最近“一线城市房租大涨”的消息牵动人心，多家机构的统计均显示，2018年7月，北京每平方米月租金环比涨幅都在2%左右、同比上涨约20%，涨幅明显。上涨的原因是什么？除了往年大家公认的6、7、8月是租房高峰期，价格水涨船高之外，今年还有一个重要因素也进入了公众视野，那就是长租公寓运营商的推动。或者说，资本的力量。
爆发
起因是一位网友8月初在水木社区的发帖。在帖子中，他点名指出自如、蛋壳两家长租公寓运营商在报价上相互抬杠、垄断房源、最终提高房租的做法，并提出了"这样下来，资本恣意妄为，把人的道德心和凝聚力全部击垮"的忧虑。
接下来，我爱我家前副总裁胡景晖在8月17日的电话会议中表示，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%~40%的价格争抢房源，导致售房成本直接上升，这一行为严重违背市场规律。
一石激起千层浪。长租公寓运营商一下子被推到了舞台的中央，聚光灯齐齐打在它们身上。针对此种说法，当天晚上，监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”，这里记者不再赘述。
当然，上述运营商也已经先后回应了质疑。自如CEO熊林在8月19日发布了一条长微博，称六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。
蛋壳公寓执行董事长沈博阳8月18日也发布朋友圈称，“租房关系到民生，不是儿戏”，并表示官方声明将于周一发出。
“长租公寓”是一种什么样的商业模式？这些运营商真有这么大的能量，可以抬高大伙儿的房租？它们凭什么？
下面，记者就来给大家捋一捋。
资本
所谓长租公寓，是近几年来房地产三级市场的一个新兴行业，具体做法是由运营商将业主的房屋租赁过来，进行装修改造、配齐家具家电后，以单间的形式出租给房屋周边的白领等人士。
根据前瞻产业研究院的整理，长租公寓的诞生最早可追溯到2002年，不过彼时正值房地产黄金时代，住房租赁市场并未受到过多关注。直到2014年，大量资本涌入，才推动长租公寓站上风口。目前，长租公寓运营主体按类别已经形成了五类明显的参与者：资产派（新派公寓等）、开发商派（万科泊寓、龙湖冠寓等）、中介背景派（链家自如、我爱我家相寓等）、酒店派（华住城家、铂涛窝趣等）和年轻的创业派（蛋壳公寓、You+等）。
在这其中，拿到融资的运营商不在少数。记者自己做了一个整理，详见表格。
从表格的统计来看，资本介入长租公寓这个细分领域的时间可以追溯到2012年、2013年左右，并不是近一两年才发生的，对行业的影响也更加深远。
在这其中，仅2018年拿到融资的便有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等几家，而2017年底拿到融资的也有多家，尤其几笔上亿规模的融资更是引发了这个细分领域的"狂欢"。在资本的青睐下，这个赛道上的选手开始加速狂飙。
因被同行曝光“推高房租”而处于风口浪尖的链家旗下长租公寓品牌自如，日前又在北京市住建委会同市银监局等部门的现场执法中遭查处。
8月22日，北京市住建委发布消息称，当日开通打击“黑中介”举报热线，查处了23家违规中介机构，并会同市银监局等部门对自如、相寓两家住房租赁企业进行现场执法，查实北京自如生活资产管理有限公司涉嫌存在违法违规问题。
北京市住建委表示，“黑中介”热线投诉举报主要集中于八类问题：哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力(堵锁眼，恐吓，骚扰)威胁租房人。
其中，“强制贷款付租金”正是以自如为代表的长租公寓被屡屡诟病之处。蓝鲸财经近日接到多起针对长租房公寓的投诉举报， 多名租客反映自己“被贷款”，陷入了隐藏在租房合同中的贷款“陷阱”，一不当心逾期连带个人征信也会受影响。
值得注意的是，自如等长租公寓运营商并不具备消费金融牌照和小额贷款牌照，不能直接向个人发放贷款。有消费金融业内人士向蓝鲸财经指出，自如等长租公寓运营商通过设立信托，以通道方作为受托人，由受托人发放信托贷款的方式间接向租客发放住房分期贷款，而这种通过信托通道发放贷款的业务模式似与当前资管新规下“去通道”的精神所背离。 此外， 有分析称，自如疑似利用租客信用，通过房租分期小额贷款的证券化融资为其在抢房源“大战”中添薪加火。
