最扎心的事情還是出現了，你不得不買房，並且，你還不得不維權！
很多文章都說：2018年你買的房，很可能質量是歷史最差的！
是不是歷史最差無法定論，但我們之前文章說過，房價下行期，便是維權的多發期，如果有一天，有項目售樓處被砸了，那房價真的就是到底了。
今年有一個顯著的特點，爆發維權的多是品牌房企，甚至是購房者一直最信任的房企。可參見《“仁恆不仁”，天津這塊金字招牌出現“裂痕”》。到底是哪出了問題？
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問題出在哪？
01）“快週轉”的魔咒
雖然達不到碧桂園那樣“魔性”，但確實所有的房企業都在強調“
快週轉”。當然，“快週轉”不是引發質量問題的關鍵，但這的確破壞了事物發展的基本規律，間接使得質量問題爆發的幾率越來越高。
房企只會記得“現金為王”，所以，不得不承認，近一兩年來你買到的房子都是“快週轉”的房子。
02）“限價”的後果
“限價”對我們購房者來說無疑是好的，但給房企帶來的卻是土地價格與銷售價差越來越小，也就是說，利潤越來越少了。
注：僅作為數據舉例參考，不代表出現質量問題的必然性，請勿對號入座
很多人多說，誰讓他們高價拿地了？完全就是活該，就應該自己嘗苦果！
可房企不這麼想，他們會覺得如果不限價，我的高價是賣的出去的，現在是強行按著不讓我賣，那我不認頭……
所以就出來了綁裝修、綁車位，有的項目車位能飆到60萬一個，市場完全本末倒置了，就像旅遊團一樣，遊玩上賠的錢，旅行社再從購物上找回來。
最關鍵的是，房企會覺得因為限價，房子建的好不好，都只能賣一樣的價格，那我為什麼要搞這麼複雜？
這就導致現在大部分房企都不求產品，只求完成任務。
但新房限價讓房企利潤變少，那怎麼辦？只能控制建安成本，最後就會反映在房子的質量上。
03）環保問題的“推波助瀾”
一邊控制建安成本，另一邊建築材料又漲錢，真是按下葫蘆浮起瓢。
9月23日，全國水泥價格指數（CEMPI）報收143.49，去年同期僅為112.26，同比漲幅高達31.23%。
而磚頭也在漲錢，因為從去年開始，全國都在打“藍天保衛戰”，特別是京津冀地區，關停了很多磚頭廠。
今天9月27日，《天津市2018-2019年秋冬季大氣汙染綜合治理攻堅行動方案》，對鋼鐵、建材、焦化、鑄造、有色、化工等重點行業實行差別化錯峰生產。對未按期完成治理改造任務的企業，一併納入錯峰生產方案，實施停產。
建材成本的上漲，也算是為各種質量問題的出現，臨門補了一腳。
04）購房者“被逼著上車”
我們可不可以不買新房？不可以！因為限價，新房和二手房價格持平，甚至還更便宜，難道放著便宜的不買，去買更貴的？有便宜不佔不符合我們的傳統美德。
當售樓員說精裝標準4000元/平米時，想必大多數人都呵呵一笑，心想能有2000元/平米就算你有良心了。
可交房時，我們看到的還真就是2000元/平米的“良心精裝”，但秉著房企不誠信，沒有給我們4000元/平米精裝的理由，我們還是要維權，我們沒錯！
房企有房企的理由，購房者有購房者的無奈。
但在這樣的情況下，全社會都應站在購房者的一邊，因為對於房企來說，他只是完成了一宗交易，但這樣的狀況，對於購房者來說，很有可能是毀了他一生的夢想。
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你維的權，可能只是表面
大多數維權的名目都是大堂減配、電梯間減配、入戶門檔次拉低、地庫純毛坯……這都是表面能看到的。
最可悲的是，畢竟我們不是業內，很多我們看不到的東西，其實也都有可能減配。
所以，真的很有必要把房企內部的“減配方案”告知大家，讓大家不要只憤怒開罵，還要了解具體的“門道”。
而對於沒有維權的業主來說，這也是驗房的一個標準。
01）哪些地方，你的感知度高？
