錯過了曾經8000元的燕郊，錯過了曾經7000元的固安，你會再錯過雄安新區邊的白溝嗎？
雄安新區設立之初，雄容安三縣對房產實施管控，白溝的樓市卻被空前帶動起來，大量打著投資目的炒房者湧入，房產銷售一度異常火爆。
那麼，有了雄安新區的加持，白溝的房產值得投資嗎？
白溝為何被投資者瘋狂追逐？
中央對雄安新區在發展定位上，對嚴控大規模的房地產開發和嚴禁炒房的態度是堅定的。
停售所有商品房，二手房中介全部關停等，遏制所有炒房行為。早在去年，雄安3縣都採取了極為嚴厲的措施，嚴防死守房地產。
雄安新區對炒房是零容忍態度，同時也建設了大批安置房和保障房來“安置”雄安人。
近日，河北省發改委、河北省住建廳下發《關於分解下達河北省保障性安居工程配套基礎設施建設2018年第二批中央預算內投資計劃的通知》，河北6市及雄安新區獲批中央預算內投資27.533億，其中雄安獲批22.8億。
據報道，雄安新區容東安置區佔地面積約13平方公里，具體位置是在雄安市民服務中心以東，津保鐵路容城縣境內縣城東至南北河照段以南，容城縣大河鎮留村以西，榮烏高速容城段以北的空曠地區域。在官方描述中，容東片區擔負著為雄安新區高質量建設發展提供示範和樣板的重要作用。
筆者瞭解到，目前網上流傳的雄安安置區有三個，分別是容東安置區、容西安置區、寨裡安置區。除了“容東”，其他兩處暫無消息。
雄安新區的房產市場發展已經被政府定下了基調。
事實上，早在去年雄安新區樓市全面限購封盤後，雄安新區的周邊城市自然而然地成了購房者退而求其次的盤中餐。從區位來說，雄安新區周邊的“環雄安四小龍”——白溝、徐水、霸州、定興，已經成為投資者覬覦的目標。
縱觀環雄安樓市，白溝似乎更受投資者青睞。從產業基礎來說，白溝是中國北方著名的商鎮，箱包產業發達，是北京批發市場的重要承接地。從政策基礎來說，白溝新城的行政級別已是副廳級的管委會架構，歸保定市政府直管。從區位優勢來說，白溝是距離雄安最近的新城，距離北京也只有110公里。對滿腔熱情要投資白溝房產的投資者來說，無非是看好興雄安新區的溢出效應。
自去年雄安新區設立之日起，白溝的樓市應聲瘋長，一度由之前的5000-6000元/平方米漲至16000元/平方米，漲速驚人，一時一價，並且許多樓盤封盤，房源一度緊張，購房人想買套合心意的房子還需“碰運氣”。熱潮是短暫的，環雄安地區的炒房大潮引發政府警惕，經過一輪嚴厲的調控後，目前，白溝二手房價已經由近兩萬的高價，迴歸穩定到9000元/平方米上下。
那麼，隨著白溝房價逐漸迴歸，對看好雄安新區利好的投資者來說，雄安新區的溢出效到底靠譜嗎？
雄安新區的溢出效應尚未顯現？
“我深信雄安新區絕不是濱海新區，最差的結果也應該是北京亦莊的樣子。”知名自媒體地產八卦女曾在去年白溝炒房熱時撰文《我為什麼看好雄安新區，並買了白溝的房子？》。作者認為，自己在白溝買房，明顯是在對賭雄安新區的成功。
準確來說，她所對賭的，是雄安新區對白溝房產的溢出效應。在她看來，只要雄安發展起來，雄安有人氣，鄰近雄安的白溝房子就一定有價值。
這樣的觀點與公眾不謀而合，雄安新區含玉而生的寵兒形象已經深入人心。但雄安新區在媒體和輿論中的火熱與現實情況的冷清形成鮮明對比。一位雄安的朋友向筆者描述了雄安的幾個場景：從夏日夜晚雄安大街上空無一人的燒烤攤，到大門緊閉的共享辦公空間，讓這個嶄新的城市有些寂寥。在這裡，滿懷熱情來雄安淘金的年輕人，卻因為工作無所事事、業務少沒發展等原因逃離雄安。
這雖然不能代表雄安發展的全貌，卻反映了目前雄安發展的現狀。當人們紛紛逃離北上廣的時候，逃離的是擁擠和焦慮。但在現在的雄安新區，人們卻要逃離雄安的寂寞和冷清。雄安新區是在一張白紙上建立的城市，縱然藍圖引人嚮往，但產業發展卻是一個相對漫長的過程，其自身尚處在人才聚集進程中。在這樣現實下，雄安新區尚不足以體現對白溝的溢出效應。目前看來，溢出效應的出現還需要很長時間，並且有很大的不確定性。
此外,在雄安的不炒房嚴政下，雄安的“0地價”“0房價”的優勢，可以吸引企業和人才在雄安落地。如此說來，人們對雄安周邊房產的剛性需求有多大是值得質疑的。
地產評論人士戴耀邦，也於近日撰文對雄安的溢出效應表達了謹慎態度。他認為，
白溝房價是在預支雄安新區的利好。在雄安新區真正建立起來之前，白溝的房產價位都屬於泡沫溢出，受益的是雄安新區建立起來的時間差，並非白溝本身的區域價值所在。毋庸置疑，白溝新城的未來發展將會受益雄安新區。但白溝新城就等同於雄安新區嗎？戴耀邦認為，這種想法有些想當然。
