房地产开发企业的临时设施，是指房地产企业为开发房地产而在工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。其中，为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施，通常建造费用相对比较高，因而纳税人应注意处理好相关的涉税问题，减少涉税风险。
营销临时设施需缴房产税
《财政部税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地〔1986〕8号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。同时，财税地〔1986〕8号文件第十九条规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。基于以上政策规定，房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件：一是临时设施必须为基建工地服务，二是必须处于施工期间的临时设施。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。
但是，由于房地产开发企业为销售房屋而建造的临时设施售楼部、样板间等营销设施不属于财税地〔1986〕8号文件第二十一条免征房产税的列举范围，因此，开发企业建造的营销临时设施应当自建造完毕次月起缴纳房产税。纳税人需要特别注意，《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由于根据房地产开发企业会计处理的相关规定，临时设施的售楼部、样板间等营销设施归集的成本费用，只有建造成本，没有包括土地成本。因此，房地产开发企业在计算为销售房屋而建造的售楼部、样板间等营销设施的房产税时必须要进行纳税调整。
举例来说，2012年6月，A房地产开发公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，土地成本0.12万元/平方米。先期投入建造的临时设施中有售楼部2000平方米，建造成本540万元，占地面积3000平方米；样板间200平方米，建造成本52万元，占地面积450平方米。因A房地产开发公司先期投入建造的临时设施的容积率（2000＋200）÷（3000＋450）＝0.64，财税〔2010〕121号文件规定，对宗地容积率大于0.5的，即“小地大房”无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。因此，则A房地产开发公司的售楼部和样板间应计入房产原值的土地成本为3450×0.12＝414（万元），房产税计税原值为540+52+414＝1006（万元）。
营销设施的建造费可在企业所得税前扣除
《企业会计准则第4号——固定资产》（财会〔2006〕3号）第三条规定，固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。而《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。对比两个规定对房地产开发企业营销设施的建造费的处理，可以发现：会计制度规定营销设施的建造费应归集为固定资产，而企业所得税规定营销设施的建造费要计入开发间接费用，而不是计为固定资产。纳税人需要注意的是，营销设施既然没有计入固定资产，税法规定也就不需要计提折旧了。也就是说企业所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要一次性计入开发成本。
项目营销设施建造费土地增值税前不可扣除
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。公共配套设施费，包括不能有偿转让开发小区内公共配套设施发生的支出。其中，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。可见，项目营销设施建造费不属于土地增值税规定的“开发间接费用”的内容，因而纳税人在计算土地增值税增值额时，如果营销设施系利用开发产品、公共配套设施（如会所），则相应的建造成本应视同开发产品、公共配套设施按规定在计算土地增值税前予以扣除，且可以加计20%；如果该营销设施系专门建造用于项目营销且最终未出售留作自用或自行拆除，则不得在土地增值税税前扣除。
閱讀更多 會計學堂安 的文章
