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这场席卷全国的调控浪潮即将年满两年。
两年的时间，北上广深近半年的新房环比在-0.5%-1%徘徊，步入了横盘期；南京、杭州等强二线城市出现了多宗流拍或以底价成交的土地，上周南京成交的三宗住宅用地，地价与三年前的水平持平，市场的预期正在发生着转变；西安近期虽有趋于理性的态势，但土拍市场依旧火热，全运村、自然界等热度较高的楼盘依旧是千人围抢的局面...
活跃在地产圈、金融圈的大咖近来频繁光顾西安，任志强前脚刚走，吴晓波后脚就迈进了南门，这些大咖出席的活动历来是金句频出，我们重点来看一下，他们近期对西安以及楼市的观点。
壹 关于西安
过去的几年，“观点鲜明、敢说实话”是任志强区别于其他地产评论人的鲜明标签，虽然到了去年，虽然由于各种各样的原因，被短暂的封杀了数月，但复出后的任老仍保持着惯有“大炮”的风格。
8月底，任志强现身西安，在友人的产品发布会期间，接受了媒体访问，虽然没有正面回答西安房地产的问题，但站在了城市发展的角度，分析了一下西安发展缓慢以及未来的方向。
任志强：
“放眼世界，但凡大城市、经济比较发达的城市，都是外来人口占主导的，外来人口远远超过本地户籍人口。历史上西安的繁荣，也是这样的。现在的深圳、上海、北京等发达城市，都是外来人口超过本地人口规模。
但是，近些年来，西安已经成为“西安人的西安”，成为本地人主导的一个城市。从去年开始，西安觉醒了，用宽松的户籍开始吸引大量外来人口流入这座城市。西安这座城市未来的发展潜力，取决于西安是否能够持续吸引外来人口流入、融入这座城市。”
就西安这座城市的发展，财经作家吴晓波在第57届康桥论坛中的分享环节，也给出了自己的见解。
吴晓波
“眼下，包括西安在内的一些中部城市，出现了发展速度超过沿海等传统发达地区的势头。我认为，今年的全国经济发展热点城市，不出预料将是西安。
“自去年以来，西安又进入历史上变化最活跃的时期。西安也是三十岁以下的人口数量增长最快的城市，现在我非常看好西安，我认为，大西安应该是一座‘文武兼备’的大都市。”
这个‘文’就是指文化。西安不但是千年古都，而且在世界和中国历史上都是特别重要的一个都会性城市和文化符号，因此很适合形成文化中心；‘武’，则意指理工类和军工资源。西安一定要抓住高校众多特别是理工类高校密集的优势，并将这种前端人才资源优势和同样雄厚的军工背景很好跟进、结合。
一文、一武协调发展，大西安有条件也有实力发展成为全中国为数不多的‘文武兼备’城市。”
无独有偶，两人都提出西安发展的主要问题是人口与人才，留人是未来发展的主要动力。过去的西安一直沉浸在“长安古都”的名号中无法自拔，古都的老百姓骨子里透着一股高傲的劲儿，正是由于其厚重的历史以及规划不明晰的发展方向，过去多半的时间都在原地踏步，经济缺乏活力，依旧做着盛世长安的迷途美梦。
2017年迈入发展快车道后，西安放开了户籍政策，终于有了朝着大都市的态势，去年城市骨架在不断拉大，今年重大规划开始在这些新区陆续动工，迅猛发展的态势让人看到了一座“文武双全”城市的影子，那剩下就看“软性”工程的发展。
贰 关于楼市
但是关于楼市未来的走向，任志强与吴晓波却持有相悖的观点，近期在杭州一次房产交流会上，任志强指出：
任志强：
“就房地产市场的总体情况来看，中国房地产市场的巨大发展前景不可忽略。中国想要发展，富起来，城市化是一个基本条件。一些发达国家，城市化率基本上达到了80%以上，美国已经超过了90%，而中国的户籍人口城市化率则只有44%，所以在未来的20年左右的时间里，中国的城镇化仍然会是一个高速发展的过程。
国内市场还面临着一个比较尴尬的问题，那便是各地的商品房用地，特别是在北京、深圳这种大城市，用地比例大概降到了25%左右，其他的部分则是一些共有产权房，社会保障类房等等的其他用地。商品房未来的供给量会大量的减少，而这种情况可能会在明年出现。
如果新的房源不足以满足商品房的需求，那么首先，对城镇化的发展会成为一个限制性条件。其次，也可能会在某些供给严重不足的城市，导致房价出现一些新的问题。
房地产是我国经济的支柱型产业这点并没有变，也是轻易改变不了的。”
吴晓波：
“前十年中国首富前十位基本是房地产，当下首富是互联网企业，未来的首富出现在新的产业中。当下的互联网企业所创造的基础都有可能不复存在被颠覆掉。
中国现在富豪榜前十大富豪，10年后还能上榜的不会超过3位。
中美贸易战将持续十年之久，中国将在挨打的过程中完成产业的升级迭代。”
过去的两年可谓是楼市史上最严调控年，不少人一夜之间丧失了购房资格，最高层面对于房地产市场的打压力度空前，“房住不炒”、“遏制房价上涨”、“建立长效机制，房地产税进入加速落地时期”等明确的观点以及严格限价政策下引发的土地流拍，正在潜移默化间改变着购房者对市场的预期。
在这二位眼里，对未来房地产市场的发展方向有着不同的见解。吴晓波言下之意十分明显，房地产行业的红利期将在未来十年持续衰减，直至被新的产业所取代，而在任志强的观点中，都能感觉到任老对于房地产市场的预期还是看好的，也点出了现阶段及未来楼市的最大矛盾——供不应求。
的确目前可以看到，西安楼市整体价格已经稳定，但是我们不能忘了供不应求这颗定时炸弹，一旦政策和舆论发生变化，这颗定时炸弹会再次引发房价的上涨，所以对于住房有着刚性需求的群体而言，有了合适的房源，可以考虑适时出手，毕竟在“高端有需求、中端有支持、低端有保障”的发展趋势下，商品房的比例是会逐步走低的。
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