如果你在濱湖買二手房，你會怎麼選？
今天濱湖新出一套二手房，濱湖和園，104.92㎡，10樓以上，滿2年，
總價148.88萬。單價不到1.42萬/㎡，學區是濱湖最好初中46中本部+屯溪路小學，業主換房所以急售，看起來這房子確實挺划算。
NO.1
濱湖5大板塊二手房市場分析
在濱湖挑二手房，就需要搞清楚自己能買哪，最好買哪裡。目前，濱湖大致被劃分為5個板塊：
1、啟動區板塊，主要為濱湖世紀城和藍鼎觀湖苑。
啟動區顧名思義就是濱湖區最開始的地方，所以啟動區板塊的房齡距離現在已有近10年，成交均價是濱湖板塊中最低的。
濱湖世紀城二手房均價在1.5-1.6萬/㎡不等，產品、戶型比較落戶是硬傷。藍鼎觀湖苑均價在1.67萬/㎡，在地鐵1號線沿線，這是啟動區房源不可多得的優勢。
啟動區板塊的房齡距離現在已有近10年，投資價值幾乎趕不上大盤。
如果是自住的話，建議選擇地鐵口物業，避免產品、物業無優勢，房齡又大的老盤。
2、46中/師範附小學區板塊，主要是46中本部和師範附小學區範圍內的所有小區。
在全市範圍來看，46中的學區優勢不算特別大，但在濱湖確是目前最好的學區，買二手房看中學區的選擇這個板塊基本不會錯。
該區域囊括的二手房小區大致有：濱湖和園、濱湖品閣、濱湖家園、濱湖明珠、書香門第、棠溪人家，以及藍鼎濱湖假日清華園、楓丹園、翰林苑等，價格1.5-2.3萬/㎡不等。
賣的最好的藍鼎濱湖假日，一方面項目體量較大，包括4個園區；另一方面是項目西邊是46中、合肥市濱湖醫院、東邊緊鄰地鐵1號線紫廬站、塘西河公園站，南邊又被塘西河公園包圍，北邊是濱湖世紀城商圈，整體配套比較齊全。
3、泛省府板塊，主要是方興大道以北、廬州大道以東的所有小區。
這個區域二手房整體成交量不大，主要還是價格偏貴。該板塊二手房小區主要是佳源巴黎都市、萬科藍山和高速時代城，二手房價在1.7-2萬/㎡不等。
泛省府板塊目前新房項目較多，門檻項目是賣16100元/㎡的紫雲賦江山印，性價比相對較高。
萬科時代之光高層備案價格18999元/㎡，碧桂園中堂高層精裝均價22000元/㎡、招商雍華府高層均價22000元/㎡、洋房均價23900元/㎡，金茂悅洋房24007元/㎡，一個比一個貴的節奏。
4、金融後臺板塊，主要是方興大道以南、徽州大道以西的所有小區。
這個板塊的學區有46中南，配套相對成熟，入住率比較高。二手房小區有保利拉菲公館、旭輝御府、中鐵濱湖名邸、高速濱湖時代廣場、華冶水晶公館、華冶萬象公館等。除了華冶項目，該板塊二手房均價1.7-1.9萬/㎡。
這個板塊在售的新房項目很多，比如文一豪門金地、都會1907、時光印象、公園天下等。今年打算賣2000套的合肥雲谷也在這個板塊，對該區二手房市場可能會產生較大影響。
5、核心區板塊，主要是方興大道以南、徽州大道以東的所有小區。
這個板塊有著先天的配套優勢，比如雙地鐵（地鐵1號線+5號線），比如大量的商業寫字樓集群，比如塘西河公園+巢湖水域等。
目前可參考的二手房有寶能城、淮礦東方藍海、中海濱湖公館、萬達臨湖苑、攬湖苑、保利海上五月花等，二手房均價在1.8-2.1萬/㎡。
新房方面，性價比很高的淮礦東方藍海備案均價在14150元/㎡，但新房、二手房價倒掛接近3000元/㎡，一般人也很難買到新房。聯投中心書城新房、二手房價同樣倒掛近2000元/㎡，新房也是買不到。
如果追求性價比，可以考慮均價1.8萬/㎡的信達公園裡。
NO.2
置業濱湖的3點建議
1、優先考慮限價盤，其次是性價比新盤和撿漏二手房。
在濱湖選房有一套優先級標準，首選神盤中的限價盤，比如淮礦、聯投、雲谷等，但你需要面對的可能是高首付、號頭費甚至是捆綁銷售，總之有得必有失。
好消息是，今年合肥雲谷將“拋售”2000套，新房、二手房市場都將迎來巨震。即便你只能首付3成，運氣好也可能會買到。
像上面提到的神盤，買到肯定是賺到。
如果買不到就可以考慮濱湖一些性價比樓盤，比如信達公園裡、紫雲賦江山印等。覺得價格還是偏高，找個靠譜中介，隨時撿漏二手房也是不錯的選擇。
2、濱湖限價盤在減少，二手房成“限價房”。
如果雲谷今年2000套房全部推出，整個項目後期房源也所剩不多，其他限價盤也在逐步去化，整個濱湖的限價盤將面臨越賣越少的問題，而濱湖金融後臺基地的三個項目將成為未來濱湖新房市場的准入門檻。
濱湖限價盤賣完了就剩高價位盤，同時二手房也成了限價盤，屆時濱湖二手房市場也將全面盤活。
3、剛需自住選擇金融後臺基地或次新房，投資客儘量避免啟動區。
不管是新房還是二手房，濱湖房價稅基本已經穩定。剛需更看中價格是否合適，所以建議濱湖西南板塊新房或者撿漏性價比高的二手房。
啟動區升值潛力有限，投資客應當規避這樣的區域，選擇核心區或者在地鐵口、學區優勢明顯的項目。
4、買濱湖最看好核心區。
學區房保值升值，毋庸置疑。如果你看中學區，就選擇46中本部和師範附小，可以應儘可能買小一點的，這樣投資收益才能最大化。
在板塊選擇上，省府板塊雖然是目前濱湖重點發展的板塊，但實質性規劃還沒公佈，新盤價格相對較高，
產品面向高端受眾，投資意義不大。核心區交通、商業利好更顯著，新房、二手房都有些性價比較高的項目，對投資客來說可選擇的空間反而更大。
NO.3丨結語
濱湖，是一個集萬千寵愛寵愛於一身的區域，有多少愛戴就得承受多少嫉妒。
我們沒必要去神話一個區域，畢竟新房價格看得到，二手房價多多少少也瞭解，很多剛需購房者確實買不起濱湖，但也有很多人拼老命也要“擠進”濱湖。
我們也沒必要去詆譭這樣一個集全合肥之力重點發展的區域，濱湖變得更好，霸都經濟更繁榮，都市化進程加快，在合肥奮鬥的你也更有面兒。
更何況，合肥只有一個濱湖，全安徽也只有這麼一個濱湖 。
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