要解釋這一點，只需要將記憶拉回到2017年4月1日之前，白溝的房價還停留在4000-5000元/平米之間，而那個時候，宇宙中心北京城的房價與當前不相上下，當時燕郊房價還在接近4萬元/平米的制高點，受限售、限貸調控，北京的房價近一年來基本是箱體內平穩運行，而燕郊則一地雞毛，當前報2萬元/平米的房子仍少人問津，4萬元的高點已成遙遠記憶。白溝新城的房價水平有多少是建立在雄安新區溢出基礎上的，這是不言而喻的。
白溝房產升值的基礎是人才的流動
正所謂，打鐵還需自身硬。
對於白溝房產，白溝新城黨工委副書記、管委會常務副主任楊建軍曾表示，“白溝新城深入推進轉型升級，產城融合，在推進‘京津大賣場、國際商貿城’建設的基礎上，高水平打造現代商貿物流產城融合示範區，力爭把白溝建設成為宜居宜業、平安善美的城市，
用產業和城市發展作為根基來支撐的房價，讓產業和北京對接了，不能讓房價先對接。”這是一個美好的願景。就投資置業而言，推升房價的最主要因素，依舊是人口流入。雄安新區尚且處在人才流動不穩定期，對白溝來說難度更大。
白溝房產是否具有投資價值，不僅僅需要考慮雄安新區的影響，更與白溝自身價值相關——這在一定程度上取決於白溝能否吸引人才流入。因為人的流入，是刺激消費、產業升級、經濟發展的必要元素。而人才的流入，又反過來依託於一個地區的產業形態。
白溝的產業基礎具備優勢嗎？白溝目前的產業基礎，仍舊是以箱包產業為基礎。白溝素有“南有義烏，北有白溝”的說法，以箱包為主的各專業市場總營業面積達400多萬平方米，年交易額達760億元，位居我國十大市場第二名，箱包出口到130多個國家和地區。依託京津冀一體化和北京產業轉移的利好，尤其是在承接北京動批產業外溢上，為白溝的產業發展提供了更多可能。但目前為止，白溝的產業形態還是以箱包、服裝等低端產業為主，並未形成真正的國際或者國內知名品牌。即便在大力引入的服裝行業，白溝也面臨諸多競爭對手。
戴耀邦認為，即使在當前動批、大紅門市場已關閉的情況下，白溝的小商品批發之都在面臨石家莊樂城國際、天津卓爾電商城、河北燕郊的競爭時，也很難說高枕無憂，尤其是河北燕郊、石家莊樂城國際這兩地。在他看來，三地未來會長期就服裝商貿之都展開激烈競爭，三地相比，各有優勢，最終哪個能勝出還有待觀察，但可以確認的是，在京津冀區域內，北方商貿中心乃至世界商貿中心，名副其實的只能有一個，也就是說，最終勝出的只能是其中的一個。
在談到白溝發展時，人們往往將其與緊鄰北京的燕郊相比較。兩者的的共同特點是，緊鄰超級城市，具備相似的區位特點。
有人認為，白溝與燕郊的不同之處在於，白溝所擁有的產業支撐，要遠遠強於燕郊，並且在房價上，白溝房價更貼地氣一些。但是，在接下來的京津冀一體化進程中，白溝的產業對接剛剛開始，
能否從產業窪地變成產業領地，吸納更多高等人才，成為白溝了樓市能夠穩定的最關鍵內在動因。“從人口集聚這點來說，白溝還不具備人口集聚發展的基礎，起碼在雄安建成之前，白溝的人口大概率的發展會是緩慢增長態勢。”戴耀邦認為，這是不足以支撐白溝當地房價上揚的。要知道，白溝的房價是以2017年4月1日為分水嶺，一夜跳漲上來的，維持當前房價的基礎是雄安新區的因素，但白溝之於雄安，和燕郊之於北京是有很大不同的。對於工作在北京的人來說，因為北京高昂的房價阻擋，所以選擇在燕郊置業。而當前選擇在白溝置業是賭未來雄安的發展，可雄安目前還是一張白紙，需要引進大量人才來填充這座城，雄安新區建成後，對白溝來說，人口不是外溢，而是吸納，這是有本質區別的，所以，雄安建成後，對白溝而言，人口集聚將是一大挑戰。
此外，近年來中央對炒房的態度更值得關注，曾多次重申“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，恐怕這個定位在環雄安新區及周邊地區的執行只能更加嚴格。在這樣的形勢下，白溝樓市的 “投資屬性”必然大打折扣。
綜上所述，對投資者來說，京津冀協同發展和雄安新區對白溝新城構成的實際利好不可忽視，也意味著一些投資機遇。“房住不炒”的政策趨勢也將對環雄安地區的房產投資價值產生深遠影響。過去十多年，環北京的地產價格發展趨勢並不能等同於環雄安新區未來不動產價格趨勢。這就需要我們應該選擇更加理性的方式看待白溝的房產市場形勢和投資價值。
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