最近，有很多網友都在諮詢同一類問題：
● 在南開區有套老房子，沒有電梯，現在想賣了置換一套總價不超過300萬的房子，因為有小孩，所以想找個有學區的，現在這個行情，可以買賣嗎？還是再等等？
● 家住河西，不想離開這個區，所以想賣掉小房子，換個大一點的二手房，總價400萬左右，有什麼好的選擇嗎？還有，不知道現在的形勢，二手房置換可不可行，還是等行情好一點再出手？
● 家有四口，住在津南區的一套兩居室，想換一個三室，老人在市區有房子，所以可以不考慮學區，現在樓市比較冷，可以賣掉二手房買新房嗎？會不會吃虧？
這類購房人群不是剛需，也不是改善，而是一直被忽略的剛改。
就像上學時，班裡的好學生總是耀眼奪目，成績差的學生也一直被老師揪著耳朵，偏偏成績不好也不壞的，最不受重視。
01換房的時機
剛改就是這樣的人群，因為有房子住，所以買房看起來就沒有這麼迫切；但是又達不到高端改善的壕氣，所以一直被市場所遺忘。
可事實上，剛改卻有很明確的換房目的，想從沒電梯的住到有電梯的；想從小面積換到稍大點的；想從品質不好的換到好一點的。
但最讓剛改糾結的，是現在賣房會不會吃虧？因為他們不壕，必須通過賣一買一才能實現房產的置換。
問題來了，應該在樓市上行期賣房，還是應該在下行期賣房？
如果是在房價上行期賣房，好像是可以賣個高價，但對於剛改來說，賣只是第一步，下一步還得買啊。
一賣一買，這期間包括看房子、辦貸款、銀行放款......時間怎麼也得3個月，這3個月裡，房價漲不漲？
舉個例子，2016年是個上漲行情，新匯華庭114平米兩室在3月時成交單價為45584元/平米，可3個月後呢，6月份的成交單價就漲到了55264元/平米，因為是上漲行情，這3個月總房款可就多了95萬。
相反，如果是在房價下跌的行情賣房呢，雖然賣的價格可能不高，但買的價格更低，而且剛改買房，肯定是比以前的房子面積更大，價格更貴，是省的多還是虧的多，一想便知。
所以說，在房價下行期，更適合換房，特別是剛改人群。
別擔心你的房子賣便宜了，你買進的房子也是同樣行情下的價格。若在行情暴漲時換房，價格變化的節奏很可能會讓你無所適從。
就像剛才說的，剛賣掉你的房子，你要買的那套房子又漲價，會造成一些額外的置換成本。最終，你只能更多地屈服於行情，而沒有辦法去計較房子本身是否更適合自己。
這說的是置換二手房，其實新房也一樣，就像現在天津的新房行情，價格控的死死的，而且已經在這一輪週期的底部了。
這其實就是一個特殊的週期疊加時刻，所以調控會把房企弄的非常難受，有的項目已處於賣了虧本的狀態。
所以這個時候如果你是剛改，有實力去付首付，又有切切實實的居住需求，就可以出手。房企得利了就是對買房人薅羊毛，房企忍痛就是買房人合適的時機。
02市場怎麼樣？置換會虧嗎？
二手房市場是有利於剛改的。
根據貝殼二手房8月份的數據來看，近90%的購房者選擇了250萬以下的房源，特別是150萬以內的房源，更佔到了半壁江山，而且成交的大部分都是老房子！
這個階段二手房比較冷，但是"老破小"流通性很好，這說明這些有改善需求的業主，他們的房子是賣的出去的。
另一方面，據365數據調查組統計，雖然近兩個月天津二手房整體價格下降，但"老破小"的平均價格非但不降，反而還漲了一些，房價很堅挺，這對於"賣小換大"、"賣舊換新"的剛改來說，是神助攻。
畢竟現階段大戶型二手房價格整體還是走低的狀態，高賣低買，這隻有現在這個政策疊加的時候才能實現。
如果賣了"老破小"去買新房就更合適了，目前天津新房"優惠戰"打的正火熱，有的明降，有的暗降，而且"驚喜價"不斷拋出。這就造成了有些板塊內的新房價格低於次新房。
● 9月20日新開盤的南開悅璽，最低單價才約31000元/平米。一路之隔的天香水畔花園二手房均價3萬7，虹畔馨苑二手房均價3萬6。這妥妥兒的驚喜價，對於剛改來說，是個機會。
● 路勁太陽城新開盤的三期新品兩居室均價28500元/平米，旁邊的藍山園、紫玉園、綠萱園均價2萬6，雖然是洋房，可是沒有電梯，以後仍然是個問題。