在房企那有一個很好聽的名詞，叫“成本適配”，他們是很精明的，哪些地方可以重點投入，哪些地方可以少花一點錢，這都是有學問的。
所以，房企們都會找到購房者的敏感點，而在這方面投入較多的成本。
這是某一個標杆房企的“適配體系”，我們可以發現，房企認為，購房者感知較高的是公共景觀、飾面、入戶、首層大堂、電梯廳、室內裝修……而對於公共管網、土建工程、水電消防的感知較低。
所以，當要控制成本時，最大可能會對於購房者感知中、低、無這幾方面“減配”，因為我們看不見呀！有些房企一下子就把入戶大堂給減配了，真是圖樣圖森破！
我們來具體看看，究竟是怎麼“減配”的。
02）外立面
樓體的外立面是購房者感知度比較高的，下表中是中檔住宅的適配標準，如果架空層外立減少面磚的比例，而增加塗料的比例，那成本還會相應的減少。
當然，塗料也分普通塗料和質感塗料，這裡面水很深，不同檔次的價格相差很多，這方面我們很難分辨，這也是房企“偷手”最大的部分。
03）層高
標準層層高也是購房者感知度較高的，很多房企都承諾層高能達到3米，去看樣板間也確實覺得夠高。
但交房時很有可能就變成2米9或者2米8，我們也許沒有太明顯的感覺，但對於房企來說，層高每減少0.1米，造價就能減少2%。
04）入戶門
入戶門就在明面上，顯而易見，也是感知度較高的。一箇中檔樓盤的入戶門成本（包括運輸費用）一般在2500元/樘左右。
這個價格是基於門洞尺寸寬1米高2.2米的基礎上，門越小价格越便宜，所以還真的就有房企把門洞挖小，裝了一個“縮水門”。
05）合金門窗
窗地比越高，成本越高，而相應的舒適感就越好，這也是為什麼只有真正的豪宅才用得起落地窗的原因。
窗戶和門一樣，屬於高感知度，所以一般房企都不會在窗戶大小上動手腳，但也不排除極個別的會把窗戶做小，畢竟做小一圈就可以省下不少錢。所以我們對窗戶的大小也不能忽略。
但是，房企對購房者感知度調查結果顯示，鋁合金門窗感知度為中等。自然，我們怎麼可能一眼看出到底用的是哪種材質。
中檔住宅的窗戶成本單玻400元/平米；中空480元/平米。
表格中有一項是“副框”，8元/米，在天津港大爆炸之後，官方上要求住宅的窗戶都要裝，因為副框可以防止窗戶整體被掀起來。
但事實上，絕大部分樓盤都沒有安裝，大家可能都不知道副框是什麼樣子的，就是下圖這樣。
格調平園的窗副框
還有五金件，有合資品牌和國產之分，價格肯定不同，要想“減配”，這些細節都是可“下手”的地方。
06）欄杆
欄杆和鋁合金窗戶一樣，購房者的感知度也為中等。準豪宅和中檔住宅的成本分別為352元/平米、195元/平米，相差很多。
主要區別在於，高端住宅更注重美觀，欄杆便面是雙面夾膠鋼化玻璃，而中檔住宅的欄杆表面就是一根根的合金豎條。
所以，如果你買的是高端住宅，這一點很直觀的可以看出是否“減配”了。
07）入戶大堂
房企都明白，入戶大堂的感知度是最高的，中檔住宅的首層大堂面積60平米，總價20萬元。
如果減配，那必然會引起購房者的不滿，但還是有這樣的項目。
可能房企篤定我們購房者“有私心無公心”，所以就把公共空間減配了，有的瓷磚地面改水泥地面，瓷磚牆面改塗料牆面，或者根本不弔頂……但他們真是大錯特錯了，公共空間是公攤，我們購房者都花了錢的。
08）電梯廳
電梯廳與入戶大堂差不多，中檔住宅成本1000-1200元/平米，至於“減配”的方法也大同小異。
但是不同品牌、配置的電梯成本可相差甚遠。
準豪宅的通力電梯標配價格為1.7萬/臺，還應再選擇額外的配置，如轎廂扶手、液晶顯示、空調、安全保護等共6.2萬元，所以不算電梯，僅配置就約8萬/臺；同理，中檔住宅為5萬/臺，而普通住宅並沒有給出成本價，但可以推測，價格還會更低。
電梯的配置就跟轎車的高中低配一樣，表面是看不出來的，但是用起來的舒適度卻是不同的。
09）室內精裝標準
如果是精裝修交房，是室內的精裝效果是購房者感知度最高的。