优惠藏猫腻，租房竟变成了贷款
“无押金即可入住”、“为毕业生减轻负担”……多家住房租赁企业的广告语直白诱人，大批年轻的外地求职者由此被吸引入住，而殊不知等待他们的却是隐藏在动辄上万字的晦涩难懂的房屋租赁合同中的各种“猫腻”。
“我明明是想要租房子按月交租金，但是莫名奇妙就背负贷款了。”一位今年刚毕业的大学生小张向蓝鲸财经表示。
小张自今年1月与自如签了一年的租约，后因找到的工作单位距离公寓遥远而在7月选择退租。直到退租之时，小张仔细研究合同中的条款才突然发现其中包含着一份贷款合同。
“当时签房屋租赁合同的时候，自如中介跟我说只需要看合同上标黄的所谓‘重要部分’，他说其他的太多了就不用去看了，他完全就没有和我提过贷款的事。”
仔细回忆签订合同的过程，小张记得中介提到过“分期”，但是并没有提到过“贷款”，而她也并没有意识到两者的关联。“中介向我推荐分期优惠，只需要租客按月付即可以享受租金优惠，当时签合同的时候他并没有告诉我分期就是贷款。”
类似于小张遭遇的年轻人还有很多，蓝鲸财经还接到了租房时被“捆绑”信用卡分期、不合理的退租门槛等各种五花八门的针对长租公寓的投诉。
蓝鲸财经发现，许多房屋租赁中介通过租金打折等优惠手段以诱惑租客办理贷款或信用卡分期，但是在推销的过程中并没有明确告知甚至提及其中的贷款合同以及潜在风险。
而动辄上万字的房屋租赁合同充斥着各种专业术语，对于没有法律背景知识的人来说非常的晦涩难懂，许多初入社会又缺乏经验的大学毕业生往往会轻信中介的话，而没有去仔细研究其中的条款，等到退租后才发现和最初许诺的并不一致。
法律界人士指出，由于没有意识到贷款合同的存在，借款人往往冒着巨大的风险，如果逾期或还不上贷款，还将影响个人征信。
由此，不难能理解为何中介强制贷款付租金成为了北京市住建委开通“黑中介”举报热线后的投诉热点之一。
“合法不合规”
自如为链家旗下品牌。根据工商登记信息显示，此次被查处的北京自如生活资产管理有限公司成立于2015年，注册资本为1000万元，左辉为董事，法定代表人为单一刚。
值得注意的是，自如等长租公寓运营商并不具备消费金融牌照和小额贷款牌照，不能直接向个人发放贷款。根据小张向蓝鲸财经出示的合同显示，贷款人即发放贷款的机构为中国对外经济贸易信托有限公司。
有消费金融业内人士向蓝鲸财经指出，自如等长租公寓运营商通过设立信托，以通道方作为受托人，由受托人发放信托贷款的方式间接向租客发放住房分期贷款。
“自如没有牌照，无法直接发放信贷，信托公司在其中扮演了通道的角色。”一位消费金融业人士对蓝鲸财经分析道。据其透露，借助信托通道发放贷款的“玩法”在非持牌的消费金融机构中非常常见，而普通人并不容易识别。
“我认为这样的模式合法但不合规。”他表示，“资管新规已经明确要‘去通道’。”
今年4月27日,央行等4部委联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，意见明确消除多层嵌套，抑制通道业务。受此影响，今年上半年委托贷款、信托贷款合计比去年同期减少近3万亿元;由此拖累，上半年社会融资规模增量比去年同期少2万亿元。
此外，在通过信托通道间接发放贷款的同时，自如还不断通过ABS资产支持证券融资。2017年8月15日，自如发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元。而今年5月以及7月，自如又分别发放了自如2号第1期以及第2期房租分期信托受益权资产支持专项计划”。
根据公开信息显示，自如1号发行主体是北京自如众诚友融信息科技有限公司，为自如生活资管的全资子公司，信托计划受托人为中国对外经济贸易信托有限公司。
北京自如资管成立于2015 年10 月，注册资本3200 万元，由自然人左晖和单一刚共同出资设立，持股比例分别为94.60%和5.40%，截至2017 年末，其实际控制人为自然人左晖。
此前，我爱我家时任副总裁胡景晖在8月17日接受媒体采访时表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，住房租赁市场的问题就此浮出水面。
1、中介是如何空手套白狼的
