PART 1
“今天，老楊要親手自戕心愛的杭樓，以堵住那麼多人的嘴巴！”
昨天，著名樓市專家楊紅旭發文《杭州樓市，終於可以發佈紅警了！》，宣佈對杭州房價看法“由多翻空”，併發出最嚴厲的“一級紅色預警”。
也即：房價接近停漲，或開始高位盤整，後市將停漲、隨後下跌。
為了證明自己是“負責任的言論”，楊紅旭還放話說，要賣掉那套人盡皆知的，他2016年在杭州奧體投資的一套住宅。
看到楊紅旭的這番話，樓先生真是百感交集。
楊紅旭一直以看好杭州樓市著稱
因為2016年，微博上有數十萬粉絲的這位楊先生，第一次去該樓盤看房時，我正好也在沙盤邊。
那是3月上旬，早上九點，楊紅旭在去某城市演講路上，中途在杭州下車。計劃中，十一點半要從東站再坐高鐵出發。
雖有專車接送，但留給他選房的時間也只有1個小時。
在迅速瞭解了項目情況後，楊紅旭二話不說刷了5萬定金。他預訂的是7號樓，一套30層以上的精裝四房，單價3.3萬元。既能一線看江景，又能俯瞰“蓮花碗”。
2016年楊紅旭和樓先生奧體對話的宣傳片
回滬以後，楊紅旭向粉絲透露了此次操作，後來陸續帶了很多上海投資客過來，買了20多套。
楊紅旭當時的觀點是，全國政策暖風頻吹，去庫存至少需三年，三年藥不停。
幾個月後，楊紅旭和樓先生還在該樓盤舉行了一場對話，討論奧體價值。大家若有興趣，可以點擊看一下當時的宣傳片。
如今，楊紅旭當年3萬3買的房子，二手已漲到5萬多。
PART 2
不過兩年時間，物是人非，一直“挺杭”的楊紅旭，也開始看空杭州了。
回頭再看，杭州這一波行情，楊紅旭真是踩得太準了。
當時堅定看好杭州的幾大理由，比如去庫存三年藥不停，比如一線城市收緊，資金必然轉向房價未大漲的核心二線城市，後來一一應驗。
這一次，楊紅旭的預測是：杭州房價將在今年7—9月築頂，其後進入下跌通道。
不得不說，這一次楊紅旭依然如有神助。
昨天，就在楊紅旭推送完公眾號幾小時後，中央政治局會議稱：堅定做好去槓桿工作，把握好力度和節奏。並要“堅決遏制房價上漲” 。
業界注意到，中央口徑已由“遏制房價迅速上漲”變為“堅決遏制房價上漲”。
對於房價上漲，接下來或許是“零容忍”。
幾乎就在同時，昨天深圳也發佈了樓市新政。3年禁售，暫停公司購買住宅，公寓只租不售，離婚2年內申請貸款首付七成。
其中殺傷力最大的，當屬禁售。
即居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產權利證書之日起，3年內禁止轉讓。
又一座一線城市徹底關上大門後，人們紛紛猜測，杭州有沒有可能跟進？
一天之內，兩大利空消息出臺，似乎進一步佐證了楊紅旭的觀點，並增加了其“紅色預警”實現的可能性。
那麼，楊紅旭預測的今年9月“房價大頂”，真會如期到來嗎？
PART 3
對於發佈“杭州紅警”，楊紅旭給出了六大理由。
第一個理由是調控政策緊縮。4月以來，多地收緊調控，其中海南、成都、長沙最為嚴厲，包括杭州在內的諸多城市，程度不一的加碼調控。
第二個理由是房地產融資收緊 。雖然央行的基礎貨幣有所放水，但金融機構的存款貨幣M2M1仍在繼續下滑。
第三個理由是地價下跌。
尤其是前天，蕭山南部新區一幅宅地，被旭輝低價獲得，樓面價相比周邊地價，下跌了六七千元！地價下跌，自然會打擊市場情緒，未來幾個月將傳遞到新房與二手房價格。
第四個理由是成交量下跌。
杭州二手房成交量，2016年爆量，最高峰出現在2017年二季度。今年6月下滑明顯，7月仍繼續下滑。
他預計，杭州二手房自此進入量縮通道！下半年與明年，量能都難以強反彈了。
第五個理由是熱門二線陸續降溫。
2017年，熱度僅次於杭州的武漢、成都、長沙、濟南等，近期二手房都已轉跌。漲跌有先後，但市場情緒會傳染，杭州也無法免疫。
第六個理由，房價漲勢已是強弩之末。
本輪上漲，杭州二手房指數從2016年2月的94，漲至2018年7月的194，總漲幅為106%。這只是價格指數，實際價格漲幅更大。
由此，楊紅旭認為，在經過暴烈漲幅之後，杭州二手房後繼乏力了。
PART 4
說實話，楊紅旭對杭州一直是“愛之深，責之切”。
從2016年起，他針對熱點城市，推出房價下跌四級預警系統：藍、黃、橙、紅。此次向最愛的杭州發出一級紅色預警，也實屬無奈。
當年，楊紅旭買下杭州奧體的房子後，明確表示，他不是短炒客、投機客。
入手杭州，他主要是綜合了中長期資產保值和度假養老的考慮，至少會持有5年到10年，並且不懼怕中間有短期房價波動。
但現在，不過兩年，房價已翻了將近一番，連這位樓市專家都害怕了。
因為如果是經過5—10年的時間，慢慢到達這一價格水平，樓市還是健康的，還有向上動力。但短時間這樣猛漲，必定有巨大泡沫。
泡沫就意味著風險，加上當下全球經濟形勢複雜，居民負債急劇增加，購買力短期內可能已透支。
那麼，最務實的做法，或許就是高位套現，等待下一次抄底。
楊紅旭是做研究的，對數據最敏感。據杭州好找房平臺數據顯示，7月最後一週，杭州二手房掛牌量激增17.6%，新增掛牌3712套，是成交量的2.5倍。
顯然，大量二手房東已嗅到“房價大頂”的味道，正準備擇機出逃。
就在昨天，繼南京、杭州和蘇州之後，寧波北侖出讓的2宗宅地，也因無人報價而流拍。土地市場之冷，讓人不寒而慄。
當然，從過往看，楊紅旭的預測也並不總是準確。
2017年，他既預測對了環京樓市的下跌，但也過早預測了一些二線城市房價的下行。
所謂“人算不如天算”，楊紅旭縱有再豐富的經驗，再嚴謹的推導，再精準的數據，也預測不到搖號會導致全國樓市的又一波大熱。
歸根結底，他的預測是基於“一切都理性有序”的基礎上。
但中國樓市，有太多不按牌理出牌的時候。如果我們相信理性，這個“紅色預警”多半會應驗；而如果我們相信人性，那麼，依然沒有答案……
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文∣樓先生
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