目前天津主流精裝標準都是3000元/平米，萬科一般是2000元/平米，一些高檔的科技住宅會高一些，一般在4000-6000元/平米。
當然，這只是房企對外宣的口徑，實際多少錢是購房者最想知道的。所以我們也給大家曝個料，具體看看房企的精裝成本究竟是多少。
上表中是一個90平米中檔住宅的精裝成本，這個精裝方案已經很好、很全面了。
龍頭、花灑用的是科勒、弗蘭卡、TOTO等品牌；櫃子用的是索菲亞的；煙機灶具的品牌是海爾、老闆、方太；室內門用的是華鶴、名豪、合雅等品牌。而且方案中連毛巾架、紙巾盒等小零碎都包括了。
即使是這樣，整體算下來成本為780元/平米！是不是不敢想象，怎麼會這麼便宜？
畢竟我們裝修的採購是零售，而房企是批發，價格自然低，尤其是長期合作的廠家，價格更是低到沒朋友。但呈現出來的效果，還真跟3000元/平米差不多。
可還是有很多房企在這方面偷樑換柱，主要就是換品牌，進口換國產、大牌換雜牌，換來換去，他們就又能省一筆。
我們不要糾結於這個價格，如果我們自己裝肯定是拿不到這麼低的價格，而且還費時費力，關鍵是看房企的“減配”有沒有太過分。
10）園林景觀
除了樓梯內的裝修、配置，另外很重要的是園林景觀，這也是購房者感知度較高的地方。
一般來說，社區景觀都會配置灌木、喬木、草坪、園區小路、水景等，但是要整體的綠化率達標，具體配置什麼沒有強制要求，這就憑良心了。
這裡面最便宜的就是草皮，才7元/平米。
舉個例子，張家窩的社會山南苑，為了綠化率達標，在社區中心鋪了一片比足球場還大的草坪，別的喬木、灌木之類的很少，真心省錢啊。
可這對於業主有什麼好處呢？只能看著，要不就是久而久之草坪變成了廣場，哪還有景觀可言？
還有的項目更離譜，為了綠化率達標應付檢查，居然在社區道路上鋪滿了草皮，等檢查完，再全撤了，真想問問這樣的房企，你的良心何在？
園林景觀的減配很容易就發現，比如社區裡草坪多、樹少，或者是樹幹還沒胳膊粗；甬道不用石材而是鋪柏油；沒有水景；健身設施極少……
其實相對於上億的項目，園林景觀省下的錢簡直杯水車薪，但有的房企卻撿了芝麻丟了西瓜。
11）地庫、水電、消防
還要說說地下車庫，這也是表面看不見的。比較高端的項目停車位部分會採用鏡面環氧樹脂地坪，車庫主通道也會用裝飾鋁板吊頂。
可有的項目對車庫完全“忽視”，一進車庫黑乎乎，而且還是水泥地面。甚至電梯不能直通車庫，因為地庫全地塊開挖很費錢，這是我們購房者不能容忍的。
另外，根據調查顯示，購房者對水、電、消防的感知度很低，一般房企都會按照較低標準執行。
比如消防樓梯不鋪石材而改水泥面，而上下水管、電線等都是隱蔽工程，這就只能各憑良心了。
以上這些是房企在建造房子時所考量的各項目成本，給大家作為參考，在維權的時候可以有據可循，即使不維權，也可作為驗房的標準，做到心中有數。
3
民心者，才能得天下
現在新房嚴格限價，未來一段時間也不會有暴漲的可能，在房住不炒的情況下，購房者已逐漸將關注點轉移到房屋品質、居住體驗上，而房企是否也應該更加關注購房者的需求呢？
另一方面，今年的樓市最大的特點就是競爭異常激烈，尤其體現在競品都是“一對一對”的出現。
比如海教園的雅居樂御賓府與景瑞翰鄰；大運河板塊的龍洲道188號與大運河府；天重板塊的崑崙御和雍祥府；
張家窩的融僑方圓和融僑陽光城皓玥；塘沽灣的景瑞塘沽灣壹號和華遠棲塘；臨港板塊的和昌府和碧桂園領港府；
生態城靜湖水板塊的聯發靜湖壹號、新城樾府和中建海納府；武清黃莊中央水城板塊的世茂國風雅頌、金科博翠灣、路勁陽光城雋悅府、奧克斯泉上文華……
同一板塊的新房，基本產品類似，價格也相差無幾，誰都沒有價格優勢，無法“相愛”，只能“相殺”。
所以，想要突出重圍，唯一的支撐點就是房企的誠信和品質，所謂得“民心者得天下”，也奉勸各房企：不忘初心，放得始終！
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