首先给大家介绍一下中介空手套白狼的玩法，按照正常的交易流程，中介只负责房东和房客之间的信息撮合，所有的租金，是由房客交给房东的，中介只负责拿他的中介费而已。
按这个玩法，市场很健康，但是有些中介并不满足与这一点，想赚大钱，采用什么方式呢，就是侵吞租客的租金。
首先，中介和房东联系，承诺包租，钱由中介按月支付，房东一听好事啊，收租是个麻烦活，由中介统一包办放心多了。
然后，中介和租客联系，通过种种诱导让你签了合同后，你突然发现，你和一家XX金融公司产生了联系，每个月的租金不是打给房东的，甚至也不是打给中介的，而是需要打给这家金融公司的，然后你的服务费，也是交给这家金融公司的。
这是为什么呢，原来中介诱导你签下的，是一份贷款合同，你以个人信用做承诺，通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款，金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介，然后你一个月一个月慢慢的还给银行钱，同时还要支付5.8%的“服务费”。
自如占市场份额第一
2、租金贷模式隐藏的巨大风险
这里没有任何政府监管，和共享单车的押金一样，属于监管盲区，但是金额要大的多。
可怕的是，这个资金是可以裂变扩张的，中介利用租客的信用向银行套取了12个月的租金，然后只支付给房东3个月，扣在手里9个月的钱，他用这些钱，可以再发展3个新房东，即便价格高一点，亏一点钱也无所谓，等市场全部占领了，都是可以赚回来的。
换句话说，他每扣下一个租客的钱，就能发展出3个新下线，而这3个新下线的钱全部扣下，可以再发展出9个新下线，这就是今年各大中介疯狂抬价争抢房源的原因，因为这是一个无本套利的买卖，非常类似于P2P，当年P2P处于扩张期的时候，也是疯狂砸钱到处争抢客源，只要有源源不断的新客户进场，P2P则永远辉煌。
而一个P2P用户的投资额，其实平均也就几万元而已，这种空手套白狼窃走租客贷款资金用于自身发展的行为，其实就是换一种模式的P2P，而且所有资金，用于自融，一旦资金链断裂，则瞬间归零，这的确就是崩盘，用爆仓或者暴雷这个金融机构的术语来形容长租公寓的这种融资模式，非常恰当，因为他里面的钱都不是自己的钱，甚至也不是投资机构的钱，而是从租客那里骗来的钱。
3、一旦风险暴露，会有什么后果
那么我们现在要考虑下，一旦风险暴露会有什么后果呢？
当租房市场处于上行期的时候，中介们这么玩是没有任何问题的，涨价可以解决一切问题，那些违规利用租客贷款资金发展自身的企业，反而能获得最大的市场份额，消灭竞争对手。
但是一旦房租停止上涨甚至下行，中介的资金链就很可能断裂，一旦中介无法继续支付房东租金，引发资金链断裂之后，就会引发巨大的社会动荡。
本来和房东约好，每3个月付一次房租，但是某一天中介突然宣布倒闭，无法继续支付房租，那么房东肯定是要收回房子的。
但是当房东收房子的时候发现，租客已经提前支付了一年房租了，现在只住了6个月，还剩半年。就算这个时候把房客赶出去，房客也要继续按月向金融公司支付房租来归还贷款，因为这是白纸黑字的贷款合同。所以房客肯定不愿意搬出去，除非住满一年或者你替他把剩余的贷款还了。
这种压榨欺骗社会底层贷款资金的漏洞风险一旦全面爆发，毫无疑问会产生巨大的风波，中介的账面上已经没钱了，那么压力会全部转移到政府的头上。
4、监管部门出手
针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，8月17日晚些时候，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
最后作为离风暴场不远的我们该怎么做
如果你是房东，要长点心，如果将来某一天中介公司倒闭资金链断裂，而你的房子被某个租客一次性签下了5年的贷款租金，这个钱到底是你来赔呢，还是你来赔呢，赶租客要是那么容易，法院拍卖的房产就不会那么便宜了。
如果你是租客，那么你也要长点心，找中介公司租房可以，中介公司让你贷款交房租也可以，但是一定要搞清楚，这笔贷款是打给谁的，是直接打给房东，还是中介公司自己拿去了。
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