調控仍處於價格調控去槓桿階段，此時制度建設的重點在於溝通市場和預期管理，因此當前政策出臺的力度和節奏不會過於猛烈。
預售制度短期內完全取消概率不大，落地需配合保障性住房平衡供給。具體到房價分析之前，需要分析政策目前所處的階段和未來可能的推出方式。
預售制度目前尚處於徵詢階段，且關於預售制的調整在政策層已有較為久遠的討論，從現實情況看，該政策的住房市場供給和房企現金流的影響較大，政策正式出臺前的窗口期也會適當拉長，因此短期內迅速推行的概率不大。
此外，在推出方式上，微事件君認為，因城施策的可能性更大。若迴歸到消費需求上，房價的根本因素仍在於供需，因此對於人口持續淨流入的地區來說，由於取消預售對住房供給的負面影響，在當前“房住不炒”的穩房價階段，政府需要在相應地區配合增加保障房供應以平抑供需進一步失衡引致的房價上漲壓力；而對於人口數量平穩和人口淨流出的地區而言，取消預售反而有利於降低過度供給的風險，對房價的影響料也不大。
對房地產的影響
微事件君認為，經濟發達省市如京滬浙粵可能成為早期的調控對象。這是由於經濟發達省市房企資金實力較強，政策調整對房企的衝擊相對較小，考慮到廣東和浙江均走在逐步取消預售制的前列，該假設有一定合理性。從當前房地產開發資源來源看，銷售款項資金佔比高達51.12%，這四個省市房地產投資約佔全國房地產總投資額的26%，直觀上看取消預售對房地產投資有近乎腰斬的威力。
當前中國預售制的風險焦點在於違約糾紛和房企槓桿經營的風險，然而預售制並非中國獨有，歐美髮達國家的房地產銷售政策也有預售制的身影，參考其預售制度的設計，我們也能找到降低甚至規避風險的方法論。
美國經驗：預付款項第三方代管和完工後發放按揭貸款形成對質量糾紛和房企槓桿經營的雙重限制。美國針對不動產交易設立了公證託管制度，預售情形下要求對預售首付款實行第三方監管，但在工程完工前該首付款僅由第三方代管，並不具備對開發商的支付義務和作為購房者取得商品房所有權的對價，即在開發商存在欺詐或違約的情況下，購房者有權利要求代管人退還首付款，此外，金融機構為降低工程爛尾或質量糾紛等導致貸款抵押品的失效風險，一般也會在房屋完工後才會將購房者的按揭貸款支付給開發商，一方面降低了開發商利用預售資金槓桿的可能性，另一方面託管人和貸款機構也形成了對工程進度和質量的監督。
德國經驗：根據買賣雙方建造合同約定的階段性付款時點、保證金制度以及引入銀行擔保是更加市場化的保障機制。德國的期房買賣具有明顯的契約建造性質，即買賣雙方就房屋價格、環境和配套設施等要素進行商議、訂立和公證，款項的支付則是在建造過程中根據合同約定的階段性完工條件來確定分期付款中每期的付款時點，工程完工後開發商也無法立即取得剩餘購房尾款，在一般的期房合同條款中，購房全款的10%仍將作為3~5年內房屋質量糾紛的保證金由律師專項保管。此外，根據《德國民法典》的規定，期房買賣除購房款分期支付外，購房人還可要求雙方制定的開戶銀行對開放商信譽和工程完工進度提供擔保，銀行介入程度的提升也能起到降低開發商違約概率的作用。
期房某種意義上具有期貨對沖風險買賣雙方的屬性，因此制度改革的積極意義可能不在於取消預售制度，而在於增加預售環節的市場化程度。
鑑於我國預售制誕生之初是在於解決開發商融資問題，中國目前雖然對預售款項設立了第三方監管，但開發商在工程完工前依然擁有對款項的使用權，同時無論建造合同的雙方或是銀行等第三方機構的參與度均有所欠缺，預售制在解決房企資金來源上具有一定的歷史貢獻，且當前的重要風險點尚可通過制度的修繕進行應對，如美國和德國模式下加強銀行等貸款機構的介入程度和對預付款項的延遲發放等。
從這個角度出發，無論住建部此次徵詢取消預售制度或是出於“簡政放權”取消預售許可證的審批環節，往積極方面看，取消預售可能不在於取消預售制度本身，而在於對商品房預售進行市場化改革，讓市場自行選擇銷售方式。
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