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筆者按：
房屋是現今大多數家庭的最大資產，也是賴以生存的必須品。在商品房的購買中，涉及到的各方法律關係是較為複雜的，尤其是購買期房，購房的整個時間跨度是很久的，從最初的看房，到確定意向之後的交付定金，簽訂認購書，再到付款、籤購房合同（預售）備案，一直到收房直至最後拿到不動產權證書，少則三兩年，多則四五年。在這麼長的時間跨度裡，很多意外情況都會發生，可以說最讓人擔心的就是樓盤爛尾、因手續不齊不能及時辦妥產權證書致使權利瑕疵或者開發商因為其他債權債務關係被法院執行尚未辦理產權登記的房屋。
第一部分基本案情
筆者代理的一宗執行異議之訴的案件就是由於開發商自己的債務原因而最終影響到購房者的權益。此案件可以說是十分經典，一波三折，歷經了申請執行異議被駁回，提起訴訟一審法院支持我方訴求，到二審改判駁回我方訴求，再到廣東省高院再審提審最終改判支持我方訴求，阻卻法院對涉案房屋的執行。
基本案情如下：香港居民鄧某於1994年與A房地產開發公司簽訂了《購房認購書》，支付齊了購房款，並交付房屋使用至今。因A開發商的原因一直未能辦理過戶登記，房屋仍初始登記在A房地產開發公司名下。最終由於A房地產開發公司對某銀行有債務沒有償清，導致法院查封了涉案房產，將拍賣該房產，直接影響到了鄧某的切身利益。
第二部分法律分析
本案的核心在於以下遞進的兩個焦點問題：
一、
鄧某與A房地產開發公司之間簽訂的《購房認購書》是否為合法有效的書面買賣合同《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。《廣東省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二條規定“認購書、訂購書、購房意向書等協議雖然約定在將來一定期限內簽訂房屋買賣合同，但協議已經具備房屋買賣合同主要條款，且當事人依據協議負有支付房屋價款或者交付房屋義務的，該協議應當認定為房屋買賣合同。”結合本案案情，鄧某與A房地產開發公司之間簽訂的《購房認購書》就房屋的面積、價款、交付期限、違約責任等主要內容進行了約定，符合上述條款的相關規定，應認定為雙方之間簽訂了合法有效的書面買賣合同。
二、本案法律的適用問題（其實非常明確，不存在適用問題）
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(２００５年１月１日起施行)第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”鄧某作為購房者，按照日常生活經驗，定是急於早日辦妥產權登記。房地產開發企業不僅房屋買賣合同中主要義務的履行方，而且相對於購房者是強勢一方，掌握房產、樓盤相關的初始登記證書、測繪圖、平面圖、證明資質文件等，還需及時繳納房屋公用設施專用基金等費用，而這些材料都是申辦產權登記最主要的材料。本案中開發商並未提供證據證明鄧某存在不配合辦理產權登記的情形，不能認定鄧某存在過錯而駁回鄧某的訴求。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（2015年5月5日施行）第二十九條指規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”該司法解釋已經對之前的《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》關於購房者對抗法院執行的條款進行了變更，去掉了“無過錯”標準。
《最高人民法院關於適用的解釋》（2015年2月4日施行）第三百一十二條規定：“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一併作出裁判。”案外人對執行標的物提出權屬請求的執行異議之訴，人民法院應當就案外人是否對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益進行審查，並據此作出相應判決。具體到本案中，人民法院應根據涉案房屋的買賣、實際佔有使用等情形對涉案房屋權屬作出確認並依此裁判是否阻卻執行行為。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（2016年3月1日實施）第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”對於房產的真實權利人，並不必然以產權登記為準。人民法院在具體案件的審理中，可採用“穿透原則”直接認定房產的真實權利人，以還原房產的真實權屬狀態，化解當事人的訴爭。
其實，最高人民法院於2002年所頒佈的《關於審理企業破產案件若干問題的規定》(2002年9月1日施行)第七十一條第（五）（六）項規定：“下列財產不屬於破產財產：(五 )特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物；(六)尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產；”該規定可理解為在房屋買賣中，尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的，房屋產權不再屬於出售人，即物權已由出售人讓渡到買受人，不再視為破產企業的財產，不得進行破產處理。
即便根據《最高人民法院關於民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條之規定需要由購房者舉證證明自己對於未能辦理產權登記無過錯，但從法律適用規則來說，亦應支持購房者的訴求。《最高人民法院關於適用的解釋》、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》和《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》較之《最高人民法院關於民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》為新出臺的司法解釋，根據“新法優於舊法”的法律適用規則，二審判決應當優先適用《最高人民法院關於適用的解釋》和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》和《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》關於“執行異議之訴”和房產權屬的規定對爭訴房產權屬進行確認和處理被訴執行行為。
綜上兩點，鄧某對涉案房產的相關權益是足以對抗法院的查封的。廣東省高級人民法院最終判決如下：
（可在裁判文書網上檢索案號瀏覽相關判決書）
第三部分啟示
前事不忘後事之師，總結本案，有以下幾點是值得我們學習和注意的：
（一）當購房者沒有獲得不動產權證之前，一定要時刻關注自己的房產狀態、開發商經營和涉訴情況，從而及時提前處理，提前預防。
（二）當購買二手房時，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，在非房地產開發商手中購買二手房，如果想對抗法院的查封，還需要實際佔有房屋和對沒及時辦證不存在過錯，因此購房者需要注意，儘量在支付完畢購房款之後就實際交付房產，佔有房產。
（三）對於逾期未能交付、未能辦理產權登記的，應及時提起訴訟，以司法裁判的形式確定購房者對房屋的實體權利，並通過司法途徑推進房屋的交付和辦理產權登記。
（四）律師在代理案件時，要堅持執著，全面考慮，全面舉證，儘可能地窮盡對己方有利的法律法規、司法解釋、其他規範性文件和案例，準確理解立法機關、司法機關在制度相關法律法規、司法解釋和其他規範性文件的意圖和所要保護的法益，充分論述，爭取法官作出對已方有利的裁決。
END
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