● 天房北寧公元新開盤高層均價29300元/平米，區域內的北寧灣致遠家園二手房均價也是2萬9，中國鐵建國際城高層同樣也是2萬9，新房價格跟二手房一樣，對於剛改來說，同樣的價格，現在可以入手新房。
● 河東區的融科瀚棠均價3萬4，現在也給出優惠，價格更低一些。旁邊的格調竹境房齡已經8年了，現在二手房均價也要3萬多，一路之隔的第六大道是洋房但沒有電梯，均價同樣3萬多。
對於從"老破小"出來的剛改來說，無非是希望面積大一點，社區環境好一點，能有個電梯嘛。
這些有驚喜價的新房，對於剛需來說，還不太能承受的起，畢竟總價都要300萬左右；對於改善來說，也對不上眼，他們關注的都是海河金茂府、首創天閱海河、崇德園......這樣的高端盤。
所以，這個價位的新房，最"對口"的就是剛改，現在小戶型二手房有市場，價格扛得住，而新房又限價又給優惠，算得過來賬，換房不虧。
03鑑別剛改盤的肉眼標準
當然，天津的剛改樓盤不止這些，比如萬科城市之光、上東金茂府悅組團、天房天泰、天房中山路、格調平園......很多，怎麼選呢？有幾個鑑別剛改盤的肉眼標準。
要明白，自己"改"的本質需求是什麼？
01剛改的底線，是空間的數量
剛改的本質需求是多個功能空間，比如給孩子一間房、給父母一間房。這個時候，空間的數量要比空間的大小重要。
比如說，同樣是110平米，兩室戶型就不如三室戶型。
說實話，要換就要換三室，因為現在天津相對於全國來說，房價還不夠貴，三室是未來更主流的產品，當房價貴到真的沒法承受的時候，我們也只能買個兩室了。
剛改的底線，是空間的數量。
在市場上就是有這樣的現象，100平米的三室賣的比兩室好。可是有兩個樓盤同樣都是100平米三室，但是銷售量差距卻很大，為什麼？
因為其中一個在廚房和客廳都比另一個小的前提下，多做了一個3平米的陽臺，這個地方可以改造成小書房。也就是說，多了一個空間，雖然小，但或許可以讓男主人有一個自己的獨立空間。
剛改的本質，是追求在有限的面積下實現更多功能，也許有的剛改已經不指望以後通過換更大面積的房子來改善生活質量，而是希望螺絲殼裡做道場，在小房子裡也能比較舒服的生活。
02有學區、可以玩的公共區域，是重要加分項
既然是要多出幾個空間來給家人使用，那麼家人的日常生活，也就成了剛改必須要關注的問題。除了男女主人之外，家裡就是老人、孩子，而在家停留時間最長的，也是老人、孩子。
老人、孩子平時就在社區活動，所以剛改購房者要考慮的空間，不僅是家裡的空間，還包括社區裡的空間。
是否有分齡兒童活動區、是否有社區活動場地等這些規劃就顯得特別重要。因為這些地方不再是用來看的，而是真真兒用來玩的。
另外，如果孩子將要上學，那學區是必須的，好的學區也是重要的加分項。
03物業必須要慎重考察
物業有多重要想必不必多說，既影響居住體驗，又會影響房產未來的增值。
舉個例子，河東區後廣場的萬春花園，剛交房時社區環境很好，入住率也很穩定，但過了幾年很多老業主都賣房走了，就是因為物業頻繁的更換，社區草坪都變成了車位。
目前二手房均價2萬7，一路之隔的城市之光，幾乎是同期建設，現在均價3萬2，物業確實比萬春花園好很多。
重要的事情說三遍，物業！物業！物業！要選品牌物業，物業費可能會高一些，但相比於居住的穩定性，房產的保值性，這都是小意思。
沒有十全十美的房子，每個樓盤都是有瑕疵的。
剛需買房，必須做減法、只挑優點，畢竟資金有限，有一方面對上眼了就可以出手。改善買房，必須做加法，只挑缺點，因為資金充裕，所以求個均好性。
唯獨剛改買房，又要做加法，還要做減法，算著算著就亂套了。
所以，不管怎麼算，這三個肉眼標準是必須要最為衡量依據的，這直接關係到今後很長一段時間的居住、生活。
而現階段，要關注身邊二手房的量、價情況，更要關注新房項目案場的微妙變化。
不要明明就是一家三口住，但是總去揣測全球經濟走勢，要不就是對比各國房地產的漲幅，這些對於咱們來說都是"臭氧層子"。
政策的疊加給剛改留了"一張車票"，難得可以實現"高賣低買"，不虧。
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